中國住宅要取消公攤了嗎？

來源：三聯生活週刊

文|謝九

中國房地產市場最為人詬病的制度——公攤面積，正在開始慢慢瓦解。今年以來，從地方政府到開發商，都在用不同方式取消公攤。零公攤時代距離我們越來越近。

今年以來，已經有多個地方政府提出，要求探索按照套內面積計算房價，並且已經有個別地方政府開始正式實施。今年4月份，廣東省肇慶市住建局發佈通知，要求自5月1日起，實行按住房套內面積計價宣傳銷售。今年9月份，湖南湘潭發佈通知，允許開發商按照套內面積進行銷售宣傳。

還有更多的地方政府雖然沒有公開要求實施套內面積銷售，但是改變了相關的建築規定，通過放鬆陽台尺寸限制等技術性手段，可以變相提高住宅的實際得房率。

樓盤掛出的宣傳廣告（圖|視覺中國）

在新的建築標準下，開發商擁有了更多的操作空間，能夠通過贈送陽台、飄窗等方式提高得房率，部分住宅產品甚至宣稱「負公攤」，也就是實際得房率超過了100%。

多年以來，住宅公攤是房地產市場最不合理的制度之一，取消公攤的呼聲也是一直非常強烈，但是一直沿用至今。最近公攤制度開始鬆動，根本上還是因為房地產市場的供求關係發生了歷史性變化。

對於開發商而言，由於房子越來越難賣，必須要通過各種營銷手段來吸引民眾買房。在這樣的大背景之下，未來將會有越來越多的住宅將取消公攤，在市場倒逼之下，中國房地產市場有望迎來零公攤時代。

所謂公攤，是指一棟樓的產權人共同分攤公共面積，包括電梯、樓道、大堂等等，我國住宅的公攤比例極大，通常在15%-30%之間。換而言之，也就是實際得房率只有70%-85%，買一套100平方米的房子，實際使用面積只有七八十平。尤其是前幾年房價暴漲的年代，過高的公攤更是讓中國的高房價顯得更不合理。

公攤制度不僅讓民眾在買房時承擔了更高的實際房價，而且，在買房入住之後，民眾還承擔了更高的使用費用。因為房屋的物業費和供暖費都是以房本面積為基礎，如果以實際使用面積而不是建築面積來計算，業主承擔的費用也將隨之減少。

住宅公攤的發源地在香港，我國內地房地產市場在上世紀90年代啟動之後，很多模式都是借鑒香港，包括住宅預售和公攤都是如此。值得一提的是，香港的住宅公攤制度當年也是引發了香港民眾的極大不滿，最終港府在2013年予以取消，否則將被罰款甚至處以3-7年的監禁。現在全球範圍內，公寓銷售都是以套內面積計算，實施公攤制度的只有中國大陸。

由於公攤制度的爭議性極大，最近幾年，內地也開始考慮對此改革。2019年，住建部發佈《住宅項目規範》公開徵求意見的通知，提出「住宅建築應以套內使用面積進行交易」，並且在起草說明中提到：目前，我國住宅建築主要以建築面積進行交易，這樣會出現同一項目的建築面積相同而套內使用面積不同的問題，以此加劇「公攤面積傷民」的矛盾。

《生活家》劇照

住建部的通知在當時引發了極大關注，就在大家以為住宅公攤制度將迎來重大改革時，2022年3月，住建部再度發佈《住宅項目規範》公開徵求意見的通知，在最新版本中，已經沒有了「住宅建築應以套內使用面積進行交易」。這顯示出，公攤制度改革已經不在計劃之內。

不過，中國房地產市場的很多改革都是市場倒逼。隨著中國房地產市場進入供過於求的新時代，房地產市場的很多遊戲規則都開始發生前所未有的歷史性變革。過去一些不合理的霸王條款，現在正在逐漸鬆動，變得對購房者越來越友好。

比如住宅預售製。以前開發商憑藉一張藍圖就可以開始賣房，結果最終引發了巨大的爛尾樓危機。對於預售製的不合理性其實也是多年來一直就有爭議，2005年，央行甚至一度提出廢除預售製，但是當年住建部予以否定。隨著最近幾年爛尾樓危機升級，住建部的態度終於發生轉變，在今年8月份提出要「有力有序推進現房銷售」。更重要的是，房地產供求關係逆轉之後，開發商手上囤積了大量賣不出去的現房，現房銷售也就順理成章成為現實。

繼住宅預售製迎來改革之後，住宅公攤制度也在壓力之下開始鬆動。

重慶某售樓處，市民選購商品房。（圖|視覺中國）

在過去住房供不應求的時代，開發商具有絕對話語權，即使公攤制度再怎麼不合理不透明，購房者也只能無奈接受，但是，隨著房地產市場供大於求，進入買方市場，開發商為了自救，也只能主動改變遊戲規則，住宅公攤制度的堅冰也會隨之融化。

如果中國房地產市場進行一次徹底的公攤制度改革，普通民眾將獲益匪淺。

首先是買房變得透明，對於購房者而言，房本面積上標註多少面積，自己實際所得就是多少。而在公攤製下，很多人傾其一輩子積蓄買一套房，連自己實際住房面積都不清楚。

對於那些還沒有購房的人，將是取消公攤制度最大的受益者者，將來買房可以不用再為公攤面積承擔額外支出。在以前房地產供不應求的時代，取消公攤製可能沒有太大的實際意義，因為開發商會通過漲價來減少面積損失，取消公攤可能只是計價方式變化的數字遊戲。但是在當前房地產供過於求的時代，取消公攤成為開發商積極自救的手段，購房者將從中獲得實實在在的收益。