專訪市電梯商會秘書長桑治業峰：北京率先進入電梯「更新高峰期」

截至2024年11月底，北京全市電梯保有量突破31.6萬台，其中使用15年以上的居民住宅老舊電梯達到4.5萬台，居全國之首。與此同時，從2024年開始，各個居民小區通過種種方式對老電梯更新改造的消息層出不窮。

北京市電梯商會秘書長、高級工程師桑治業峰在接受新京報記者專訪時表示，北京是全國最早進入電梯更新改造週期的城市，這兩年進入「更新高峰期」。2024年發佈的《北京市市場監督管理局關於進一步加強電梯檢驗、檢測的通知》與《住宅老舊電梯應急更換程序指引》，對北京電梯換新有很好的推動作用。而對於多區啟動的申請「超長期國債」換電梯的嘗試，桑治業峰建議，要分出「梯度」，優先用於產權單位複雜、資金落實確實有困難的住宅老舊電梯。

為什麼「15年」是電梯老舊的門檻？

使用時間15年以上老電梯有8.7萬台，其中住宅電梯4.5萬台，佔了近一半。桑治業峰介紹，北京是全國最早安裝電梯的城市之一，自然也最早迎來住宅電梯的老齡化，「不完全統計，目前北京運行的那些老電梯大多都是1998年之後的了，更早一批在2001年左右已經更換過一次。」 

「北京是全國最早進入電梯更新改造週期的城市。電梯其實和人一樣，步入老齡後，就需要投入更多的資金和精力去維護和保養，才能更長壽。」桑治業峰說，電梯屬於特種設備，安全運行涉及三方，即乘客、維保單位、使用管理單位，其中使用管理單位一般是物業。

為什麼「15年」是電梯老舊的門檻？桑治業峰表示，「15年」老舊年限的設定，其實是屬於一個行業概念。比如2001年北京曾發過一個住宅電梯報廢管理問題的通知，其中規定沒有備用電梯的使用時間超15年以上電梯要「報廢」；如果是雙梯運行，早晚高峰有備用電梯，則可延續至18年。通知雖然不再施行，但「15年」由此成為老舊電梯的一個判定門檻，「北京還曾明確住宅電梯需要3年一次中修，5年一次大修。大修超過三次，再大修的意義其實就不大了，核算起來也是15年。」

通過精細保養，電梯步入老齡之後，可否持久「超齡」運轉？理想化的狀態是——乘客嚴格遵守乘坐規則；維保單位按照「特種設備安全法」進行最低15天一次、周而複始的預防性保養和應急處理；物業根據《特種設備使用單位落實使用安全主體責任監督管理規定》，進行相應的日管控、周排查和月調度。「但在實際落地過程中，很難做到‘完美’。」桑治業峰認為，原因主要是由於缺乏「長期主義」，對於物業和維保單位來說，服務多是以「年」為單位計算，明年可能就被新的單位替代了，所以不會在當下投入很高成本。同樣，在日常使用過程中，居民對公共電梯的愛護意識也有差異。

此外，電梯和手機一樣，在發展初期更新迭代速度比較快。一些老樓採用老型號的電梯，使用多年出現故障後，很難再找到「原廠件」，那麼「替代件」的品質也成為影響老電梯性能的一個因素。桑治業峰表示，「同一個部件，不同購買渠道，價格、品質都存在差異。」

老電梯更新面臨三大挑戰

老舊電梯面臨的問題包括故障率高、頻繁停運、安全係數下降，到達使用年限後，還是要及時更換。「不過，居民可以放心的是，目前，大多數電梯在更新改造之前，運行安全還是有一定保障的，維保過程中如果發現電梯存在重大安全風險，使用單位和維保單位會按規定及時叫停。」桑治業峰表示。

桑治業峰說，電梯更新改造其實包括多種方式，舊梯完全拆除換新和保留部件舊梯更新是當前比較普遍的更新途徑。其中，保留部件舊梯更新改造，是指在安全評估之後，根據更新改造方案可以保留導軌、轎廂、小門套等部件，更換電氣設備等其它部分，繼而達到準新梯的效果。這種保留部件的更新與完全換新相比，施工安全係數高、週期短、噪聲低、更環保，最關鍵的是設備成本低。

當前，北京老電梯換新有哪些難點？桑治業峰認為，老電梯更新主要面臨三大困境。一是資金問題。二是涉及多產權單位。三是居民意見不統一，畢竟涉及真金白銀，有人想「縫縫補補又三年」，有人想直接換新，不同業主有不同考量，「其實現在電梯換新技術已經很成熟，即便是複雜、老舊的作業環境，技術上也沒有任何問題。」

精心養護長期「超齡」運轉，電梯仍存隱患

對於如何破題，桑治業峰介紹，這兩年，北京進入「電梯更新高峰期」，解決老舊電梯換新難題的方式也是多種多樣，包括動用公維資金、居民自籌資金、物業墊付資金、社會資本投入等多種方式，尤其是利用超長期特別國債，解決了一些老電梯換新的資金難題。總體來看，目前比較成功的老舊電梯更新改造案例，都是各級政府、業委會、物業、施工單位等群策群力的結果。

「但以超長期特別國債為例，去年申請的第一批資金更多考慮的是有公維的項目，解決了一些老小區換電梯的實際問題，但是從社會治理角度來看，超長期國債利用未來還是建議分出‘梯度’，優先用於涉及多產權單位、資金確實有困難的單位產權房，這部分小區電梯維修費用全部由超長期國債來解決。有賸餘的情況下，再考慮第二梯度，比如，有公維資金但是難啟用等情況。但這個‘度’比較難把握，比如哪種算是‘確實有困難’的小區，是需要下一步細化考慮的。」

在住宅電梯精細維護保養方面，北京也在不斷探索。桑治業峰介紹，2024年4月，《北京市市場監督管理局關於進一步加強電梯檢驗、檢測的通知》開始實施，「這個政策實施之前，電梯每年由市場監管部門進行檢查，也就是政府部門的強製檢查。政策落地後，還強化了電梯使用主體的自行檢查，可以引入第三方檢測機構進行檢測，新添了市場行為，相當於給電梯體檢上了政府和市場的雙重保險。」

此外，對於急需換新的住宅老電梯，2024年9月9日，北京市多部門聯合發佈《住宅老舊電梯應急更換程序指引》明確，如果電梯出現了檢驗不合格的嚴重事故隱患，可以不用「雙2/3」的業主同意，直接走應急更換提取專項維修資金的程序，北京電梯商會可以為老舊電梯更新改造提供免費諮詢服務。

培育「專業電梯使用管理主體」，利於長期主義

對於老電梯維保，未來還有沒有新思路？

桑治業峰提到，目前一些地方在探索老電梯維保新模式，比如給電梯上保險，但這種模式在北京尚未大範圍推廣，可行性還在持續試探過程中。

桑治業峰還介紹，2023年，市場監管總局印發《電梯安全築底三年行動方案（2023—2025年）》，方案里提出了「專業電梯使用管理主體」這樣一個概念。即試點建立住宅領域專業電梯使用管理新模式，培育包含電梯使用管理、維護保養、自行檢測等全包式服務的電梯使用管理經營主體，促進專業化、規模化、長期化運營，破解住宅電梯市場短期博弈困境，有效落實電梯安全管理主體責任。

「如果落實，即有望實現電梯行業領域的‘長期主義’。這個使用管理主體在市場化的同時，還應涵蓋國有股份，就像是保險領域常說的‘保險再保險’這個概念。如此一來，包括前期投入、設計、規劃，就覆蓋了住宅電梯的全生命週期。」

此外，桑治業峰還提到了電梯維護保養人才流失等問題。電梯加速老齡化，當下正是需要專業人才的時候，但近幾年，電梯行業人才流失嚴重，尤其一線城市，願意從事電梯維保工作的年青人越來越少，「如何給予電梯專業技術人員職業存在感、榮譽感，既是行業持續健康發展中不可忽視的問題，也事關城市民生。」

新京報記者 曹晶瑞

編輯 張樹婧 校對 賈寧