存量房貸降息，影響幾何？

千呼萬喚始出來。

剛剛，央行行長在國新辦發佈會上宣佈，降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。

同時，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調至15%，達到歷史最低水平。

此外，央行還宣佈降低政策利率，將7天逆回購操作利率下調0.2個百分點，從目前的1.7%降為1.5%，同時降準0.5個百分點。

這意味著，降息、降準、降存量房貸利率、降首付，可謂四箭齊發，油門踩到底。

這是前所未有的大動作。

單看存量房貸降息，就涉及30多萬億住房貸款，預計每年可節省2000億元左右的利息支出。

存量房貸降息，某種程度上相當於銀行割肉讓利，這在正常時期幾乎不可能，但在大局面前，一切都要跟著讓路。

這裏的大局，既是穩定市場預期、帶動樓市企穩的需要，也是減輕居民債務負擔，為刺激消費、穩定經濟創造空間難以避開的選擇。

降息之後，樓市會否企穩反彈？消費能夠刺激起來？

一

存量房貸再次降息，影響幾何？

前幾年樓市高漲之際，房貸利率一度飆升到6%以上，去年雖然一度降到4%左右，但相較於當前的經濟形勢和利率走勢，遠遠不夠。

畢竟，當前首套房平均商貸利率，先是降到上半年的3.45%，近期又降到3.2%左右，個別城市已率先跌破3%。

如此之高的房貸，在經濟狂飆突進之際尚不構成壓力，在投資收益高企的時代也不算什麼事。

但在如今的大環境下，想拿到3個點的無風險投資收益率都十分困難，連5年期定期存款利率都已跌破2%，誰能接受4%乃至更高的房貸利率？

更何況，美聯儲已經開啟降息週期，首次降息就多達50個基點，超出市場預期。

這相當於打開了幾乎所有國家的降息空間，中國也不例外，降息可謂大勢所趨，存量房貸的高利率顯然無法維持。

眾所周知，利率是資金的成本，利率越高，債務的成本就越高。

無論如何理財，穩定收益都無法超過房貸利率，那麼提前房貸就是最務實也最理性的選擇。

這兩年幾乎所有人都視「加槓桿」為畏途，提前房貸、減少負債幾乎成了新的共識。

數據顯示，僅今年上半年，銀行房貸規模半年縮水超3000億，而去年全年減少了5467億元，且部分銀行貸款不良率有所提升。

因此，對於銀行來說，與其任由提前還貸造成大量的利潤損失，還不如主動讓利，留住優質客戶，也博得一個「讓利於民」的聲名。

退一步講，總比一些人無奈選擇斷供好。

更何況，房貸利率下降，存量利率也會下降，坊間預測的「存款0利率時代即將到來」，並非危言聳聽。

所以，存量房貸降息之下，銀行息差當然會收窄，但受到的影響並沒有那麼大。

二

存量房貸降息，著眼的不只是房地產救市，更重要的是刺激消費。

房地產是居民最重要的資產，也是最大的負債來源，2/3的資產都是房子，而70%左右的債務都與房子相關。

這在某種程度上構成房地產「綁架」經濟的邏輯，也是房地產市場走勢牽一髮而動全身的底因，消費自然難以置身事外。

房地產對於消費，既有財富效應，也有擠出效應。

在樓市上行期，財富效應往往大於擠出效應，財富增值，哪怕只是名義資產擴張，也能帶來一定的消費刺激效應。

但在樓市下行期，財富效應不複存在，而高房貸支出對於消費的擠出效應愈發凸顯。

兩者雙向擠壓，對消費的衝擊超出預期。

因此，當房價持續波動，導致房產價值開始收縮，而房貸利息成本又超過可能的投資預期收益，提前還貸成了自然而然的選擇。

這也是「資產負債表衰退」的邏輯，居民選擇優先修復資產負債表，而非消費或擴大投資。

今年以來，一二線城市整體消費走勢，罕見弱於三四線城市，背後的道理就在於此。

原因不難理解，一二線城市房價更高，房子在家庭財富中佔比更高，居民債務槓桿率也高，其波動對於收入和預期的影響也更大。

所以，如果降低房貸利率，減少的債務支出能一部分轉移到消費上，對於擴大內需、提振經濟都有著積極作用。

當然，提振消費的核心在於收入分配，要麼增加居民收入，要麼減少居民債務壓力。

雙管齊下，才是最佳選擇。

三

房地產有多重要，這幾年幾乎所有人都深有體會。

任何行業，如果隨行就市，價格漲跌起伏都是正常的，暴漲時形成的泡沫，自然能通過自然破裂來調節。

然而，房地產並非普通產業，從一開始就與國民經濟、地方財政、居民財產捆綁在一起，牽一髮而動全身。

無論是從國民經濟層面，還是居民財富層面，房地產都不能輕易任其下墜。

然而，過去幾年，隨著限購、限貸、限售、限價全面鬆綁，中國樓市已經迎來史上最寬鬆時代。

但「史上最寬鬆」的政策，並未帶來「史上最瘋狂」的樓市，就連官方也直言：

「當前房地產市場繼續處於調整中」。

從房價來看，70個大中城市房價全部面臨持續調整，多數城市回到2018年前後水平。

從市場來看，高峰時期全國商品房銷售面積超過18萬平方米，今年1~8月只有6億平方米，全年可能不及10億平方米。

從賣地收入來看，前幾年賣地收入一度達到8.7萬億元的巔峰，而去年已經回落到5.8萬億。

這背後的原因，除了房地產市場本身面臨的調整之外，也受到城鎮化、人口、住房擁有率等長期因素的製約，但也與經濟增長、居民收入、社會預期不無關係。

因此，穩樓市，除了需要超預期的政策刺激之外，更需要從增加居民收入、扭轉社會預期的深層次領域著手。

全民炒房潮早已遠去，但一個穩定的房地產市場，仍是不可或缺的。

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