北京適時取消普宅和非普宅標準 降低購房成本推動改善性購房

9月20日，中共北京市委發佈貫徹《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》的實施意見（簡稱「實施意見」）。其中引起關注的內容是適時取消普通住宅和非普通住宅標準，以及優化商品住宅用地交易規則，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。

在業內人士看來，雖然此前北京對普通住房標準做了調整，但仍有不少「被豪宅化」，適時取消普通住宅和非普通住宅標準，有助於降低購房者置業成本，推動改善性住房需求釋放。

適時取消普宅和非普宅標準

在完善租購併舉的住房制度上，北京實施意見提到加快建立符合首都特點的房地產發展新模式，加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。健全支持城鄉居民多樣化改善性住房需求的政策機制，發揮住房公積金的住房保障作用。

在優化房地產政策方面，北京實施意見提出，適時取消普通住宅和非普通住宅標準，優化商品住宅用地交易規則，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。

今年7月，二十屆三中全會通過《中共中央關於進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》，其中明確，支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準；改革房地產開發融資方式和商品房預售制度；完善房地產稅收制度。

麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪認為，這是北京結合自身情況初步落實相關政策的舉動，首先是具有積極的引導作用，預計後續其他省市也將會陸續貫徹落實。同時，這也意味著北京後續的政策優化將會繼續，向房地產市場注入信心。

此次最受關注的政策是適時取消普宅和非普宅標準。目前，北京市實行的是2023年12月14日發佈的普通住房標準，即享受稅收優惠政策的普通住房，應同時滿足這幾個條件：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套住房建築面積在144平方米（含）以下；北京普宅標準不再設置房屋總價標準，僅保留了單價標準，比如五環以內符合普宅標準的房屋單價提高到8.5萬元/平方米；五環到六環房屋單價標準提高到6.5萬元/平方米；六環外達標的房屋單價標準提高到4.5萬元/平方米。

降低增值稅

從目前來看，無論是使用商業性住房貸款還是公積金貸款，北京首付比例不再區分普通住宅和非普通住宅，僅是在買賣過程中涉及的稅費種類和計算方法存在差異，這將直接影響交易成本。

在二手房交易中，普通住宅與稅收優惠直接掛鉤，其中主要是增值稅。根據北京現行政策規定，普宅與非普宅兩者的區別在於，個人出售2年以上的普通住宅，免徵增值稅；個人出售2年以上的非普通住宅，差額徵收增值稅。以一套總價500萬元（假設原值為450萬元）的非普通住宅房產為例，按現行政策規定，50萬元的差額，2年以上的增值稅費需繳納2.38萬元。如果取消普宅和非普宅標準，在交易過程中將節省幾萬元。不過，由於過去10年，北京房價歷經大幅上漲之後，很多房產的成交價與原購房價的差額遠不止幾十萬元。

業內：有助於帶動改善性購房需求釋放

在中指研究院政策研究總監陳文靜看來，取消普宅和非普宅標準，有望降低非普宅的交易稅費，有助於降低購房成本，帶動改善性住房需求釋放。同時取消普宅認定標準，也有助於企業更好地配比產品類型，聚焦於打造高質量、符合市場需求的好產品。

關榮雪認為，按現在普宅標準來看，目前北京約70%的住宅為普通住宅。雖然此前北京對普通住房標準做了調整，但仍然有不少購房人「被豪宅化」，因此這一舉措的直接利好更多是，未來取消普通住宅和非普通住宅標準的劃分後，在稅費繳納等過程中，非普宅與普宅或將執行同等要求。

另有業內人士則認為，經過今年1月1日的標準調整後，市場上可被認定為普通住宅的商品房將從過去的約三成提高到約七成。如果未來取消普宅標準後，受此影響的只是三成的非普宅，而如今在二手房交易中，非普宅受到的直接影響只有增值稅，因此影響面有限。

「今年以來，北京已經落地多項樓市政策。6月26日，北京跟進5•17新政，帶動市場活躍度有所提升，特別是二手房市場。9月以來，受前期政策帶動效果減弱及中秋假期影響，北京新房、二手房成交規模均出現走弱跡象。政策優化預期進一步增強。」陳文靜如是表示。

整體來看，關榮雪提到，結合當前全國樓市復甦普遍承壓的背景，政策持續優化調整是現階段市場所需的關鍵利器，由於一線城市擔當「榜首」角色，北京率先貫徹落實實施意見將對市場信心起到一定的提振效果。但具體市場表現如何，可能還需持續觀察，預計在更多實質性利好政策落地後，樓市將會出現積極反應。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 王心