權威解讀存量房貸利率調整細則 銀行將在10月底前完成批量調整

9月29日晚間，存量房貸利率調整政策靴子落地。根據央行公告，進一步深化利率市場化改革，完善商業性個人住房貸款利率定價機制，允許滿足一定條件的存量房貸重新約定加點幅度，促進降低存量房貸利率。 

市場利率定價自律機制亦發佈《關於批量調整存量房貸利率的倡議》，要求主要商業銀行原則上應於倡議發佈當日對外發佈公告，不晚於10月12日發佈操作細則；各商業銀行原則上應於2024年10月31日前統一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實施批量調整。

隨後，多家銀行第一時間表態稱，正在抓緊製定存量房貸利率實施方案，並將於10月12日發佈具體操作細則，2024年10月31日之前統一對存量商業性個人住房貸款利率實施批量調整。

據測算，本次調整預計存量房貸利率平均下降約0.5個百分點。以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節約借款人利息支出每年約5600元。存量房貸利率下調，有利於借款人進一步降低房貸利息支出，提升居民消費意願，也有助於穩定購房者預期，提振信心。

權威人士解讀稱，此次批量調整完成後，預計存量房貸利率下降將減少銀行利息收入約1500億元。但新老房貸利差收窄後，提前還貸會明顯減少，有利於銀行穩定貸款規模，提高貸款質量。考慮到中國人民銀行降息降準政策，預計帶動MLF利率等利率下行，也節省了銀行負債成本，提升銀行可持續經營能力，為銀行更好支持實體經濟提供必要支撐。因此綜合考慮這些政策措施，對銀行淨息差的影響基本中性。

允許變更房貸利率在LPR上的加點幅度

此次央行在公告中提及，允許變更房貸利率在LPR上的加點幅度。

根據合約約定，存量房貸利率由LPR和加點幅度（加點幅度可為負值）形成，加點幅度主要反映合約簽訂時的市場供求、風險溢價等因素，在合約期保持不變。因此，利率水平只會在重定價後跟隨LPR同幅度變化。

「考慮到房貸期限普遍較長（最長可達30年），在合約存續期間，市場供求形勢、借款人的收入、財產和信用狀況等因素均可能發生變化。」權威專家表示，當這些因素發生較大變化時，加點仍保持不變，可能導致對合約一方較為不利，需要允許以適當方式變更合約，維護合約的公平性。

如2019年11月發放的一筆房貸，當時的加點幅度是+55個基點，現在借款人的收入可能明顯增加了，這筆房貸的風險溢價已經發生較大變化。同時，現在房地產市場供求形勢也發生了重大變化，新發放房貸加點幅度可能已降至-45個基點，存量房貸借款人情感上也有落差。

權威專家指出，央行適應市場形勢變化，響應群眾期盼，進一步深化利率市場化改革，通過增強市場競爭，完善房貸利率定價機制，允許存量房貸與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借貸雙方可通過協商變更合約等方式調整加點幅度，引導存量房貸利率適時反映市場利率變化，降至全國新發放房貸平均利率水平附近。

借貸雙方可以協商確定重定價週期

在本次調整中，央行公告規定「借貸雙方可以協商確定重定價週期」，被看作是此次調整的重點之一。

重定價週期是指浮動利率貸款合約中，利率跟隨定價基準調整的時間間隔，由借貸雙方自主協商確定。過去較長一段時間，受製於商業銀行系統性能、風險管理水平等客觀條件，中長期貸款利率一般一年確定一次，個人住房貸款利率重定價週期也要求最短為1年。 

「隨著商業銀行管理水平和科技能力的提升，目前除房貸外的大部分浮動利率貸款都可由借貸雙方協商確定重定價週期。」權威專家指出，為提高貨幣政策傳導效率，中國人民銀行取消對個人住房貸款重定價週期最短為1年的行政性限制。

據悉，對於新簽訂的個人住房貸款合約，自11月1日起，可由借貸雙方自主協商重定價週期。重定價週期可為按年、按半年、按季度等。需要說明的是，在利率下行階段，重定價週期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。

此外，對於存量房貸，在10月的批量調整階段，若一對一協商重定價週期，將嚴重影響批量調整進度，拖延借款人享受低利率的時間。因此，商業銀行應優先調整存量房貸利率的加點幅度，暫不調整重定價週期，使借款人儘早享受較低利率。自2024年11月1日起，符合條件的借款人在與商業銀行市場化協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可協商調整重定價週期。

首套、二套及以上存量房貸利率都可調整

利率自律機制在其微信公眾號上發佈《關於批量調整存量房貸利率的倡議》 ，明確2024年10月31日前，商業銀行將對符合條件的存量房貸再開展一次批量調整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發放房貸利率附近，讓借款人儘早獲益。

值得注意的是，批量調整階段，首套、二套及以上存量房貸利率都可調整。去年已經調整過加點幅度的存量房貸也包含在內。將二套及以上存量住房納入降低範圍，也是此前市場專家呼籲降低存量房貸利率的重點領域。

央行行長潘功勝此前曾在國新辦新聞發佈會上表示，將引導銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅0.5個百分點左右。

根據倡議，對於貸款市場報價利率（LPR）基礎上加點幅度高於-30個基點的存量房貸，將其加點幅度調整為不低於-30個基點，且不低於所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限。

權威人士表示，由於重定價日的不同，不同借款人的利率在批量調整後會有所差異。批量調整後的利率下降主要是加點幅度下降至-30個基點所致。重定價後，最近一個定價週期內LPR的降幅也將體現出來，參與此次批量調整的借款人利率將調整至同一水平。

（圖）重定價日位於不同區間的房貸加點調整後利率示例

此外，對於固定利率存量房貸，以最新LPR轉換為加點形式，再將加點幅度調整為-30個基點。例如，利率為4%的固定利率存量房貸，最新5年期以上LPR為3.85%，先將其固定利率轉換為4%=LPR+15個基點，再將15個基點調整為-30個基點。

而對於部分城市仍設定了新發放房貸利率政策下限的，調整後的加點幅度需不低於下限。如北京二套房貸利率政策下限為，五環以內二套房貸的加點下限為-5個基點，五環以外二套房貸的加點下限為-25個基點。相應的二套房貸在批量調整時，加點分別調整為-5個基點和-25個基點。

本次公告建立了存量房貸利率漸進有序調整的長效機制，如果未來新發放房貸利率繼續下降，當存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行協商，申請將存量房貸利率調降至新發放房貸利率水平附近。

自2024年10月起，每季度第一個月，中國人民銀行將在官方網站公佈上個季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率，供銀行和借款人參考。 

此外，為適應房地產市場供求關係的新變化，在批量調整和常態化調整階段，均不再區分首套、二套房（有房貸利率政策下限且區分首套二套的城市除外），引導首套、二套存量房貸利率降至全國新發放房貸利率平均水平附近，減輕存量房貸借款人利息負擔。

新京報貝殼財經記者 薑樊

編輯 嶽彩周

校對 賈寧