在上海買的二手房，大概都是多少房齡

上海這座城市有一個很有意思的標籤，叫：一半繁華一半煙火。

的確，它既有歷經超強颱風也平安無事的超高層地標建築，也有家長裡短的上海里弄。但是真正走在市區街頭，體感上出鏡率更高的，還是這樣的老房子。

這既是這座城市城鎮化發展的遺留產物，也漸漸成為了城市的一種底色。

上海的老房子確實很多，我們也曾經在《沒想到房子老齡化的程度會這麼嚴重》這篇文章中研究過，上海是全國擁有老房子最多的城市。

在2020年的時候，上海就有一半的房子房齡在20年以上。這樣大的存量，在上海的二手房市場也是一個不可忽視的數字。

今天，就讓我們再聚焦一點，看看在上海二手房成交市場上，大家都在買什麼房齡的房子。

一、60%以上成交的二手房房齡在15～35年

這個數據不是來自某一年，而是上海2020年至今的每一年。

首先我去查了上海2020年至今二手房的成交數據，得到的結果很明顯。

最近5年二手房成交超過32%都是房齡段是在25～35年的老房子。

這個房齡段的二手房成交佔比最多，也符合我們之前統計的上海一半的房子建成在2000年之前這個結果

成交量排第二的是15～25年房齡的二手房，佔比超過30%，稍遜第一。這意味著整個二手房市場成交的房子，幾乎60%以上的房齡都在15～35年。

這20年的確是上海高速發展的一段時間，上海的常住人口從1283萬漲到2303萬，幾乎漲了一倍。對住房的需求也在飛速增長，所以這20年建成的房子數量激增。

1990年開始開發浦東，2000年提出「一城九鎮」，隨後陸續規劃「五大新城」。

上海城市格局在這20年也發生了變化，所以具體到每個區，成交二手房的房齡當然也會有差異。

不用看數據也能猜到，肯定是市區老房齡的二手房多，五大新城次新房多，但是差異到底有多少？

我們把上海市各個區近5年的二手房成交情況做了對比，拋開人口最大的浦東，最遠的崇明等幾個區，選取市區黃浦、楊浦、虹口、靜安、普陀、長寧、徐彙7個區，和五大新城嘉定、鬆江、青浦、奉賢、南彙各自的二手房成交情況做個對比。

把數據拉到5年以內的次新房和35～45年房齡的二手房這兩個維度，來看看對比結果。

差異是不是非常明顯？

市區徐彙、楊浦、普陀三個區35～45年房齡的二手房成交都超過10%。

還要特別提一下虹口，佔據上海市0.37%的土地面積，卻承擔了35～45年房齡二手房成交的6.82%。

市區老房子絕對的多也不足為奇，畢竟楊浦區作為上海老工業硬核區、徐彙擁有超6成的老公房，還有普陀、虹口曾經轟轟烈烈建設的工人新村。

但市區的5年次新房成交就不夠看了。不足10%，其實並非成交不夠，很可能市場上市區的次新房就很少。

另一邊的五大新城則是不負眾望，5年內成交的次新房佔據了市場的幾乎一半。而五大新城35～45年房齡的成交才佔6%，同樣也是因為市場上五大新城這個房齡的老房子就很少。

這些都是明面上的。我們關注各個區成交房齡，其實是為了引出下一個問題：這些老房子都在賣出什麼樣的價格？

於是我又統計今年以來不同房齡二手房成交的總價段分佈，我把幾個重點標紅了。

總的來說，二手房總價在300萬以下的成交還是主流，但也有細微差別。

比如對於房齡5年內的次新房來說，很驚喜的是主力總價段提升到了300萬～500萬，500萬～800萬的成交也不在少數。甚至總價在2000萬以上的成交，也是所有房齡段中最多的。而隨著房齡的增加，300萬以下的成交佔比越來越多。

35年房齡以上的二手房，超過一半的成交都是在300萬以下，這個佔比是一騎絕塵。這其中，35～45年房齡的二手房成交在小總價段的最多，62.66%都在300萬以下。

好，回看剛才對不同區域的分析，不難推測，很多老房子可能位於不錯的位置，但是因為房齡太老而賣不出一個好價格。只看成交結果還不夠，當我們把市場供應端和成交結合一起看的時候，這個困境表現得更明顯。

二、15～35年房齡的二手房，供大於求最明顯

存量市場，供大於求是肯定的，但是哪個房齡段的房子供應最多。

或者換句話說，哪個房齡段的房子最不好賣。

我們來看一下今年的數據，只看掛牌和成交已經比較清楚了，15～35年房齡的房子供應量明顯很大，再看下掛牌套數減去成交套數的差值會更明顯。

5年以內的次新房掛牌和成交差值最少，很可能這類房子是好賣的，而15～35年房齡的二手房差值最多。

原本我以為會出現，房齡越大的二手房越不好賣，也就是越容易出現供大於求。

事實是，由於15～35年房齡的二手房供應佔比絕對多，幾乎佔到每年掛牌總量的70%左右。

導致，市場上15～35年房齡的二手房成交量雖然還不錯，但是太大的供應量讓這個房齡段的二手房明顯供大於求。

換句話說，15～35年房齡的二手房，很可能是最不好賣的。而市場需求正在向次新房傾斜，這種傾向也體現在成交週期上。

我選擇了楊浦區作為研究對象，隨機選擇房齡在10年內和房齡在20年以上的二手房，看看他們的成交週期。

20年房齡以上的老房子成交週期普遍在120天以上，而10年內的次新房相比之下成交週期則縮短很多。甚至還看到陽光城·檀悅101有一個成交週期6天的記錄。

面對這樣的市場情況，又進一步牽扯出下一個問題，關於老房子的存量。

三、上海的老房子存量到底有多少

關於二手房市場的存量，目前沒有準確的數據。但是從2020年的第七次全國人口普查數據，可以看到一些端倪。

在《中國人口普查年鑒～2020》中，將各地區按住房建成時間分的家庭戶住房狀況做了統計，我們也因此得到這份關於上海老房子的數據。

上海15～35年房齡的老房子存量是最多的，這也解釋了15～35年房齡的二手房明明成交佔比也是最多的，為什麼供應端還是最多的。

因為存量足夠大。

而截止到2020年，上海市在2015年以後建成的次新房還是非常少的一個佔比，只有8.31%。

換句話說，在2020年，上海每十個家庭中，只有一個家庭能住在10年房齡的次新房裡，讓我們再關注一下這些存量老房子的戶均面積。

會發現，存量房佔比最多的那段時間，也就是1980～2009年這近三十年，也是戶均面積增長最快的三十年。

這也不難理解，這三十年的飛速發展，落在我們每個人身上都有體感。

1988年，正好是住宅商品化的開始的一年，此後的十年整個上海增加了25萬套以上的住宅。

2000～2009年，浦東飛速發展，上海申辦世博會成功，並且開始了如火如荼的大建設。

這十年上海的住宅市場也發展到一個感人的高度，住宅量超過26萬套，戶均面積也超過90平。

而在2006年，7090政策的出台，很快影響到後續新房的戶配。緊接著在2010～2014年，戶均面積已經下降到80多平。

為什麼要去研究存量？其實是反過來更全面地看市場。

在今年這些粗略統計的數據背後，是71萬多套的存量。

這些老房子不會消失，只會隨著時間變得更老。

四、回顧一下關於上海老房齡的二手房

1. 最近5年，60%以上成交的二手房房齡都在15～35年。

2. 市區7個區35～45年房齡的老房子成交能佔64%，五大新城5年內的次新房佔比達49%。

3. 次新二手房總價段更豐富，而房齡越老的二手房，300萬以下總價的成交佔比越來越多。

4. 15～35年房齡的二手房，存量最多，供大於求的情況也最明顯。

5. 次新房成交週期比20年房齡以上老房子成交週期短得多。

於是，我們看到上海這座城市從很早就開始通過美麗家園、家裝電梯工程讓老房子的居住環境更舒適。

每條線索都指向同一個線頭，因為有太多存量的老房子，市場對改善居住的需求一直是沒有被滿足的。

很幸運的是，我們也能看到今年的政策調整中，中小套型的面積限制，從90至100㎡放大到了100至120㎡，將來會有更大的空間給到改善戶型。

相信未來關於改善的市場，將會進一步完善。