盤點2024｜逆勢求發展，物企拚服務、「瘦身」、清退「副業」

剛剛過去的2024年，對於物企來說，「過得並不容易」。

這一年，「降物業費潮」倒逼物企「卷價格」「卷品質」；這一年，高層建築失火引發人們對於高層建築物業管理獨特性的反思；這一年，多數物企討債未果，最終接受了「以資抵債」的現實，關聯交易成為併購中的「重頭戲」；這一年，物企不再提規模和擴張，戰線收縮，戰略聚焦，企業「瘦身」，成為行業生存發展的寫照。

2024年，物管行業有哪些特徵和趨勢？ 對於2025年有何借鑒？

物企不再「拚規模」

和房企一樣，物企早已不喊口號，也不公佈規模增長目標了，不少物企例如萬物雲、合景悠活等在連財報中也不披露管理面積數據。

在弱化規模的情況下，這一年，物企的規模競爭格局依然延續了去年的排名，規模前三名依舊是萬物雲、碧桂園服務、保利物業。

據克而瑞物管CPIC發佈的物業服務企業在管面積排行榜顯示，2024年有6家企業在管面積突破5億平方米。其中，萬物雲以10.6億平方米的在管面積居榜首，碧桂園服務以10.5億平方米緊隨其後，保利物業則以7.9億平方米位居第三。

而從「合同管理面積」（即累計合約簽約面積，包括在管面積和儲備面積）統計來看，共有7家企業突破5億平方米。其中，碧桂園服務、萬物雲、保利物業分別以16.37億平方米、12.93億平方米和9.78億平方米位居前三。

克而瑞物管指出，2024年，百強物業管理企業的「合同在管比」均值下降至1.28，相較於2023年的1.32繼續呈現下滑趨勢。「這一變化反映出企業在新項目獲取上的增速放緩，以及市場競爭的加劇。儘管如此，當前的企業規模儲備仍然足夠支持短期內的進一步增長訴求。」

中指研究院物業事業部總經理牛曉娟指出：「物企傾向於弱化管理面積披露，一方面，伴隨城市服務、IFM（綜合設施管理服務）等業務的發展，管理面積和營業收入的直接相關性弱化了，企業經營重點應轉變為提升經營效益；而且，管理業態及業務更多元，學校、醫院、景區、軌道交通等項目大多是根據服務內容和要求核算項目金額，取代了按建築面積收取物業費的模式，因為比如一些公園、景區本身就沒有建築面積。另一方面，管理面積的增長趨緩，且預計很難會有高速增長。」

在行業整體增速放緩的背景下，多家物企管理面積還出現負增長情況。根據中指研究院統計2024年中報的數據顯示，披露合同面積數據的49家物業上市公司中，合同面積出現負增長的有18家，佔比為36.73%（2023年同期為26%），降幅最高的是融信服務，達25.77%；披露在管面積數據的55家物業上市公司中，在管面積出現負增長的有11家，佔比為20%（2023年同期為15.09%），降幅最高的是港譽城市服務，達26%。

2024年物業服務企業在管面積排行榜TOP10

物企收縮「瘦身」

從增速來看，2024年，雖然物業行業規模增長繼續放緩，但部分頭部物企直拓規模依然較大。根據中指研究院數據統計，2024年全年，TOP50企業新增合同面積約11.50億平方米，頭部企業規模持續擴張；新增合同面積均值為2299萬平方米。其中，中海物業、碧桂園服務、龍湖智創生活規模擴張迅速，新增合同面積均超過6000萬平方米。

與此同時，物業企業主動「瘦身」，「割捨」低質效、低收繳率、管理難度大、發展潛力小的項目，優化項目組合。在前一輪規模導向驅使下，物業企業收購及拓展了一些低盈利或潛在虧損的項目，埋下了隱患。2024上半年，多家企業主動解除合同項目及在管項目，比如萬物雲退出17個物業住宅項目、世茂服務終止管理面積1750萬平方米等。

物企戰略發展也從全國佈局到區域深耕、下沉城市，如中海物業「四大區域深耕」、融創服務聚焦45個核心城市，世茂服務設置了19個深耕城市等。

此外，保利物業、雅生活等物企也進行了組織變革，多調整為「扁平化」「平台化」組織，相比於此前大擴張時期拉長管理半徑的做法，多數房企精簡了機構，管理更加直接、簡捷。

關聯交易成為併購「重頭戲」

剛剛過去的2024年，延續了2023年的態勢，物業併購市場繼續遇冷。

據克而瑞物管統計，2024年，物業管理企業的規模增長訴求降至低點，收併購活動的數量和金額仍處於低位。全年上市物企共披露了32起收購事項，累計交易金額為36.37億元，較2023一年提升7.8%。

縱觀全年，物業行業鮮有大的併購案例，只有2024年年初和年末的兩個併購案例引發關注。2024年年初，金茂服務以總現金3.238億元收購北京市潤物嘉業企業管理有限公司全部股權，打響2024年物企併購第一槍。此後，全年鮮有大的併購案例，直到2024年年末，萬物雲從萬科手中收購「資產包」，「資產包」涉及北京住總萬科廣場寫字樓相關資產、深圳創智雲中心30%的資產權益、瀋陽的鹿特丹廣場以及通過「工抵」方式獲得價值7.12億元的住宅、商舖、寫字樓和車位資產包。

萬物雲的收購動作也是近兩年物企併購的主要方向，也就是母公司通過「以資抵債」的方式來化債、關聯物企收購相應資產。

事實上，回顧整個2024年，關聯交易在這一年成為收併購市場的主導力量。萬物雲、世茂服務、德信服務、桑治都服務等11家企業發起了22起關聯方資產收購，累計耗資30.16億元，佔全年總交易金額的比例高達82.9%。

漸苒諮詢創始人、漸苒研究院首席研究員湯曉晨指出，2024年物管行業併購市場顯著降溫，企業在併購上更為謹慎。企業不再單純追求規模擴張，併購趨於選擇較小規模的交易，並明確了高標準的併購要求。

同時，湯曉晨表示，2024年，物業併購呈現出如下特徵：住宅類收併購減少，更多傾向於非住宅類；大型收併購項目減少，更多傾向於針對性補足地方優勢或賽道優勢；收併購估值下滑，營收、利潤等財務對賭要求更高；部分收並購併非理性商業交易，實為關聯方化債手段。

「清退」副業

不僅大型收併購減少，物企還正在清退之前進駐的「副業」。例如，碧桂園服務2024年年內兩次出售資產，清倉了珠海萬達股權。公司表示，此舉旨在戰略聚焦和收縮財務性投資規模，按計劃退出部分投資以回籠資金，集中資源於核心業務的發展。同樣，世茂服務也將此前收購的環衛業務標的金沙田科技「退回」，主要原因是該企業應收賬款增加、現金流壓力增大，且收入增長及市場拓展未達預期。

此外，綠城服務於2019年收購的教育公司MAG的部分股份也被出售，交易價格為1620萬澳元，完成後綠城服務在MAG的持股比例將從53.9%降至35%。綠城服務強調，未來將重新聚焦物業服務與社區生活的主航道，確保現金流和盈利的穩健增長。

克而瑞研究中心認為，這些舉措反映了物業管理企業在當前經濟環境下更加審慎的投資態度，以及對核心業務的重新重視，旨在優化資源配置，提升運營效率，確保長期穩定發展。

IPO有所回暖

從上市情況來看，根據中指研究院統計，截至2024年12月31日，物業管理行業共計有68家上市企業，其中包括62家港股企業和6家A股企業；板塊總市值2356.63億元，市盈率均值PE為13.47倍（剔除極值和負值）。

2024年，有兩家國資物企成功登陸資本市場。泓盈城市服務與經發物業分別於5月與7月登陸港股，彌補了湖南省及陝西省無上市物企的空白，兩家企業共計募集資金約2.53億港元。

此外，2024年6月，港譽智慧城市服務在正式完成更名及更換管理層等一系列動作後，正式步入物業管理行業。

新舊力量交替，也有物企企業被母公司私有化。2024年9月，華髮股份完成對華髮物業的私有化，完成摘牌，退出資本市場；11月，融信服務控股股東建議私有化，預計在2025年完成退市。

截至2024年年底，資本市場共有16家國資物業公司。牛曉娟指出，照此趨勢看，未來，地方國資物業公司整合資源，登陸資本市場仍將持續。

物業「卷服務」

2024年，引發熱議的普通住宅前期物業費指導價格政策在多個城市出台。基於前期物業費指導價格，重慶、武漢等城市的業主掀起了一波呼籲「降物業費潮」。

多地業主呼籲「降物業費潮」的背後是明顯感受到物業服務「質價不符」。受此事件影響，多家物業公司將物業服務做到標準化、透明化並且嘗試「菜單化」「定製化」服務。

例如，2024年年底，萬物雲發佈「智選」產品，將服務選項和定價權利交還給業主，在行業內創新推出「彈性定價」。萬物雲分類篩選出158項必選服務、350項自選服務，然後根據業主的必選和自選服務從而讓業主自主定物業費。

在前期物業合約到期後，在選聘物業公司環節，業主對物業公司的選聘參與度和關注度更高，並且對於服務品質和要求明顯提升。比如，南京建鄴區高端住宅項目海玥花園公開選聘新物業服務團隊，保利物業、華潤物業等多家物業公司參與競聘，在最終環節保利物業提出「自願投資200萬」，而華潤物業憑藉定製化服務方案贏得超90%的票數成功中標。

湯曉晨指出，物業行業「有品質」讓位於「速度」的現象，使得不少企業在品質管理上加碼。其基礎目的是確保品質不會影響續約率，不會產生輿情；進階目的是優化服務產品，獲取目標客戶青睞。

牛曉娟也表示，「卷服務」 成為推動質價相符格局的主要動力之一。如今，物業企業的基礎服務不再局限於傳統「四保一服」，而是積極拓展服務內容。從精心策劃社區文化活動，到引入智能科技，如智能安防、便捷的線上物業服務平台等提升居住便捷性；從為業主提供個性化定製服務，如房屋託管、家居清潔套餐定製，到開展綠色環保行動優化社區環境。在服務品質管控上，通過嚴格的員工培訓與考核體系，確保服務的專業性與規範性，同時借助先進的客戶反饋機制，及時處理業主訴求並持續改進服務。這些舉措全方位提升了服務體驗，使業主切實感知到服務價值的提升，為合理定價提供了有力支撐。

「卷價格」 也在塑造質價相符格局中發揮重要作用。牛曉娟表示，物業企業在成本控制方面苦下功夫，一方面通過規模化運營降低採購、人力等成本，例如大型物業集團集中採購設備與物資可獲取更優惠價格；另一方面運用科技手段提升效率減少人力依賴，如自動化清潔設備、智能設施監控系統的應用。在價葛斯略上，打破傳統單一模式，針對不同物業類型、服務層級製定靈活價格方案，像高端住宅配套高端專屬服務對應較高價格，普通住宅則提供基礎服務與親民價格；並且，企業主動公開價格構成，積極與業主溝通協商，使價格製定透明化、民主化。

新京報貝殼財經記者 徐倩 圖/克而瑞物管

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶