房東們年底前還能掛牌賣房嗎
「買房的小手停一停。」
沒想到這成了我身邊買房朋友的口頭禪。
那種買漲不買跌的氛圍正在你我身邊悄悄瀰漫。
結果，我原本「年底前還要不要上車」的選題就變成了今天這題。
似乎不買房正在成為大家共識。
既然如此，那買房的對面，我們的房東，接下來到年底前你的房子還要不要掛呢？
我認認真真思考了這個問題，為了不水這題我決定還是從數據著手。
也許說話還分個主觀客觀，但數據不會。尤其那幾個關鍵數據。
一
年前的購房人還在麼？
如果客戶都不來了，掛牌意義就有點空。
所以掛不掛牌第一題先問問下半年購房者還在不在。
不過客戶數據不是想找就找的，還好我還是找到了份可以說明這個問題的數據。
來自上海鏈家的客戶數據。上海鏈家在二手市場的掛牌率大概在70%，成交市佔25%左右，它的客戶數據應該介於25%~70%之間。
不管數據靠前靠後都不妨礙這是份可以說明市場客戶的數據。
這份數據最近剛剛顯現出金九的味道。
原本8月每週末的日均看房人數還停留在1萬~1.1萬，進入9月這個數據就來到1.1萬~1.2萬，橫向對比下，這個數據比8月高、比6月低，差不多是3月末、4月初的水平。
在這個客戶=機會的市場里，多出來的客戶就意味著成交概率，所以說有點金九的意思。
不過後面的趨勢並不是這樣。
新增客戶這件事也是有自己波動規律的。
簡言之就是，越到年底買房人越少。
這件事自從鏈家2019年統計這份數據以來幾乎屢試不爽。
除了2020年年底這波看漲行情里湧進大量慌張買房的人，其他正常年份越到年底人越少。
我細看了下這份2019年以來客戶數據，它的波動規律和每年成交的波動也幾乎對應得上。
每年三四月進入看房高峰，五六月開始冷靜，七八月進入平淡期。
九十月市場又開始活躍，但這之後看房人數開始清晰下滑。
清晰到什麼程度？
這裡面2019年市場到年底開始走高，2020年底明確走高、2023年從9月的「認房不認貸」到12月14日放開普宅標準。
就這，也只有2020年的看房人在年底甩了個尾。
所以你看數據的輕微起伏都不用太計較，整體走勢才是真正值得把握的。
看房人數的整體走勢就是越到年底看你房的客戶就越少、房子成交概率越小，日常市場體感這件事也果然是循規蹈矩的。
如果非得為這部分下個結論的話那就是：
年前不是掛牌的好時候。
如果非得掛把握住九十月。
二
還在擴大的議價空間。
砍價這件事從去年下半年到今年快被玩壞了。
從自帶屠龍刀進場的客戶到砍到房東爸媽都快不認識的掛牌價，市場上能成交的房源不斷刷新我們認知。
日常中介朋友圈發的最多就兩類，新房房源和降價房源。
調侃和朋友圈的背後，這兩年議價空間也確確實實變化大。
實不相瞞，2023年以前我聽過的市場議價空間都在5%以內波動，差不多500萬的房子議價25萬的樣子就到底了。
2023年上半年也差不多這個議價空間，這之後數據就開始了放飛自我。
從2023年5月22日這周衝出5%，後面在2023年年底順利飆到7%，又在今年5月來到8%。
無論7%還是8%，都是市場少有出現的數字。
而更重要的也是這個數據的走勢。
我看了下從2023年首週到上週的87周的數據，從去年下半年到今年基本是不斷走高的趨勢。
5·27新政後議價空間刹了會車，最近這個數字直到上週還是在不斷走高的。
大概率年底這裏的7%議價空間還得再往上走走。
兩週前我跟各位說市場成交出現回暖，成交量冒頭的背後是不斷走高的議價空間。
以價換量這件事會出現在兩週前，也大概率會出現在年底前。
所以年底前怎麼說呢，如果你要掛牌ok的，但要做好被砍價的準備，而且是狠狠砍的那種。
三
可能這也是為什麼每年到這時候新增掛牌就會減少的原因吧。
這裏的新增掛牌跟庫存掛牌是兩件事，日常跟大家說掛牌庫存說的是二手存量去化問題，但新增掛牌是純純的房東掛牌意願數據。
我看了下鏈家每月的新增掛牌數據，房東的新增掛牌也確實在每年最後幾個月出現下滑。
以鏈家70%掛牌市佔的佔比，它每天的新增掛牌能很大程度說明掛牌市場。
進入這個9月我看房東的掛牌熱情也起來了。
8月日均800~900套的新增掛牌，到了9月就變成了日均1000套上下。
當然這也是有規律的。
2019年以來這個數據也是每年都是越年尾越少量，沒有一年例外。
我想今年年底前這段時間也不例外。
年底前不賣房這件事原來已經是一種默契了。
那你說別人小心我貪婪可不可以，當然可以，只不過別忘了庫存房源已經來到高位了。
鏈家後台除了每天新增外，還有17.31萬套庫存，這也是新高數字。
而這也成為新增掛牌去化最大的背景。
這些數據都在小聲說著一個體感事實：
年底客戶+房源都會減少，這幾乎是大家莫能明狀的經驗之談。
有時候經驗之談也確實是市場規律經歷的多了才會有對市場慣性體感。
而今天這些數據也算是將這些市場體感具象化了。
四
「年底了，我的房子還掛牌麼？」
這個問題其實是每個人的個人選擇，就跟買房一樣。
只不過站在市場角度如果我們做出賣房選擇的時候，你大概率會被劃撥到哪個隊伍、又大概率會遇到什麼。
購房者和議價空間以及新增掛牌這三個維度是我們能想到的跟賣房這件事貼得最近的數據。
除了這些數據維度，我也將這個問題問到一位從業近20年的中介老師。
他告訴我，需求為大。
如果你真的有需求，這些市場預測無窮盡也無意義。
不管你是剛需置換，還是資產置換，要麼低買低賣、要麼高買高賣。
如果賣房需求到位了不用管任何市場預測，不管後面降還是不降、還是明年三月回暖還是不回暖。
只有一種情況要謹慎掛牌，就是如果你是變現的話，那要三思。
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