從造房到築夢，房企如何以產品力助「止跌回穩」？

09月30日 16:55 新浪網 news-china-auto-hilite

樓市的信心被重新激活了。 9月26日，中共中央政治局會議提出「要促進房地產市場止跌回穩」後，資本市場有信心了，地產股全面暴漲，引領上證指數收複3000點；存量市場有信心了，中介門店的電話裡，傳來的都是掛牌價不再減價的要求；新房市場有信心了，即便是在平日稍顯冷清的工作日，很多售樓處也迎來了諸多諮詢新房的客戶。

人們開始對樓市的未來有了憧憬，也對住房改善增了幾分期待。

而與市場信心的快速攀升不同，行業轉型則是一個細水長流的過程。近年來，以構建發展新模式為方向，房地產行業正加速轉型，企業圍繞產品力的競爭持續升級，而主旨即是提高商品房建設質量，打造「好房子」。

達爾文在《物種起源》中關於叢林法則有段經典論述：「存活下來的物種，是那些對變化做出最積極反應的物種」，創新求變是能帶領房企穩妥地走出週期的方法論。

時間回溯到2023年，住房城鄉建設部黨組書記、部長倪虹多次強調，當前人民群眾對住房和城鄉建設的要求從「有沒有」轉向「好不好」，要建設適應人民群眾新期待的「好房子」。

真理往往藏在樸素的理念之中，「好房子」，蘊含了住宅返璞歸真、回歸居住本源的核心要義；也指引了「變」的方向，即房企該往建設「好房子」的方向變。往下延伸，什麼樣的房子是「好房子」？

今年1月7日，由住建部指導、中國勘察設計協會組織開展的全國首屆「好房子」設計大賽結果公佈。大賽設置兩個賽題，北京昌平中關村生命科學園北四村幾個地塊為其中之一，併成為一等獎方案之一。

時隔半年多，以上述方案為藍圖，龍湖·觀萃項目就在海澱北亮相了；並且首次開盤即逆市飄紅，9月全月冠銷超10億，成為現象級紅盤。

「好房子」需求

作為全國首座住建部官方認證的「好房子」，也是龍湖2024全新高端產品線觀萃系的首作，北京觀萃天生具有「好房子」基因。

近千平架空層泛會所與近千平景觀風雨連廊，將生活里的自在、鬆弛具象化；落於汲取自AMAN安縵酒店的自然靈感之中，坐忘森林悠然自得；雙口袋公園、社區元氣商業街區，精緻煙火氣也來了……這是龍湖式「好房子」的表徵。·

每個時代總偏心於懂得把握機會的翹楚。1958年，中科院計算所成功研製出我國第一台第一台電子計算機。之後，柳傳誌在其中敏感地看到了個人計算機的方向，認為「未來中國的計算機市場一定是個人計算機的天下」。於是他堅持：「市場需求的導向是聯想成長的前提。」

如今，人們對住房的功能與質量有了新期待。官方數據顯示，現在城鎮人均住房建築面積已經超過40平方米。房地產市場正進入一個改善需求浪潮湧起的時代，「好房子」指引房企從「有什麼、賣什麼」轉向市場「要什麼、給什麼」。

龍湖的觀萃產品線，正是應上層指引與外部需求而生。

龍湖觀萃實景

事實上，憑著三十年對豪宅市場的沉澱研究，龍湖在過去一年多的時間里，已經接連發佈了禦湖境和雲河頌。這兩個產品線對於房屋面積要求更加嚴格，將龍湖打高端局的邏輯拔到了超脫於張揚的城央奢適、精工技藝等外在表現，更注重精神層面對文化與價值感追求的維度。

而觀萃則清晰展現了龍湖對於人們自在生活方式與悅己情緒價值的堅持。在很多業內人士看來，觀萃是更適合城市中的年青人和年輕家庭的產品——

他們不一味追逐住宅空間的大面積，轉而將目光投向生活品質，尤為重視社區的完善設施與周邊環境；身處城市的喧囂間，他們有更多親近自然的需求，也渴望更多元、更便利的社交；相比外露的奢華，他們對內在品質要求更高，同時又注重性價比，居住體驗是否上乘是他們作出購房決策的首要考量因素。

觀萃，是龍湖為這類人群打造的「好房子」。隨著業內對「好房子」重視的程度漸高，可以預見，房子回歸產品本質就是房企未來發展的重要趨勢，它承載著產品進化的野心，也指明了創新轉型的路徑。

觀萃式「美好社區」

今年年初，住房和城鄉建設部強調，要「以努力讓人民群眾住上更好的房子為目標，從好房子到好小區，從好小區到好社區，從好社區到好城區，進而把城市規劃好、建設好、治理好」。

「四好」之間，隱藏著一層由微觀及宏觀、由房屋建築視野及城市視野的升級關係；這層關係，也是高質量發展落實到城市建設、房地產開發層面該遵循的路徑。

隨著市場需求的多樣化與消費者品味的提升，「房子」的意義已經被無限拉大，人們以更寬廣的視角審視房產價值，或涵蓋區域發展，或涉及公共配套設施、生態環境乃至文化氛圍等多維度，強調的是房產與城市整體規劃的和諧共生，以及長期的投資潛力和生活品質。

房地產發展與城市建設的要求，不僅集中在建造好房子，更要融入城市發展大局，創造有生命力的社區空間。近年來，成都「把城市輕輕地放在山水之間」，通過使閑適市井生活與良好生態環境相得益彰來落實「公園城市」；浙江在探索更「以人文本」，更有利於促進人與人之間、人與自然之間、人與生態之間關係的未來社區，不同省份、城市的種種實踐，可以歸納出相似的邏輯。

龍湖也傾心給出了自己的解題答案。這個答案建立在龍湖對於人們美好生活的支撐的進一步理解上——僅靠一個好的小區、好的戶型來支撐的美好生活，是相對狹義的；現在的美好生活，需要一個更廣義的需求或模式來支撐。

近日開盤的上海觀萃，為人們打開的是一場關於渡假的夢幻之旅。精選名貴珍稀石材，臻稀苗木，隱匿於林間；「一軸四景四幕」的自然寧靜之境，與奉賢之地的文化底蘊相得益彰。渡假氛圍感，不僅僅體現在視覺上的賞心悅目，鬆弛感由內而外鑽進生活的每一刻，居住空間從此也成為心靈得以棲息的詩意棲所。

龍湖觀萃實景

觀萃的另一大魅力，在於對戶內空間的極致追求與精細打磨。上海觀萃面積約100-185㎡的大平層、270°IMAX環幕全景艙覆蓋各類需求；在設計風格與裝飾細節上，高定智慧收納、創新超108項奢裝細節、甄選全球奢裝品牌等配置，為居者帶來鬆弛生活的精奢關照。

有魅力的產品，當贏得人心。上海觀萃9月19日啟籌後，認籌率屢創新高，僅4天累計超千人到訪排隊搶籌，認籌超380組，認購率140%，持續刷新奉賢樓市記錄；9月27日首開賣出15億，同時成奉賢樓市當月銷售套數、金額雙料冠軍。

上海觀萃首開現場

當設計創新延展至房屋建築之外，觀萃尤為重視的還是硬件的打造。從城市到小區的整體界面，無論是圍牆還是商舖，包括街角公園以及其它配套服務等在內，龍湖希望它們都能與城市相互交流起來，於是有了觀萃「超級界面」的構想。

比如，為避免品質落差，觀萃會基於目標客群的實際需求，對大門兩側的商業區域進行整體設計與管理，並做相關產品系的全新梳理和品質商家的招商、運營。不用在一天辛苦的工作後還要回家面對柴米油鹽，品質餐廳可以解決用餐需求；邁進家門前，一杯咖啡還能掃除一天里最後的倦氣……誰能不偏愛這浸潤進日常的鬆弛感和精緻煙火氣？

龍湖希望這個界面不再是冷漠的牆或是正面複製黏貼出來的一個個商舖，它一定要是宜人的、有吸引力的：比如陽光與清風自由穿梭時，住戶在社區內會因為真實感受到放鬆並為了某個渡假場景停住腳步，坐下來聊聊天、多呼吸幾口自然空氣。

成都觀萃實景

因此，龍湖在之前80多個TOD項目積累的能力基礎上，按照POD的邏輯主動地退讓一些城市空間來做口袋公園，賦予了觀萃界面一種創新型做法，讓商店、公園等都成為居民真正願意使用且頻繁光顧的地方，更加貼合目標人群追求的那種輕鬆、適宜、便利的生活狀態。

創新不僅是指發明一個新產品或者新技術，更是一種思維方式；後者也許更加可貴，因為它代表無盡的可能性。祖比斯說：「創新就是把不同的事物聯繫起來。」觀萃的超級界面，就是這種類別的創新，它將「好房子」儘可能多、儘可能遠地與周邊相連，也就是更大程度地與美好生活相連。

龍湖堅守安全地帶

進入房地產行業發展的後半程，在意識到單純依靠硬件設施的堆砌已難以滿足市場需求後，一個個運籌帷幄的房企戰略家還將焦點投向了服務效率和運營能力的比拚，前者要提升、後者要優化。

近年來，會所成為龍湖新產品線中的高頻詞。北京觀萃社區內部配備近千平萃隱架空層泛會所，集康體健身、行政酒廊、共享書屋、移動辦公等功能於一體，致力於打造家的「第二會客廳」；上海觀萃的超1000㎡下沉式萃隱會館，融合海派美學文化，「萃·閱」「萃·氧」「萃·茗」等六大主題空間以不同的功能回應閱讀、健身、喝茶等豐富的精神追求。