去年全國新建商品房銷售9.7萬億元 市場預期持續改善

銷售端市場繼續好轉。1月17日,國家統計局發佈數據顯示,2024年全年全國新建商品房銷售9.7億平方米,同比下降12.9%,降幅較2024年1-11月收窄1.4個百分點;新建商品房銷售額9.7萬億元,同比下降17.1%。

不過,商品房銷售端的好轉還未傳導至供給端。新開工、施工、竣工面積跌幅擴大,拖累了開發投資數據。具體來看,2024年全年,房地產開發投資額同比下降10.6%。

國家統計局局長康義表示,近期房地產市場在政策組合拳作用下積極變化增多,市場信心在逐步提振。隨著存量政策和增量政策的有效落實,下階段房地產市場有望繼續改善。

2024年全國房地產開發投資同比降10.6%

圖/國家統計局官網截圖圖/國家統計局官網截圖

儘管近期銷售端明顯好轉,但是開發商仍傾向於賣房,保資金鏈、保交付,房地產開工的積極性仍較低,也因此拖累了開發投資的數據。

據國家統計局數據顯示,2024年,全國房地產開發投資約10.03萬億元,比上年下降10.6%;其中,住宅投資約7.6萬億元,下降10.5%。2024年,房地產開發企業房屋施工面積約73.32億平方米,比上年下降12.7%;房屋新開工面積約7.39億平方米,下降23.0%;房屋竣工面積約7.37億平方米,下降27.7%。

對此,廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,2024年1-12月全國房地產開發投資同比降幅,比1-11月擴大0.2個百分點,跌幅連續擴大。除了新開工面積下降外,由於土地出讓面積持續下跌,導致施工面積跌幅也在擴大。同時,2022年、2023年以來銷售下滑,加上前期保交付力度較大,竣工量也在收縮。增量投資、存量投資兩個方面都在拖累開發投資的穩定。整體來看,商品房銷售端的好轉還未傳導至供給端。

在中指研究指數研究部總經理曹晶晶看來,從供應端來看,短期土地縮量、房企資金承壓、市場庫存積壓等因素仍將製約投資開工恢復,預計2025年開工投資仍面臨下行壓力。

在房地產開發企業到位資金方面,國家統計局數據顯示,2024年,房地產開發企業到位資金10.77萬億元,比上年下降17.0%。其中,國內貸款1.52萬億元,下降6.1%;利用外資32億元,下降26.7%;自籌資金3.77萬億元,下降11.6%;定金及預收款3.36萬億元,下降23.0%;個人按揭貸款1.57萬億元,下降27.9%。

從目前來看,「今年以來資金面持續好轉,跌幅持續下降,其中貢獻度最大的是佔資金來源50%以上的銷售回款,這意味著白名單融資對接機制取得了積極的效果。」李宇嘉認為,銷售穩定或增長的企業主要是國企、央企和穩健型民企,改善型新房項目受到市場歡迎,加上預售資金監管嚴格,金融機構資金投放積極性提振。

銷售跌幅連續收窄,市場成交趨於活躍

圖/國家統計局官網截圖圖/國家統計局官網截圖

從銷售端來看,市場繼續好轉。據國家統計局數據顯示,2024年,新建商品房銷售面積9.74億萬平方米,比上年下降12.9%,其中住宅銷售面積下降14.1%;新建商品房銷售額約9.68萬億元,下降17.1%。2024年末,商品房待售面積7.53億平方米,比上年末增長10.6%,其中住宅待售面積增長16.2%。

李宇嘉認為,自2024年5月份以來,銷售跌幅連續收窄。從重點城市來看,據CRIC監測數據,2024年12月份30個重點城市整體成交量環比增長15%,同比增長17%,絕對量水平較2022年12月份也增長2%,創近三年同期最高,與三季度月均值相比增長86%,全年累計同比降幅顯著收窄至23%,所以也導致一二線新房價格指數反彈或止跌。

事實上,2024年,針對房地產市場的複雜形勢,9月26日中央政治局會議明確提出「促進房地產市場止跌回穩」,多個部門抓緊完善土地、財稅、金融等政策,取消了限購、限售、限價和普通住宅與非普通住宅的標準,降低住房公積金貸款利率、住房貸款首付比例、存量貸款利率以及換購住房的稅率,合力打出來一套政策組合拳。各地區也因城施策、一城一策、精準施策,政策的效果正在不斷顯現。

國家統計局局長康義表示,市場成交趨於活躍,一攬子政策連續落地,有效降低了居民購房門檻,減輕了還貸壓力,居民購房意願提升,房地產銷售好轉。四季度,新建商品房銷售面積和金額都實現了正增長。從監測的40個重點城市銷售情況看,2024年12月新建商品房銷售面積、銷售額同比數別增長了0.3%、4.1%。

政策效應疊加釋放,市場預期持續改善

「市場預期持續改善。政策效應疊加釋放,房地產市場的主要指標連續好轉,帶動市場信心在逐步增強。2024年12月份,對70個大中城市開展的月度房價問卷調查顯示,預期未來半年新建商品住宅價格保持穩定或者上漲的受訪從業人員佔比69.3%,比上月提高0.8個百分點。」康義稱。

總體來看,康義認為,近期房地產市場在政策組合拳作用下積極變化增多,市場信心在逐步提振。隨著存量政策和增量政策的有效落實,下階段房地產市場有望繼續改善。從中長期來看,我國新型城鎮化還沒有完成,剛需和改善性住房需求還有潛力,更多安全舒適、綠色智慧的好房子的需求還會增加,房地產市場發展新模式也將逐步構建,這有助於房地產市場平穩健康發展。

「2025年是止跌回穩的關鍵之年。」李宇嘉認為,一季度,市場會迎來季節性反彈,這對於銷售穩定形成支撐。但在存量政策應出盡出的情況下,下一步市場的穩定依然期待增量政策盡快落地,能給交易帶來「源頭活水」,更關鍵的是,當前在售、在建庫存壓力較大,增量政策能否推動庫存去化,是2025年止跌回穩的關鍵。預計增量政策將會落地,即便2025年相比2024年四季度有所轉弱,但也會明顯好於2024年1-4季度的平均水平。

展望後市,曹晶晶認為,2025年新房銷售恢復仍面臨一些挑戰,比如居民收入預期尚未根本性扭轉、有效供給不足、二手房市場對新房「替代效應」等。同時,宏觀經濟運行企穩、居民就業和收入改善也是房地產止跌回穩的必要條件。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 趙琳