時隔四年萬科再現廣州土拍市場 29億包攬3宗地背後存大盤謀算

12月17日，廣州市成功出讓4宗番禺區涉宅地塊，其中南站商務區3宗地塊被萬科底價摘下，土地出讓總價28.8億元。這也是萬科四年來首次在廣州拿地。

今年以來，萬科在土地市場的動作大幅減少，此次為何重現廣州土地市場？這幾宗地塊與萬科有何淵源？

3宗地均底價成交，建面超23萬平方米

萬科拿下的這3宗地塊距離相近，均位於番禺區南站商務區。

其中，番禺區南站商務區BA0402105地塊以底價11.5億元成交，番禺區南站商務區BA0402074-1地塊以底價8.36億元成交，番禺區南站商務區BA0402074-2地塊以底價8.94億元成交。

據瞭解，上述3宗地塊總規劃建築面積約23.4萬平方米。除住宅開發外，需配建幼兒園及36班九年製學校等。

其中，番禺區南站商務區BA0402105地塊須配建公交首末站、頤康服務站、社區衛生服務站等設施，合計建面2235平方米；番禺區南站商務區BA0402074-1地塊須配建一所36班9年製學校、農貿市場、社區委員會等設施，合計建築面積19924平方米；番禺區南站商務區BA0402074-2地塊須配建一所9班幼兒園、托育機構、物業管理等設施，合計建築面積3561平方米。

中指研究院華南分院分析師楊永俊表示，萬科拿下的3宗地塊成交樓麵價在11409元-13614元/平方米。目前周邊在售項目均價約35000元-40000元/平方米，預計萬科項目後續入市後有一定的價格優勢。

地塊位於南站萬科中心項目內，收儲背景下重新盤活

萬科在廣州已有四年未拿地了，上一次拿地還是2020年12月份，萬科擊敗多家房企，以63.07億元的價格拿下廣州增城區新塘鎮東江大道東側地塊，溢價率15.36%，成交樓麵價12932元/平方米。

此次，萬科為何選擇在廣州南站商務區拿地?

據瞭解，此次掛牌的南站商務區3宗地塊原本就位於南站萬科中心項目內。該項目由萬科廣佛公司在2011年與片區石壁一村、石壁四村合作開發，由15宗地塊組成，總計容建築面積約126萬平方米，佔廣州南站核心區約1/4面積；後續因軌道交通建設等客觀原因，導致部分留用地塊不具備開發條件。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：「近年來，受軌道交通建設等客觀原因影響，房地產市場下行，商辦等非住宅開發難度加大，部分留用地不具備開發條件，閑置下來。這次出讓的3宗地塊，也就是15宗地的其中幾宗。」

不過，在「收儲」存量土地的大背景下，這3宗地塊迎來了重新盤活的機會，被政府收儲並調整規劃，今年又重新掛牌。「作為土地前期整備方的萬科，拿下該地塊並無懸念。」李宇嘉說。

據知情人士透露，廣州地方政府立足於南站片區的高定位，與萬科廣佛攜手打造的低效存量用地盤活的創新試點：通過收儲並優化規劃再出讓的方式增加南站片區多元化用地空間、提升公服配套，有效補充片區內稀缺的住宅供應和教育資源，提升南站商務區居住屬性，同時為當地村莊回遷安置物業的交付提供資金支持，實現多方共贏。

萬科廣佛公司相關人士對新京報貝殼財經記者表示，公司持續看好廣州南站板塊潛能，本次獲取地塊也將緩解片區內住宅、教育和商業配套功能的稀缺，接下來會繼續發揮自身大型綜合住區開發優勢，以大盤整體開發思路持續建設南站核心區。

板塊內住宅佔比低，出讓地塊有望補齊短板

萬科是廣州南站板塊內最早佈局開發的企業。楊永俊表示，目前周邊商業配套日漸完善，已有不少企業入駐，另外，包括南站喜街、南站花城彙等商業體均已落成。但由於前期規劃等原因，板塊內以商業、商辦用地為主，居住用地相對較少，居住氛圍較弱，且教育資源較為缺乏。

李宇嘉也表示，廣州南站及周邊規劃為商務區，住宅佔比不到5%，此次成交地塊的看點是收儲並優化規劃再出讓，且作為住宅用地開發。作為廣州重點打造的商務區，南站片區位於大灣區的核心地帶，交通極其便利，總部企業密集，主力消費人群將是廣州外溢購房潛力，以及大灣區內其他商務人群，疊加戶型設計標準新規，加上參與前期土地整理，項目利潤率確定性強。

楊永俊認為，本次地塊成功出讓，有望增加板塊內居住人口，並通過配建的幼兒園以及九年一貫製學校，補齊板塊內教育短板，促進廣州南站周邊區域的「站城一體」發展，進一步強化廣州南站核心交通樞紐的功能。

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 穆祥桐