大戶型、高總價新房成交搶眼 西安前11個月房價同比「飄紅」

今年以來，二線城市西安的新房房價呈現逆勢上漲態勢。

國家統計局最新數據顯示，11月份，西安新房價格雖然環比微降0.2%，但同比上漲0.3%，成為70個大中城市中僅有的3個同比仍在上漲的城市之一；今年前11個月，西安新房價格同比平均上漲3.2%，是除上海外唯一一個新房價格同比上漲的城市。

在一系列樓市利好新政的促進下，10月份、11月份西安商品住宅成交量環比連續上漲33.9%、19.59%，成為二線城市中成交量上漲快速的城市。

那麼，西安新房房價為何能夠實現逆勢增長？西安這座城市有何吸引力？

堅挺背後：改善型新房佔成交主力

從成交量來看，據中指研究院發佈的數據顯示，今年前11個月，西安商品住宅新增供應面積961.7萬平方米，比去年同期下滑19.11%，成交面積846.52萬平方米，同比下滑26.26%。其中，10月份、11月份商品住宅成交量環比連續上漲33.9%、19.59%。

從成交價來看，據中指研究院數據，2024年1-11月，西安商品住宅成交均價17036元/平方米，環比上漲4.16%，同比上漲3.79%。其中，11月份成交價環比上漲4.16%。

從國家統計局數據來看，雖然目前西安的新房房價指數微跌，但也是今年以來除上海外唯一一個新房房價同比上漲的城市。

和上海房價同比增長背後高端住宅供需兩旺的情況類似，西安房價同比上漲也源於今年中高價位產品供需兩端增長，其成交佔比攀升，房價得以拉高。

中指研究院研報表示，2020年以來，西安新房的成交面積段略有上移。到2023年末，120-160平方米的改善產品已成為成交主力，成交總價則上移集中至150萬-200萬、300萬以上兩段。改善型項目銷售相對較高，甚至出現了「越貴越搖」的現象。進入2024年，改善產品成為西安新房成交主力的現象更為凸顯。今年1-11月，140平方米戶型成交套數的佔比同比上漲了6個百分點，主城區改善化格局基本形成；價格上，200萬元以上產品的佔比超過69%，其中，300萬元以上的中高價位產品成交佔比也增長了5個百分點。

對此，克而瑞機構認為，西安購房消費主力由首置剛需向剛改、改善客戶轉換，原因主要在於，居民置業觀念轉變，購房消費由「有房住」向「住好房」進階；在「房票」受限情況下偏愛預期收益額更高的大戶型產品；「二孩政策」放開，也催生了功能性住房改善的需求，三房、四房產品逐漸受到市場青睞。

但是，與新房不同的是，今年以來，西安二手房行情和全國走勢基本一致，呈現 「以價換量」特徵。從單月價格來看，2024年以來，西安二手房成交價格持續下滑，三季度價格短暫止跌，但以價換量的趨勢尚未扭轉，下跌壓力依然較大。

由此可見，新房房價和二手房房價走勢邏輯不同，新房房價更多受成交結構影響而呈現上揚態勢，而西安二手房市場的特徵是「量增價跌」。

房地產投資「熱」與工業投資「冷」

判斷樓市的走勢，業內公認的是「短期看政策、中期看經濟、長期看人口」。

西安不僅是陝西省省會城市、西北第一大城市，同時也是全國千萬級人口大城市，是全國萬億經濟中心城市之一。2023年，西安GDP增長超1.2萬億元，全市常住人口為1307.82萬人，同比增加了8.23萬人，不斷湧入的人口為樓市增長提供了堅實的基礎。

中指研究院西安公司總經理石蕊分析稱：「西安城市發展基本面較好，為房地產市場穿越週期奠定了紮實的基礎。比如，2023年人口增量超8萬、新能源汽車產業實現跨越式發展、居民收入穩步提升、教育資源豐富、基礎設施完善等為樓市提供了強大的購買力支撐。同時，近年來，西安市政府出台了一系列促進房地產市場健康發展的政策措施，如優化土地供應結構、調整住房信貸政策等，有效穩定了市場預期，增強了市場信心。」

同時，今年上半年，西安房地產開發投資取得持續增長。據西安市統計局發佈，今年上半年，「保交樓」「保回遷」順利推進，取得突破性進展，完成的投資額合計佔全市投資的16.4%，帶動房地產開發投資同比增長7.9%。

也就是說，今年上半年，在全國房地產開發投資同比下降10.1%的情況下，西安實現了逆勢增長，走出了「獨立行情」。

西安房地產投資「熱」還體現在房企拿地層面。2024年1-11月，西安地產開發用地成交規劃建面超過1666萬平方米，繼續穩居全國第一。同時，西安土地出讓金收入也僅低於北、上、杭，位居全國第四。近期，中國金茂以高達22.9%的溢價率在曲江拿地、四川邦泰高溢價拿下今年西安總價「地王」也都印證著房企對於西安樓市的看好。

「前幾年，西安大量高價地塊入市，地價一直處於上漲態勢，房企在這些高價地塊上推出了高溢價的產品，進一步推高了房價。同時，近年來西安住宅品質不斷提升，高端改善和豪宅類產品集中入市帶動了成交份額擴容，結構性拉升了房價。」石蕊進一步表示。

雖然有著長期人口流入做支撐，但是從中期來看，西安的經濟發展增速未達預期。根據西安市統計局發佈的數據，今年前三季度，全市地區生產總值8685.81億元，按不變價格計算，同比增長3.2%。其中，第一產業增加值176.72億元，增長3.0%；第二產業增加值2837.57億元，增長2.8%；第三產業增加值5671.52億元，增長3.3%。按照前三季度GDP來看，西安並沒有跑贏全國4.8%的增速，且距離年初定下的6%的目標尚有差距，目前在26座萬億城市中排名倒數第三位，低於同為西岸城市的成都、重慶。

從具體指標來看，在西安前10個月的固定資產投資（不含農戶）中，房地產開發投資增長10.8%，而工業投資卻下降14.3%，基礎建設投資也下降10.2%。由此可見，房地產開發投資對經濟拉動有限，西安還需要從工業投資等角度推動經濟增長。反過來，經濟持續增長、產業的完善、有效投資增加才會使房地產行業持續發展。

「推動西安房價繼續穩健上漲的因素較多，但也面臨一些不確定性。」石蕊表示，「經濟形勢的不確定性以及經濟復甦的節奏和力度，可能會對西安房地產市場產生一定的影響。如果經濟增長放緩，居民收入預期不穩定，可能會抑制購房需求。市場競爭可能會日益激烈。另外，新樓盤的不斷推出以及房地產企業的互相競爭，可能會對西安房價上漲產生一定的壓力。」

新京報貝殼財經記者 徐倩

圖（除署名外）/中指研究院