「高得房率」成賣點 各地設計新規下開發商瞄準「新風向」

超大陽台、270°飄窗、超100%得房率……時至年末，開發商掀起「卷」得房率的比拚，購房者對於新樓盤到底有多少使用面積也更加在意。

事實上，在去年住建部提出建設「好房子」後，從去年至今，北京、廣州、深圳、成都、貴陽、福州等城市相繼出台了新建築標準，有的城市諸如廣州、深圳放寬了層高、陽台等指標，為提高得房率創造了條件，有的城市例如通過對架空層等公共空間不計容的新規，減少了公攤面積，這些城市也陸續出現了130%、110%等超高得房率的住宅產品。

那麼，超高得房率意味著什麼？各地容積率新規出台對得房率有哪些影響？購房者在買房時，應重點關注哪些層面？

北京：鼓勵設置「開敞陽台」、架空層不計容

今年下半年，北京新盤也陸續出現了「開敞陽台」，尤其是在豐台、順義、大興等區域的新盤開始出現帶「開敞式陽台」的項目，部分項目陽台的進深可以做到1.5米，面積達到5-20平方米。同時，順義區、石景山區等不少新盤也開始拚「贈送」，有的樓盤甚至稱，開敞陽台、設備平台、飄窗「打包送了」。

「目前，北京很多區都確實出現一批得房率高的新房，得房率較高的項目多集中在順義區，部分樓盤得房率做到了100%以上。北京開發商的做法主要是通過設備平台、陽台露台、飄窗的贈送面積來實現的。這也是基於中央提出的優化增量的政策精神，北京也調整和放寬了住宅設計的規定，著力提高新房品質。」合碩機構首席分析師郭毅表示。

事實上，北京市出台的住宅設計新規正在改變著新房住宅產品市場。11月22日，北京市規劃和自然資源委員會官網發佈《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》（以下稱《導則》）。其中首次提出，鼓勵在住宅首層設置架空層，打造室內外融合的共享綠色公共空間；鼓勵在小區內設置開放的風雨連廊；鼓勵在多層住宅設置開敞陽台。

「陽台通過錯層設計實現了全贈送。」北京龍湖觀萃項目相關負責人介紹：「龍湖觀萃129平方米戶型得房率做到了94%，其中，贈送面積可達20平方米，具體做法上，有7平方米的面積是飄窗全贈送，而陽台通過錯層設計從而實現了陽檯面積全贈送。」

此外，《導則》首次提出鼓勵在住宅底層設置視線通透、空間開敞的架空層，作為居民公共活動、交往空間使用，架空面積可不計入容積率。

值得一提的是，據公開資料，北京的華潤幸福里、京能電建洺悅灣以及頤和金茂府等小區，此前就曾出現風雨連廊被拆除的情況，大興的招商璽多次報規風雨連廊才獲得審批。

北京龍湖觀萃項目相關負責人介紹：「北京龍湖觀萃有近1000平方米的架空層和近1000平方米的景觀風雨連廊，原先這些面積是需要計入公攤面積的，現在按照新出台《導則》，架空面積不計容，從而也是提高了得房率和居住的舒適度。」

「北京近期出台的《導則》與南方城市的一些設計理念接軌，類似於‘第四代住宅’概念。政策鼓勵的架空層設計和風雨連廊等措施，旨在增加得房率和提高新房使用面積，提升了住宅的功能性和舒適性，也是未來住宅的發展方向。」上述負責人表示。

部分城市出台容積率新規，超高得房率成「新風向」

12月17日，廣州成功出讓番禺區四宗宅地，總出讓面積為20.84萬平方米，累計成交金額33.88億元。其中，成交樓麵價最高的一宗宅地（番禺區市橋街中銀大廈南側BC0612015地塊），被綠城集團以總價5.08億元、樓麵價16908元/平方米、溢價率2%競得。

按照出讓公告，該地塊不僅對住宅外立面提出了明確要求，而且陽台等半敞開空間佔計容面積可提高至25%。也就是說，未來該項目住宅產品最高實用率可達到125%。

事實上，2023年11月9日，廣州施行新版的《廣州市建築工程容積率計算辦法》（以下簡稱《辦法》），其中規定，住宅建築的半開敞空間進深不大於2.4米，其中滿足連續開敞率不低於40%的主景觀陽台不限制進深，且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內（含半開敞空間水平投影面積）建築面積20%的，按其水平投影面積一半計算容積率建築面積。

在此辦法發佈後，廣州市面上就不斷有新產品通過增加不計容面積，如陽台、飄窗、設備間等，使得房子的實際使用面積得以增加。而廣州新出讓的地塊新規中，又不斷有新的地塊突破這一規定，使得「超大陽台」變為可能，使得「贈送面積」變得更多，這也大大提高了房屋的得房率。

不僅僅是廣州，深圳、成都、貴陽、福州等城市相繼出台了新建築標準，綜合各地的相似點，即對陽台、飄窗等空間進深等參數作出調整；對設備房、配電房、風雨連廊等公共空間不計入公攤面積等。

以2024版《深圳市建築設計規則》為例，新的修訂增加了「計一半面積的陽台進深不超過2.4米，超過部分的水平投影面積應全部計入規定建築面積」內容。此前，陽台的進深不能超過2.4米，修訂後陽台可以把進深做大，對超過2.4米部分計入規定建面。而在滿足條件下可不計入建築面積的凸窗，修訂後進深也由0.6米增加至0.8米，「飄窗」面積將可加大一圈。此外，過去計入公攤面積的配電房、設備房、避難層、機房等公共空間在新規後列為「不計容面積」。這意味著，住宅的公攤面積將減少，得房率可有效提高。

開發商怎麼做出高得房率？對此，深圳新規後首批戶型的代表項目前海未來城的相關負責人介紹：「以112平方米戶型為例，這個戶型得房率為96%，做到了贈送9個飄窗，主臥飄窗做成了‘L’形，新規後部分飄窗的進深也做到了0.8米，進深加大也意味著贈送面積也增多；同時，該戶型還有南北兩個大陽台，陽台進深含牆體做到了2.1米，陽台是屬於半贈送面積的，而且北陽台是單獨的可以作為靈動空間使用，所以整體下來戶型的優勢就是‘4房雙陽台’‘5開間朝南’的設計，在銷售中，總體下來，客戶對這個戶型，尤其是高得房率的設計也是表示滿意的。」

通過對市面上的項目分析，新京報貝殼財經記者也發現，超高得房率的項目做法一般是通過做大陽檯面積（半贈送）、增加飄窗（全贈送）的做法來實現，同時，加上新規對諸如設備房此類原先計入公攤面積的空間剔除，所以今年市面上的產品呈現出高得房率的趨勢。

2024年部分城市容積率新規

「從供給端來說，深圳新規對商品房供給造成比較大的影響，產品分化進一步加強，高品質產品更受市場歡迎；從市場端來說，這些超高得房率的項目在銷售上會更勝一籌，一方面，這些項目的競爭優勢會更強；另一方面，也相當於變相降低了房價，有利於項目的去化。」廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

「得房率」五問五答：

1.得房率是什麼？和套內使用面積、銷售面積有什麼區別？

答：得房率是指可供住戶支配的面積（套內建築面積）與每戶建築面積（銷售面積）之比。其計算公式為：得房率=套內建築面積/套型建築面積。其中， 套內建築面積 包括套內使用面積、套內牆體面積和陽檯面積； 銷售面積 包括套內建築面積和分攤的公用建築面積（公攤面積）。

套內使用面積是指住宅內部實際可供使用的面積，包括臥室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、儲藏室、壁櫃等空間的總和。套內使用面積按結構牆體內表面尺寸計算，牆體有復合保溫、隔熱層時，按復合層內皮尺寸計算。煙囪、通風道、管道井等不計入使用面積。封閉的陽台按水平投影全部計算建築面積，未封閉的陽台按水平投影的一半計算建築面積。

2.新規修改「不計容面積」對得房率有何影響？

答：計容面積 是指小區內所有計算容積率的建築面積之和。建築面積是在計容面積基礎上，加上不計容建築面積。部分城市設計規則修訂後將把避難層、機房等公共空間列為「不計容面積」。這意味著，住宅的公攤面積將減少，得房率可有效提高。

3.公攤面積對得房率有什麼影響？

答：公攤面積 是指由整棟樓的產權人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建築面積，包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。

部分城市新規規定，建築物屋頂的公共梯間、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房等輔助用房不計入容積率建築面積，上述不計入容積率建築面積同時不納入公攤面積。公攤面積減少，得房率提升。

4.超高得房率怎麼實現？

答：市面上開發商的做法主要是通過設備平台、陽台露台、飄窗的贈送面積來提高得房率的。

5.在涉及得房率問題時，購房者應關注什麼？

答：問清楚得房率，陽台、露台等計算多少面積，哪些公共空間計入公攤面積。開發商是否通過合規方式提高得房率，警惕開發商通過違規操作提升得房率。

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 盧茜