去年北京商業地產大宗交易熱度回升，投資型買家佔比近八成
大宗資產交易是商業地產投資情緒的晴雨表。隨著經濟的不斷復甦以及商業地產價格持續調整，2024年，北京商業地產大宗資產交易規模持續回升。
據仲量聯行、CBRE世邦魏理仕等機構數據統計，2024年，北京商業地產大宗資產交易同比出現不同程度的增長。同時，在過去一年的商業地產大宗資產交易中，也出現一些較為明顯的交易特徵，諸如零售物業持續受到投資人的廣泛關注、法拍項目數量增多等趨勢。
北京大宗資產交易金額同比上升27%
從單季度來看，世邦魏理仕統計數據顯示，2024年第四季度，北京物業投資市場一共錄得16筆交易，共計交易總額99.3億元，環比增長129%。
從全年來看，據仲量聯行統計，2024年北京房地產投資市場共錄得38宗交易，成交量約427億元，相較於2023年的成交總量上升27%，實現連續兩年增長，但仍然低於過去5年成交金額的平均水平509億元。
2019–2024年北京房地產投資
市場成交金額（單位：億元）
從交易類型來看，2024年全年辦公樓共計錄得17宗成交，佔房地產大宗交易數量的45%，佔總成交金額的36%，仍為最主要資產成交類別。
仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜分析稱，如果按照交易金額，辦公樓2024年佔比36%，前一年佔比63%。這一變化反映出投資者在選擇辦公樓時的新趨勢，他們更傾向於投資體量較小、總價相對較低且單價極具性價比的辦公空間。
除了辦公樓外，世邦魏理仕報告認為，2024年全年，綜合體、零售物業、工業物流交易金額同比提升較為明顯，推動資產類型分佈更顯均衡。其中，底商或裙樓商業愈發受到企業買家的關注，機構投資者則加強在零售物業、工業物流以及酒店公寓板塊的佈局。另外，核心區域資產因其區位稀缺性受到企業和個人買家的青睞，加上可投物業增加，全年成交活躍度顯著提升。隨著越來越多的優質資產湧現到市場，以及買賣雙方價格預期進一步收窄，各板塊的資本化率持續走高，對交易達成起到促進作用。
值得關注的是，2024年，零售物業受到投資人的廣泛關注。據仲量聯行統計，全年北京零售物業共錄得6宗成交，按成交數量及金額計算，佔比數別為16%及13%。大家保險、新華人壽、泰康保險等險資均有項目落子。
零售物業交易增長背後得益於公募REITs（不動產投資信託基金）的常態化發行。2024年，國家發展改革委對外發佈《關於全面推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目常態化發行的通知》，基礎設施REITs從試點走向了常態化發行。
通過公募REITs，優質的底層資產能夠順利實現退出機制，這一機制促進了市場交易速度的加快。
「儘管2024年商業地產市場普遍面臨挑戰，我們仍看到內資投資者尤其是險資機構，在零售物業及長租公寓賽道頻頻出手。」徐茜茜表示：「隨著工商業用地利好政策落地，資產估值將迎來直接的利好影響，也將在未來持續推動投資市場的活躍度。」
世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人李浩表示：「2024年北京全市大宗交易同比穩步增長，使得市場對北京優質資產的流動性有更多期待，尤其是零售物業、工業物流、保障性租賃住房和養老公寓等可通過公募REITs退出的底層資產。此外，北京市政府2024年發佈多項城市更新政策，對土地使用權延期、工業用地增容等活動的價款補繳要求有更清晰的界定，有望推動核心型、增值型投資需求。」
具備吸引力的價格是投資者關注重點
從買家類型來看，在2024年北京商業地產大宗資產交易中，投資型買家佔比較多。
仲量聯行數據顯示，38宗交易中，多數為投資型買家成交，按成交金額佔比達到79%。外資機構活躍度略有回升，按成交金額佔比達到24%，主要交易包括一季度友邦人壽收購凱德星貿廣場95%股權，以及普洛斯引入外資基金，投資位於順義的環普國際科創園。
徐茜茜稱：「經過對買家的深入分析，我們發現投資型買家相比之前兩年有一個很大幅度的上升。投資型買家什麼時候會出手？一定是交易具有性價比的時候。」
此外，如果從交易規模來看，2024年，小體量的交易數量增多，錄得5億元以下交易共12宗，接近全年交易數量的三分之一；同時，法拍項目數量增多，全年共錄得8宗法拍，佔全年成交數量的21%。
為何法拍房佔比增多？徐茜茜表示，從法拍房成交單價來看，實現了歷史新低。投資機構敏銳地捕捉到了市場中的法拍房機遇，以較低的價格競得相關項目，其活躍度相較於過去兩年顯著提升。
無論是投資型買家的增多還是法拍房數量的增多，都可以看出，具備吸引力的價格是投資者關注的重點，當然還有核心區位以及穩定收益預期。
徐茜茜指出，從業主角度來看，2024年很多業主下調了價格，促成了更多交易的產生。有一些項目在市場上掛了很長時間沒有成交，但當價格出現明顯下降時，可以觀察到，各類投資者開始紛紛入場尋求抄底機會。
新京報貝殼財經記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對 付春愔
