複盤2024｜強力政策下樓市成交迎拐點，明年將是關鍵期
2024年即將過去，回望這一年的房地產市場，可以在歷史上寫下濃重的一筆。
這一年，房地產發生了重大轉向，在「止跌回穩」的大旗下，調控政策發生了根本性的轉變，二線城市（除了海南省三亞、海口）全面解除了限購措施，一線城市更是祭出力度空前的鬆綁政策，諸如北京執行長達13年的「五年社保限購」門檻首次鬆動，廣州則完全放開了限購限制。
這一年，普宅標準取消了，稅費也同步下調，首付比降至15%的新低，房貸利率一度跌至「2」字頭，城中村改造全面重啟，收儲商品房逐步落地實施。
正是在政策「組合拳」的強力推動下，從2024年9月底開始，樓市成交迎來了「拐點」。國慶小長假，樓市一改過去幾年的清冷，呈現出一片熱鬧景象。10月份，樓市更是迎來了罕見的「金十」行情。11月份，北京、上海、深圳二手房成交創下多月以來的新高。
真可謂「忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開」。不僅如此，2024年底的三場重磅會議，均對2025年房地產市場指明了方向，繼續加大力度推動「止跌回穩」。
歷經寒冬，樓市春天要來了嗎？
房地產奏響政策「最強音」
今年的房地產市場，經歷了兩輪明顯的鬆綁高潮。
5月17日，央行出台了史詩級的政策組合拳，包括降首付、取消商業貸款利率下限、下調公積金利率。
「5·17」新政後，可以明顯看到，多個城市部分新房項目到訪量、成交量以及二手房帶看量、網簽量均有增長，市場情緒也明顯提升。
但是持續一段時間後，政策效應的邊際遞減現象逐漸顯現。直至9月26日，中央政治局會議提出「促進房地產市場止跌回穩」，發出強有力的信號，直指扭轉房地產行業的基本面，顯示了政策維穩的決心與力度。
9月底以來，住建部會同有關部門以及地方政府打出一套「組合拳」，包括 「四個取消、四個降低、兩個增加」政策組合拳。
其中，「四個取消」包括取消限購、限售、限價和普通住宅與非普通住宅標準，賦予城市政府調控自主權；「四個降低」涉及降低住房公積金貸款利率、住房貸款首付比例、存量貸款利率及換購住房稅費；「兩個增加」則是通過貨幣化安置新增100萬套城中村和危舊房改造，以及年底前將「白名單」項目信貸規模增至4萬億元。
各地因城施策、一城一策、精準施策，房地產市場呈現止跌回穩形勢，10月、11月新建商品房交易網簽面積連續兩個月同比、環比雙增長。
總結2024年的政策調整，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，力度和頻率是史無前例的，源於年初「小陽春」之後，市場急速下滑，特別是二手房恐慌式降價售房，市場量價循環下跌，超出管理層預期，甚至出現了市場失靈的狀態。
李宇嘉認為，2024年房地產政策大概分三個階段。一段是「5·17」新政之前，仍舊以央行降低LPR（貸款市場報價利率，年初一次性下降25個基點），地方政府特別是一線城市集體收縮限購範圍、降低首二套首付比例等為主基調；第二段是「5·17」新政，不僅將首付、利率降至歷史最低，而且提出了收購存量做保障房；第三段是「9·26」中央政治局會議確立「止跌回穩」，祭出一攬子增量政策，部門政策持續發力，形成政策組合拳。
中央指導，各地因城施策、一城一策、精準施策之下，房地產市場呈現止跌回穩形勢，10月、11月新建商品房交易網簽面積連續兩個月同比、環比雙增長。
樓市成交「拐點」來了
對於2024年的樓市成交，克而瑞總結稱，一季度銷售成交同比降幅年內最高，市場表現不及預期。二季度政策面明確轉向去庫存，市場信心有所回暖。三季度成交環比週期性回落，同比降幅持續收窄。四季度政策面明確「止跌回穩」，成交規模止跌回正。
事實上，9月底，樓市就開始升溫。緊接著的「十一」黃金週，各地更是出現售樓處「不打烊」，看房購房熱情高漲。
在北京，部分新房銷售處流量大增，工作人員忙得熱火朝天。在上海，外環外部分新盤來訪、成交量攀升。在廣州，樓市「火力全開」，很多樓盤的售樓處座無虛席，熱銷海報不斷刷屏。在深圳，樓市火熱程度超出預期。
而縱觀整個10月份的成交，出現拐點性信號。
住建部「全國房地產市場監測系統」網簽數據顯示，10月份全國新建商品房網簽成交量同比增長0.9%，比9月份同比擴大12.5個百分點，自去年6月份以來連續下降後首次實現增長；新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，是自今年2月份連續8個月下降後首次實現增長。
從國家統計局數據來看，10月份新房成交面積同比止跌，11月同比增長3%，是自2023年下半年以來，商品房成交面積實現了首度回正。
住建部相關司局負責人表示，商品房銷售面積環比「銀十」超「金九」。10月份是四季度首月，一般會受9月份衝量的透支影響，今年「銀十」超過「金九」十分罕見，是2007年起「銀十」首次超過「金九」。
進入11月份，「止跌回穩」趨勢持續，房地產市場延續了10月份的高位成交態勢。
根據中指數據，11月份，重點30城二手房成交套數同比繼續增長24%，單月成交量創近20個月新高。同時，無論是新房還是二手房，一線城市整體回升幅度均在各線城市中最高，均破紀錄。
諸如，上海二手房成交總套數超2.7萬套，是自2021年3月以來首次突破27000套，創下近44個月的新高；深圳二手房錄得8770套，同比增長103.7%，創近46個月以來新高；北京二手住宅網簽量18763套，環比增長8.0%，為近20個月以來的最高水平；廣州二手房成交突破1.1萬套，創下自2023年4月以來的新高。
12月份以來，政策效應持續發力。據中指院數據，12月以來（12月1日-12月22日），重點30城新房成交面積環比、同比增長均超10%，重點20城二手房成交量環比、同比亦繼續增長。
價格方面，重磅樓市新政之下，房價止跌跡象明顯。
根據國家統計局發佈的70城價格指數，10月份，一線城市二手住宅銷售價格環比由上月下降1.2%轉為上漲0.4%，為近13個月以來首次轉漲。二手房價環比下跌城市59個，是2023年6月來連續17個月的最低值。
11月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.2%轉為持平。一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅與上月相同。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個百分點。
在上漲城市數量方面，相比10月也出現明顯變化。11月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲城市有17個，比上月增加10個；二手住宅環比上漲城市有10個，比上月增加2個。
李宇嘉說，12月份，由於減稅政策開始生效，中央經濟工作會議明確了積極的財政政策、寬鬆的貨幣政策，對地產明確了繼續加力促進止跌回穩，這對市場預期形成明顯的激勵效果，加上年底促銷，預計全年跌幅將明顯收窄，市場開始探底和觸底。
「止跌回穩」關鍵期已至
2025年即將到來，房地產市場將如何走？止跌回穩如何持續發力？還有哪些政策工具可用？
值得關注的是，2024年年底的三場重磅會議，釋放了強有力的信號。
12月9日，中共中央政治局召開會議，提出要「穩住樓市股市」。12月11日至12日舉行的中央經濟工作會議，定調了2025年的政策走向，繼續強調「穩住樓市股市」，持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，推動構建房地產發展新模式。
此後，12月24日至25日舉行的全國住房城鄉建設工作會議，具體介紹了下一年的房地產重要工作。在五項工作安排中，「持續用力推動房地產市場止跌回穩」排在第一位。
多位業內人士稱，2025年將是止跌回穩的關鍵期，關鍵是前期部署的政策能否落地。李宇嘉指出，主要包括以下幾項工作，嚴控增量、盤活存量土地和房源、城中村改造貨幣化安置以及過剩產能出清。
展望2025年，中指研究院指出，新房銷售要實現從階段性恢復到持續性「止跌回穩」，核心是政策要「一鼓作氣」落實到位。
具體來看，一是加快推進貨幣化安置100萬套城中村改造。中指研究院稱，如果按100平方米/套計算，可帶來約1億平方米住宅銷售，對市場總量貢獻約10%左右（2025年預計部分轉化為實際銷售）。二是加快落實3000億元保障性住房再貸款收儲存量房。若資金完全使用，估算可撬動資金3750億元（20%企業自有資金，80%貸款），可帶動住宅銷售超3600萬平方米，佔市場總量約4.6%。此外，加大購房補貼力度，進一步加速市場庫存去化。
不過，李宇嘉也指出，政策的落地仍有一定難度，需要各部委政策取向一致、協同配合，需要激發市場主體的活力，需要金融機構能支持，還需要磋商到合適的價格、實現資金平衡、重組以增強市場信心等等。
除此以外，包括一線城市鬆綁限購等直接刺激購房需求的政策是否還有調整空間？
58安居客研究院院長張波認為，一線城市在限購方面仍有操作空間，但是由於明年一線城市實現全面復甦可能性較大，因此全面取消限購的可能性較小，至少會保持中心城市的限購門檻。同時，未來公積金政策的空間依然存在，包括利率調整顯著低於商貸利率，或增加公積金貸款總額，降低購房成本。此外， 「以舊換新」和購房補貼政策也將有望在更多城市落地並加大力度，如契稅減免、家裝補貼等，提升購房者入市意願。
對於2025年房地產市場走勢，張波認為，經過2022年至2024年的三輪調整，房價已調整到位，部分城市甚至已過度下調。一線城市如北京、上海、深圳的房價已在2024年四季度止跌回穩，成交量也有顯著增長。2025年重點城市將先迎來止跌回穩，例如西岸的重慶、成都、西安，東區的杭州、合肥、南京，南部的大灣區等，預計將有10-15個重點城市有望在上半年迎來「止跌回穩」。
對於2025年，克而瑞預計，隨著居民購房預期的恢復，若2025年行業新增住房需求能夠平穩釋放，預計全年成交規模有望停止近三年的持續下探趨勢，正式迎來規模築底。從發展趨勢來看，會有更多城市、更多優質板塊迎來銷售端的信心回暖。各地核心板塊的規模漲跌，也有望從分化逐步走向趨同。
新京報貝殼財經記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對 陳荻雁
