深讀 | 尋找城中村改造的「最優解」

東南網1月6日報導（福建日報記者 林霞 通訊員 餘薛鋒）

核心提示

在高速而壯闊的城市化洪流中，有人把城中村比作高密度混居的「容器」——

村民自用的「農民房」被房東如搭積木似的加建，在城市發展進程中猶如一塊塊「補丁」，樓與樓之間緊挨著，因此也被稱為「握手樓」，抬頭是如亂麻般的電線，彷彿誤入「盤絲洞」，隨便一個轉角就能看到招租廣告，基礎設施陳舊、環境衛生惡劣、安全風險頻發。

在無序和雜亂中，城中村卻裹藏著對生活的渴望和濃厚的市井風情，儘管不是一個理想的居所，卻是無數漂泊族的「青春修煉手冊」。

在新型城鎮化加速推進的背景下，國家將城中村改造提升至戰略高度，這不僅關乎城市形象的重塑與土地資源的高效利用，更與經濟增長的新動能培育緊密相連。在城市發展的宏大敘事中，福建如何寫好城中村改造這「關鍵篇章」？在福建，廈門作為土地資源緊缺、人口淨流入大、城中村量大面廣的典型代表，也是城中村改造較早的先行者，逐漸形成一套系統化、可持續的城中村改造與治理機制。日前，記者就此進行採訪，尋找符合福建城中村改造的「最優解」。

「城市功能形態」的示範樣板

廈門眾多的城中村，湖里區圍里社極具代表性。

從衛星圖看，圍里社緊鄰機場，西面、北面分別被戴亞、宸鴻科技兩家大廠包圍，周邊還有火炬新科廣場、圍里青年公寓等環繞著，0．8平方公裡面積，有3萬多套出租房；3．75萬的居住人口中，外來人口佔比達92％。

坐落於「城」的交界處，圍里社吸引了大量務工人員，讓他們在寸土寸金的廈門主島找到一處相對便宜的住所。

這裏也曾經是「80後」房東陳少豪的出生地。一面，他見證過最原始樸素的市井生態和煙火氣：下班的打工人、蛇行移動的電動車、肆意玩鬧的孩童、街頭巷尾小攤小販的吆喝聲。另一面，是交錯如織的電線、逼仄混亂的停車空間、外表粗糙簡陋如盒子般堆積的自建房。難盡如人意的居住環境讓他最終搬離此地，將自家樓房出租，成為房東。

陳少豪搬出去了，進來的是像小馬這樣的租客，從異地來鷺島上班的「95後」年青人。每天都在寫字樓與城中村兩個平行世界中穿越，在兩點一線間按時上下班，努力賺錢，有時去附近新開的商場喝杯奶茶。

「生活成本低，地理位置好，早上還能多睡一會兒。」小馬一開始就與這裏的環境達成「自洽」，如同自己熟悉的小縣城，電器維修店、五金店、雜貨鋪、麵館等小生意也一應俱全，下樓就能解決一切生活問題。

小馬並沒有想過它能變好，但多年後，圍里社真的不一樣了。

2024年，像陳少豪這樣的房東也陸續回來了，這一次，他竟也成為一名「房客」。更準確地說，他在圍里社租了幾間「集裝箱」，成為圍里社東圍創意市集的一名商戶。

「嘀，上線打卡。」定位準確落於廈門市Wakanda咖啡（東圍里市集店），陳少豪一早準時在微信朋友圈吆喝他的咖啡產品。記者採訪時，雖是上班時間，仍然有幾桌咖啡桌是滿客。「晚上你得來看看，那才是東圍創意市集最熱鬧的時間。」陳少豪說。

記者注意到，除了Wakanda咖啡，東圍創意市集還吸引了滬上阿姨、漫貓咖啡、台客牛排等品牌入駐。在城中村現代化治理中，圍里社順勢而為，用45個集裝箱組成開放式空間，引入新式潮飲、餐酒吧、輕食烘焙等業態，打造東圍創意市集。2024年「雙十一」開市當天，吸引超過3000人次的市民與遊客。

城中村的旺盛人氣，令夜市的「煙火氣」在這裏自然形成。

變化不止於此。圍里社的樓房群落被各類多巴胺色彩所裝飾，還有藏在各個角落的時尚塗鴉、壁畫，偽裝成「竹子」「椰子樹」的煙囪、電線杆，令圍里社火爆出圈。

行走於圍里社，記者轉過一棟棟新潮的樓房，直到一片古厝在眼前出現，門口赫然寫著「會福茶館」。「不同於一般茶館，這裏完整留存了有百年歷史的古宅斷牆。」湖里國投集團的項目負責人張烈說。

少有人知道，這座茶館曾被定級為D級危房。「當時荒草比人高，堆積的垃圾廢品光是清運就花了整整10天。」張烈說，團隊花了近兩個月時間，才基本完成修繕工作。「巷道狹窄，土方車進不來，只能連夜用小車子一車一車清運，堪稱‘螞蟻搬家’。」另外，為了讓粗糙的土牆「不掉渣」，施工人員用罩光漆刷牆數次，像是貼了一層鋼化膜，修舊如舊兼具保護作用。

如今的「斷壁殘垣」已獲新生，「會福茶館」在2025年的第一天開始營業。遊客舉起相機取景，石條窗透出翠綠的中式盆栽，古樸韻味撲面而來。

記者瞭解到，圍里社區有17處歷史風貌建築，在改造中這些老建築不但完好保存，還得到了合理的開發利用，8條街道根據歷史民俗重新命名，圍里社改造沒有一刀切，留住了根魂，延續了歷史文脈。

從「會福茶館」繞回到圍里城市會客廳——這裏展示著圍里社「蝶變」之路，記者對於圍里社在城中村現代化治理中給出的答案，有了更深的印象：

重建。圍里社拆除堵點277個，騰出可利用空間面積約4．8萬平方米，打通了1條斷頭路、2條步行道、1條環村道，以及106條巷道……

新生。市集、停車場、籃球場、文化客廳等一個個項目在圍里社生成落地……「來了就是圍里人」，是記者採訪時聽到最多的一句話。低碳出行，成為城中村居民和遊客的生活方式。

智管。通過智慧城中村管理服務平台，在社區中違規堆雜、停車這樣的小事件都會被AI自動捕捉，及時通知相關人員處理，高科技破解了城中村外來人口多、管控難的問題。

「聚攏來是煙火，攤開來是人間」，如今的圍里社提供了一幅最新的城中村畫像，也是「城市功能形態」的一個示範樣板。

「城中村」變成「城中景」

跳出圍里社觀察廈門城中村，這樣從「城中村」變成「城中景」的例子，還有許多。

1981年，從一個小漁村起步，廈門開始了建設經濟特區的步伐。高樓中夾雜的村莊不斷髮展，由此形成城村共生的格局。

廈門城中村居住人口227萬，超過全市人口的三分之一，其中186萬租房人員，以外來務工人員為主，包括工業園區工人、快遞員、環衛工、司機等群體。

相關資料顯示，廈門全市消防火災、治安案件約六成發生在城中村。曾幾何時，道路等基礎設施老舊、空中纜線密如蛛網、消防通道被佔用、排水排汙管網不足、人員密集且流動性大、風險隱患難以及時發現……這些都是城市治理的隱患。

廈門從本世紀初起率先探索舊村改造，實施「村改居」政策並啟動首批舊村改造項目（如黃厝、曾厝垵等），開始主動改造與治理城中村。2009年，開展城中村綜合整治三年行動。後來，《廈門市村莊空間佈局規劃（2017—2035）》發佈，對城中村實行分類規劃管控。

但「冰凍三尺非一日之寒」，城中村改造涉及多元化的利益主體和利益訴求。怎麼破解？

2023年7月，國務院辦公廳印發《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。在此之前的2023年4月，廈門就提出以「現代化治理」推動全市108個城中村全域、徹底、科學改造，「用3年時間，把城中村打造成為宜居、宜業、智慧、和諧的現代化社區」。由此，廈門城中村改造與治理實現從1．0樣板到3．0樣板不斷升級。

「改」字的第一筆怎麼畫？消除隱患！

廈門在調研民意的基礎上，通過財政投入，電力、通信運營商等國企參與，撬動社會資本投資等多方投入，花大力氣改善城中村基礎設施。

道路白改黑、強弱電纜線入地、雨汙管網完善、拆除違章搭蓋、騰出公共空間……海滄區新陽街道新垵村人口約10萬，是廈門島外人口最多的城中村，有出租屋2125棟。2023年以來，由房東出資，政府補貼50％，這些出租屋全部完成消防技改。

新垵村村民邱淑惠家有45間出租房，此前最擔心租戶電動車起火。「村里統一規劃消防技改，電動車統一室外停放，還增設了防火門，租戶和我們心裡都踏實了許多。」如今的自建房，每層樓道都設置了消防噴淋、煙霧報警器，之前焊封的鋼架防盜窗開闢出逃生窗，配備滅火器，電動車停放點安裝消防隔離牆。

記者瞭解到，廈門推動城中村現代化治理以來，以「纜線入地」為切入點，新增布放弱電光纜580萬米，新增供電容量22萬千伏安，清除違章建築103萬平方米。通過治理各類風險隱患，截至2024年11月底，實施現代化治理的城中村，火災事故和刑事、治安警情，同比數別下降43．97％、23．51％、10．96％。

「改」完之後怎麼「管」？有限的資源如何實現治理「穿透」？

廈門的答案是：通過健全「街道黨工委—社區黨委—村社黨支部—村民黨小組」四級組織架構，把房東協會、民宿協會等各類自治組織、流動黨員等整合起來，推動成立治安巡邏隊、鄉賢協會、互助誌願服務隊等自治組織，實現共建共治共享。

漸美村鄰近海滄生活區，本地人口與外來人口比約1∶5。在這裏，活躍著一支約260人的外來人口能人隊伍，他們積極參與到糾紛調解、協商議事、文明創建、家校社共建等村居治理工作中，外來人口由「流入」變為「融入」。「2024年下半年，我們村的外來人口新增了近3000人。」漸美村黨委第一書記許朱充說。

城中村改造，「改」的是建築外貌的更新，「變」的是社區功能的提升，最終煥發出勃勃生機。

紅磚牆、燕尾脊、西洋柱，西餐廳、咖啡館、甜水鋪，閩南傳統建築與南洋風格的交融之美，在改造後的集美大社的街巷中隨處可見。這裏，已成為一個集歷史文化、旅遊觀光、商業休閑於一體的綜合性社區。

改造的過程中，越來越多的藝術家、高校師生、設計工作者相繼入駐，一批攝影、陶藝等工作室開業，為古老的街區帶來新的藝術氣息，從「漂泊」到「紮根」，形成大社「藝術家部落」的雛形。

別豆糖水鋪主理人盧思洋便是其中一個。「我們在傳統的閩南詔安甜湯基礎上進行改良，降低湯的甜度，更適合年青人的口味。」盧思洋說，隨著大社城中村現代化治理推進，這裏的環境大大改善，越來越多新潮、文藝的商家入駐，也為他的店舖帶來了更多的客流。

從廈門城中村的改造中，記者看到，城中村的「煙火氣」並非可以輕易複製的，而是「慢慢長出來」的。

改造與更新始終「在路上」

城中村改造離不開經濟邏輯，改造與更新不存在「完成時態」，而是一個往複、持續的過程。長遠來看，它需要一套可持續的改造機制將投入轉化為回報，吸引社會資本的進入，實現資金的循環利用。

廈門的部分城中村在改造中，創新性採用「EPC＋O」（設計＋採購＋施工＋運營）一體化的模式，通過這種模式，總承包商負責項目全生命週期的管理，從前期規劃到後期運營，確保項目的系統性和可持續性，同時，倒逼城中村改造進行自我造血。

2024年，湖里區創新運用「EPC＋O」模式，成功引入中建四局、福信集團，落地圍里社、塘邊社2個「EPC＋O」項目，帶動城中村產業轉型升級與業態提升，實現城中村的可持續發展。

位於廈門島較為中心的塘邊社，居民以年輕打工群體為主，外來人口高達82％。由福信里城市空間運營有限公司（下簡稱「福信里」）主導，對城中村空間、集體資產、文體旅商業態進行整體策劃、招商運營與後期管理。

福信里注重發掘小街小巷中如紅樓、白樓、佘氏小宗等特殊歷史建築的潛在價值，並且打造半山PARK、體育PARK等承載不同功能的關鍵節點，利用「點狀空間」輻射周邊區域。同時，以運營為切入點，將塘邊社的策劃規劃分為社區商業、公共服務設施、文體旅商品牌、大物業（物業管理）、智慧社區，以及社區營造六大板塊來推進。

福信里城市空間運營有限公司總經理王偉談到城中村運營與治理的可持續性時，尤其提到需要統籌與兼顧社區公益性和商業經營性。「有一些業態的收入相對比較高，但是像配鑰匙、修鞋等便民的小生意，在店面租金高企的情況下難以生存。這就需要責任主體進行統籌，通過盈利業態補貼微利但卻是社區居民生活所必需的業態，如果收支是平衡的，那麼社區整體的業態體系就比較完整了。」

同樣的做法在圍里社城中村現代化治理項目中也出現過。該項目創新運用「EPC＋O」模式，涵蓋商業集市，城中村外立面、地面改造，歷史建築修繕，停車場改造等多元業態，引入中建四局等公司組成的聯合體開展投資運營，通過一體化管理提升區域的商業價值和居民生活質量。該項目總投資1．35億元，其中，財政出資1．05億元，社會資本出資約0．3億元，項目整體運營期限為10年。

去年底舉行的中央經濟工作會議確定2025年重點任務，提出「加力實施城中村和危舊房改造」。再早之前一點，住房和城鄉建設部與財政部聯合發佈通知，將城中村改造政策支持範圍由最初的35個超大特大城市擴大至近300個地級及以上城市。這一政策調整，預示著全國範圍內的城中村改造將成大勢。

實施城中村改造，是擴內需、穩增長、惠民生的多贏舉措。早在2024年9月，省住建廳等4部門聯合製定的《福建省保障性租賃住房建設實施辦法（試行）》中提到：「福州、廈門和納入城中村改造擴圍的城市在實施城中村改造中，可將村民富餘的安置房以小戶型為主單獨設計、集中建設，並長期租賃用作保租房；也可在妥善做好原有租戶安置搬遷、租金基本穩定的前提下，將城中村房屋整體長期租賃並改造提升用作保租房。」

記者從省住建廳獲悉，當前，我省建立城中村改造工作專班推進機制、摸排全省城中村現狀底數、製定改造規劃和年度計劃、開展專題業務培訓實地觀摩，逐個項目分類組織編製資金平衡方案、改造方案、征遷方案，並從專項借款、地方政府專項債券、預算內投資、保障性安居工程專項資金補助等方面給予資金保障，支持福州和廈門先行實施改造，合計已啟動城中村改造項目74個，改造戶數10．6萬戶，開工安置房3．1萬套，其中已採取購買存量房或房票對接商品房安置2000多套。