深圳取消普宅標準、調整交易稅費 千萬住宅可省幾十萬「豪宅稅」

繼北京、上海之後，11月19日晚，深圳也發佈《取消普通住房標準有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），明確自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房標準。由於深圳非普通住房交易稅費高，因此也被稱之為「豪宅稅」。新政出台後，一套1500萬元非普宅交易過程，可省各種稅費近67萬元。

在業內人士看來，深圳此次政策調整對樓市直接利好，尤其是持有期超過2年的「原非普宅」交易稅費大幅度減少，將進一步激活改善、高端需求。整體來看，政策對深圳樓市將形成托舉，交易量的持續穩健更將助力房價止跌回穩。

個人出售滿2年住房免徵增值稅

深圳此次明確對個人銷售住房涉及的增值稅、個人購買住房涉及的契稅，按照《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（財政部 稅務總局 住房和城鄉建設部公告2024年第16號）有關規定執行。

《通知》還明確，對個人轉讓住房未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，根據規定實行個人所得稅核定徵稅，以轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額。按照上述規定，深圳取消了個人轉讓非普通住房以轉讓收入的1.5%核定應納個人所得稅額的規定。其他個人所得稅方面的政策未作調整。

從增值稅方面來看，深圳市取消普通住房和非普通住房標準後，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅。

在契稅方面，深圳市適用與全國統一的個人購房契稅優惠政策。對個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

10月12日，國新辦舉行新聞發佈會，財政部副部長廖岷表示，及時優化完善相關稅收政策。按照黨中央決策部署，財政部正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。

11月13日，財政部、稅務總局、住房和城鄉建設部聯合發佈契稅、增值稅調整新政，為一線城市政策的實施奠定基礎。11月18日，上海率先跟進，當日晚間北京也明確取消普宅標準。

1500萬元原非普宅稅費省60多萬元

深圳普通住宅標準的推出要追溯到2005年，彼時《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）。根據通知，廣東省界定了最初的享受優惠政策普通住房的標準。隨後的近20年時間里，深圳的普通住宅標準歷經多次調整。

而在11月19日新政前，深圳的普通住宅標準為：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套住房套內建築面積120（含本數）平方米以下或者單套住房建築面積144（含本數）平方米以下。只要不符合兩者中任一條件，都屬於「非普通住宅」。

按此前標準，尤其在福田與南山地區的眾多房源都屬於「非普通住宅」。這類房產此前即使購買滿2年出售，也要交5個點的增值稅，並且非普宅交易的個稅核定徵收率比普宅要高，因此被稱之為「豪宅稅」。此次稅費徵收標準不再界定是否「普通住宅」後，此前為「非普宅」的增值稅、增值稅附加稅和個稅都會大幅度減少。

據樂有家測算，以深圳過戶價1500萬元、原登記價為300萬元的二手住宅為例，假設買方家庭在深圳購買首套住宅，業主家庭在深圳並非唯一住宅，房產購買滿2年；小區建築容積率在1.0以下，房屋建築面積大於140平方米，綜合來看，可以節省66.64萬元的稅費。

據深圳中原研究中心統計，在新房成交中，90-140平方米為成交主力，佔比56%；90平方米以下佔比37%，140平方米以上佔比7%。從二手房成交數據來看，90平方米以下成交最火，佔比62%；90-140平方米佔比27%，140平方米以上佔比11%。

因此，深圳取消普通住房標準後，對140平方米及以上非普宅的交易是最為直接的利好。從上述成交佔比來看，新房、二手房分別佔7%、11%。

業內：政策托舉深圳樓市止跌回穩

在樂有家研究中心分析人士看來，深圳此舉對樓市明顯利好，首先是降低交易成本，尤其是持有期超過2年的「原非普宅」交易稅費大幅度減少，能直接降低購房者及業主的整體負擔。同時，利好改善需求的置業群體。整體來看，進一步激活改善需求、豪宅需求的釋放。

「改善客群的入市不僅影響中高端市場，也會間接利好普通住宅的交易。對於新房市場來說，因為未來換房時交易成本降低，因此中大戶型的新房也會迎來更多購房者關注。整體來看，政策對深圳樓市將起到托舉作用，交易量的持續穩健更將助力房價止跌回穩。」上述分析人士如是說。

值得關注的是，9月29日，深圳發佈放寬限購、優化首付比例、調整個人住房轉讓增值稅征免年限等政策來降低購房成本之後，10月份，深圳樓市「銀十變鑽十」，各區域的樓市項目呈現出熱銷態勢。11月15日，國家統計局發佈10月份商品住宅銷售價格變動情況，作為行業風向標的深圳樓市，一二手房價格已率先轉向上漲。

其中，在二手房市場，據深圳市房地產中介協會公佈的數據，10月份深圳二手房錄得量已連續5周單周超過2000套，成交量呈現出高位企穩的態勢。這一變化不僅體現在成交量上，購房者的決策速度也明顯加快，不少購房者在新政出台後迅速作出了購房決定。為此，深圳此次明確對個人銷售住房涉及的增值稅、個人購買住房涉及的契稅進行調整，也將產生同樣的效應，帶動深圳市場交易及價格止跌回穩。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 劉軍