樓盤聚焦｜中海豐和叁號院：湖面下地鐵穿梭，樓棟能否消聲減震？

受重磅政策利好影響，自「十一」國慶假期以來，北京樓盤到訪量快速上升，成交量大幅上漲。位於地鐵郭公莊站僅400米的中海豐和叁號院也吸引了不少的看房者。不過，有著換房計劃的購房者嚴女士卻在看房過程中產生了這樣的疑問：項目地下有9號線、房山線兩條地鐵線經過，在地鐵高速通過時，樓棟會不會有振動噪聲？雖然項目已在地鐵穿行的區域挖土造湖，這樣能起到阻隔的作用嗎？開發商在建設過程中，採取了什麼措施來減少地鐵高速穿行時的干擾？

避開地鐵而「退線」，建高層豪宅

中海豐和叁號院沙盤。

作為中海藏峰系，豐和叁號院有著「千平湖景」「萬平園林」，這似乎成了項目的賣點。但在「千平湖景」的地下是呼嘯而過的高速地鐵，包括地鐵房山線及地鐵9號線，兩條地鐵每天多次往返。

追溯地塊源頭，2023年10月31日，北京豐台郭公莊2宗涉宅用地進行出讓。其中，豐台區地鐵9號線郭公莊車輛段項目（三期）1518-614、L08地塊由中海地產以54.4億元競得，溢價率6.67%，成交住宅樓麵價約為6.25萬元/平方米。據出讓文件顯示，該地塊屬於R2二類居住用地、A61機構養老設施用地，建築規模約12.47萬平方米。

因為地下有地鐵穿行的原因，豐和叁號院在設計時，就將地塊分成了東西兩個部分，其中西邊共有3棟樓，均為四合院，報價為8000萬元至近1億元。而東邊則有7棟樓，4棟是25層的高層，3棟為8層的洋房，戶型建面在168-262平方米之間，這一戶型標準也鎖定了其購買人群為「頂級改善」。

從價格來看，銷售指導價達9.2萬元/平方米（上下浮動8%）。在豐台樓市，在地塊面市時這樣的指導價格也曾引起市場質疑，最終是要用高端產品與價格匹配。事實上，中海也將其定位為豪宅，除了四合院外，每套總價在1500萬至2500萬元之間。

值得關注的是，雖然豐和叁號院小區容積率為2.2，但是因為要避開地鐵的「退線」範圍，地塊東區區域要承載7棟樓座，建築集中排布，其局部容積率自然會升高，這就不難理解會出現25層的高層產品。

據一位業內人士表示，地塊下有地鐵通過，這是項目的硬傷，6.25萬元/平方米的樓麵價，原本以為能賣到9.2萬元/平方米，但目前市場是「以價換量」，單價也必然大減價扣。每平方米不到3萬元的毛利，對於中海這個項目來說，「控成本」的壓力會很大。

在拿地5個多月後，今年3月，豐和叁號院就開售並已建成了實景區。不過，該項目的售樓處並不在現場，而是設在中海甲叁號院的寫字樓內。貝殼財經記者走訪發現，項目有著自己的銷售團隊，銷售流線都是規範動作，先在售樓處登記看樣板間，隨後在銷售人員帶領下，方能去現場的實景區。但無論是在沙盤前介紹項目，還是觀看樣板間的時候，記者接觸到的銷售人員均未提及地鐵在小區地塊下穿行一事。在售樓處公示區域，也未見到相關提示信息。

「千平大湖」下的震動？

對於有意購買豐和叁號院的消費者來說，最為關心還是地下的兩條地鐵線，比如在運行時，會對這個豪宅項目產生怎樣的影響？畢竟沙盤的美好與現實總會有差距，尤其是一些對噪聲敏感人群更是如此。

眾所周知，地鐵列車運行時對周邊一定範圍內建築造成震動和噪聲。比如，地鐵列車運行時車輛對鋼軌產生衝擊，傳遞到軌道結構，再通過隧道結構傳遞到周圍土層，進而激發鄰近建築或構築物（地面、地下）產生震動。

對於住宅類敏感建築，根據《城市區域環境振動標準》(GB10070-88)，「居民、文教區」有晝間70dB、夜間 67dB的限值要求。因此，在建築設計過程中，至少也要遵循這一標準。

據多位參觀過豐和叁號院實景的業內人士以及購房者表示，在地鐵通過時，在湖邊的確能感受到震動，距離湖邊越遠干擾越小。但在住宅樓里會不會有震感，因為樓棟還在建設中，未能進入，目前還是未知數。

據悉，早在2023年7月，豐和叁號院所在地塊出讓前，北京市科學技術研究院城市安全與環境科學研究所、國家環境保護城市噪聲與振動控制工程技術中心對該地塊進行了專項研究（以下簡稱「《專項研究》」）。《專項研究》提出，為充分且合理地利用項目地塊土地面積，有必要劃定振動控制距離，在適宜區域或採取工程減振措施的條件下開展建築佈局設計。

參考目前振動實測及預測結果，以67dB作為控制限值要求，上述《專項研究》對豐和叁號院所在地塊的振動控制給出了建議：地鐵線路軌道中心線兩側60米-66米範圍外為敏感建築適宜建設區域，26米-30米範圍內不建議建設敏感建築；在房山線上行軌道中心線東側26米-60米、房山線下行軌道中心線西側30米-60米及9號線東側30米-66米範圍內建設敏感建築時，敏感建築應採用筏板基礎，並進行建築基礎隔振處理。

《專項研究》明確提到，中海豐和叁號院後續二級開發時，應進一步結合軌道減振措施情況、源強與場地土振動傳播特性、建築落位及建築結構設計資料，開展精細化的建築室內振動預測分析，確定每棟敏感建築的振動控制需求後開展控制措施設計，尤其應識別建築結構樓板振動相比室外環境振動顯著放大的情況，以保證地塊內所有敏感建築振動影響均滿足標準限值要求；同時應考慮室內結構噪聲影響，避免結構噪聲超過標準限值要求。

項目回應：造園造湖、樓座防震，年末開放樓體體驗

從北京近年來供地情況來看，加大對軌道交通站點周邊用地的出讓，推進「站城融合」已是市場的需求，所以地鐵上蓋項目也並不鮮見，但像嚴女士一樣的購房者最為關注的是，開發商在建設過程中，採取了什麼措施來減少地鐵高速穿行時的干擾？

對此，北京建院第九建築設計院院長助理王新平認為，一般從設計角度處理此類問題通用手法是：其一，採用減隔震技術，如設置減震溝；其二，在地鐵建築與居住建築之間設置減震構造，使地鐵的震動波不能直接傳遞到上部建築物的主體結構，包含水平振動和豎向振動兩種。這些具體技術非常複雜且專業。

新京報貝殼財經記者聯繫到中海豐和叁號院銷售總監崔雨，他給予瞭解答：一是在地鐵的「退線」範圍內，項目沒有做任何樓座，而是做了園林和湖，相當於做了一個公共的戶外園林空間，保證建築和地鐵之間有足夠的安全距離。從整個規劃平面的角度進行了一個創新排布，也成為了今年豪宅市場上獨具特色的「千平湖景」「萬平園林」。二是在樓座下方，做了地鐵防振措施，諮詢顧問單位是權威機構北京市科學技術研究院城市安全與環境科學研究所。三是根據諮詢顧問單位的測量，地鐵振動值影響因素包括聲音和振動，項目運用了「奧卓新材」，可以理解為一種墊在基座下面，有著隔震措施的新型材質；根據諮詢顧問單位對於不同點位的振動值，進行了不同材料的鋪設，保證樓座的安全和經濟性。

崔雨還表示，今年年末，將會在離地鐵「退線」比較近的樓座開放實體樣板，讓客戶實際體驗和感受。「大湖下面沒有做隔震措施，通過對比，客戶可以感受到湖邊與做完防護之後的樓宇差距。」此外，崔雨還提到，售樓處有相關影片演示，購房者可以瞭解相關內容。

而對於有看房人提出的能否在合約中對地鐵帶來噪聲、震動等潛在影響進行約定，北京金訴律師事務所主任王玉臣律師表示，如何避免樓盤地下地鐵噪聲、震動的干擾，專業性太強，不好預判。對於購房者來說，正常是可以在合約上約束，但是合約往往是開發商提前準備好的格式條款，尤其是購房合約的補充協議，往往會把開發商的很多責任豁免掉，遇到這種情況，想通過合約去規避在實踐中難度較大。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 劉軍