重磅！存量房貸利率25日起調整，貸款百萬能省多少？

來源：中新經緯

12日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行發佈公告，公佈存量房貸利率調整細則，對存量房貸調整時間、調整範圍、調整規則、申請渠道等重點問題作出回應。

整體來看，六大行都將於10月25日，對符合相應條件的存量住房貸款利率將統一批量調整為不低於LPR（貸款市場報價利率）減30個基點（北京、上海、深圳等地區二套房貸款除外），並且明確房貸利率等於或低於LPR-30BP的，不在此次調整範圍內。來看具體內容！

房貸利率降多少？

從各大銀行披露的公告看，如果房貸為浮動利率定價、當前利率高於LPR-30BP，那麼房貸利率將調整為LPR-30BP（北京、上海、深圳等地區二套房貸款除外）。

當下5年期以上LPR報價為3.85%，LPR-30BP為3.55%。10月21日，LPR調整窗口再次打開，若本次5年期以上LPR下降20BP，則存量房貸利率也將跟隨重定價日的調整降至3.35%。

如果貸款在北京、上海、深圳，並且不滿足「二套轉首套」條件，按照當前二套房貸款政策下限，調整後利率值為：北京五環外LPR-25BP，北京五環內LPR-5BP；上海自貿區臨港新片區及嘉定、青浦、鬆江、奉賢、寶山、金山區LPR-25BP，其他地區LPR-5BP；深圳全轄LPR-5BP。

另外，還有幾種情形不在本次調整範圍內，一是借款人的房貸利率等於或低於LPR-30BP，二是住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商舖、商住兩用房等商業用房的貸款不在此次調整範圍內。

省多少錢？

本次存量房貸利率調整後，能為借款人省下多少錢？

工商銀行在此前發佈的《存量房貸利率調整常見問答》（下稱問答）中舉例道，小李在某一線城市有一套住房，當前房貸利率為LPR+55BP（貸款發放時首套房貸利率政策），即4.4%，調整後房貸利率為LPR-30BP，假設5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價後利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調整前下降85BP，即0.85%。

以貸款金額100萬元、25年期、等額本息的房貸為例，調整前小李每月還款約為5502元，調整後每月還款約為5033元，小李每月可節省支出約469元，總共節省利息約14.06萬元。

中國人民銀行數據顯示，截至7月末，全部存量房貸加權平均利率約為4.06%。今年前8個月全國新發放房貸平均利率為3.61%。批量調整後，存量房貸利率將降至約LPR（3.85%）-30BP=3.55%，略低於今年前8個月全國新發放房貸平均利率水平（3.61%）。調整後，利率較調整前的4.06%降幅約0.5個百分點。涉及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出約1500億元左右。

中金公司研報認為，存量房貸利率下調有利於促進消費、減少提前還貸行為、壓縮違規置換存量房貸的空間。

怎麼操作？

從各銀行披露的操作細則看，以浮動利率定價的存量個人住房貸款（包括首套、二套及以上），客戶無需申請，六大行將於10月25日集中調整，利率調整後於當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合約利率水平計算。

值得注意的是，兩種情況需要借款人主動申請。一是貸款在北京、上海、深圳等地區且符合二套轉首套住房貸款標準，則可以聯繫貸款經辦行申請「二套轉首套」，審批通過後可享受首套房貸款利率。

二是對於當前為固定或基準利率定價的貸款，需要先主動申請轉成LPR浮動利率，然後再進行存量利率調整。

中國銀行在公告中表示，對於調整範圍內的固定利率或基準利率定價的存量房貸，借款人可登錄該行手機銀行APP，通過「貸款—房貸利率調整」，選擇名下相應貸款調整為LPR浮動利率貸款。2024年10月24日（含當日）之前轉換完成的，將於2024年10月25日一併批量調整；2024年10月25日（含當日）之後轉換完成的，該行將在轉換完成的次日進行集中調整，利率調整後於當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合約利率水平計算。

本次調整後利率為何不一樣？

本次調整後，可能會出現同一個城市、都是首套房浮動利率的貸款，但利率不一致的情況。這是為什麼？

工行在問答中解釋道，由於本次利率調整僅調整LPR加減點，並不調整貸款重定價日，並且不同客戶貸款重定價日不同（可能是次年1月1日，也可能是貸款發放日），貸款利率在批量調整時可能未重定價。貸款採用的5年期以上LPR值（定價基準）有4.2%、3.95%、3.85%三種可能，使得存量房貸利率批量調整後可能會有所差別。到了貸款重定價日，貸款進行重定價後，參加此次批量調整的貸款利率將調整至同一水平。

中金公司研報指出，今年5年期以上LPR 已下調35bp，對於今年還未重定價的貸款，在重定價日還有另外35bp的降幅。以重定價日為每年1月1日的貸款為例，假如之前存量利率為4.75%（當時的LPR4.2%+0.55%），則2024年10月31日進行批量調整後的利率為3.9%（LPR4.2%-0.3%），下調85bp；第二步，若LPR保持3.85%不變，則明年1月1日LPR重定價後，利率再下調35bp為3.55%（LPR3.85%-0.3%），若假設2024年10月21日LPR下降20bp，那麼明年1月1日LPR重定價後，利率再下調55bp為3.35%（當時的LPR3.65%-0.3%）。

需要注意的是，9月29日，中國人民銀行取消對個人住房貸款重定價週期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合約的浮動利率房貸，與除房貸之外的其餘浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協商確定重定價週期。符合條件的存量房貸借款人在與商業銀行協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價週期。

如何查詢房貸利率是否調整？

多家銀行表示，在批量調整後，借款人可通過手機銀行，選擇名下相應房貸並查詢該筆房貸的調整記錄。同時，銀行還將在批量調整完成後，通過短信告知客戶利率調整結果。

中國銀行在公告中指出，本次存量房貸利率調整僅調整貸款利率加減點，其他合約要素（如貸款餘額、賸餘期限、重定價日、重定價週期等）不變。

此外，多家銀行還提醒稱，在存量房貸利率調整過程中，銀行不向客戶收取相關費用。

文：魏薇