上海、杭州同日土拍「吸睛」:龍頭房企出手積極、高溢價成交
1月24日,上海、廣州、杭州均現土拍。其中,上海、廣州均為2025年開年首拍。 此次上海僅出讓1宗鬆江區宅地,最終由保利發展以總價約20.52億元斬獲地塊,溢價率達27.93%。而在廣州,越秀地產以底價約8.79億元拿下海珠區AH020216地塊(即新僑地塊)。
值得關注的是,當天杭州也成交了3宗宅地,其中兩宗地塊均是高溢價成交。湖墅單元地塊競價220輪,最終濱江集團以54.56億元、溢價71.25%競得,並以64834元/平方米的樓麵價刷新了歷史紀錄。業內人士認為,隨著農曆春節的到來,土地市場交易規模迎來了季節性下降,但在部分地區高溢價地塊的助推下,平均溢價率創下近三年新高。
上海新年首拍溢價27.93%

上海鬆江區SJS30003單元01-18號地塊出讓當天,共吸引了包括保利發展、招商蛇口、國貿、象嶼共4家競買人參與。最後,保利發展和招商蛇口最為激烈。經過51輪競價,由保利發展以總價20.52億元競得,成交樓麵價29425元/平方米,溢價率27.93%。
上述地塊用地性質為普通商品房,四至為東至泗磚南路,南至振業路,西至培溝漊、北至雙漊河;建設用地面積6.9平方米,規劃建築面積6.97平方米,容積率1.01,建築限高24米,中小套型佔比、住宅套數無要求。地塊起始價約16.04億元,中止價為20.85億元,對應溢價率30%。從目前來看,幾乎接近中止價。
當天成交地塊的北側是保利發展開發的保利西郊和煦,最近一次開盤時間為2024年11月,洋房產品均價44800元/平方米。
2024年上海土拍共推出47幅涉宅地塊,總成交金額約1321.64億元。從拿地幅數看,保利發展為收穫最多的房企,共計將6幅地塊納入囊中,其中4幅為獨自競得。從區域分佈看,楊浦3幅,浦東、嘉定、青浦各1幅。
而從2024年全年來看,上海土拍規則不斷調整。2024年年初,住宅中小套型比例降低,同時中小套的面積界定線提高。「7090」政策(即90平方米以下戶型佔比不低於70%)退出土地市場。在四批次土拍,徐彙濱江地塊設置最高限價,溢價比例限制在30%,成為新政策實施後首個設定最高限價的住宅用地。在五批次土拍,對市場熱度較高的地塊實行「雙高雙競」規則,第二輪競價中「價高者得」,自此,土拍價格天花板徹底掀開。
隨著土拍規則的調整,上海2024年土拍的溢價率水漲船高。自取消商品住房用地溢價率10%的上限要求後,上海土地市場已有16幅地塊溢價率超10%。最高溢價率達到40.37%,即「總價地王」——華潤+越秀+中能建聯合競得的浦東新楊思地塊。
杭州樓麵價再被刷新,達到64834元/平方米
1月24日,杭州土地市場迎來3宗涉宅用地出讓,分別位於湖墅單元、雙橋單元和下沙單元,最終共收金82.89億元。值得關注的是,除雙橋單元地塊由杭州博致房地產開發有限公司以底價8.2億元摘得外,另外兩宗地塊均是高價溢成交。
其中,湖墅單元地塊競價220輪,以71.25%的溢價率成交。杭州濱江房產集團股份有限公司(濱江集團)以總計約54.56億元競得,成交樓麵價64834元/平方米,打破了此前由綠城·玉瀾月華保持的杭州涉宅用地樓麵價紀錄,成為杭州新晉單價「地王」。相比之下,綠城·玉瀾月華新房限價67500元/平方米,而濱江湖墅地塊並不限價。
具體來看,湖墅單元地塊出讓面積約3.24萬平方米,建築面積8.42萬平方米,用途為住宅用地,容積率2.6,建築限高80米。
湖墅單元地塊為杭州市中心原民生藥廠規劃的第三宗涉宅地塊,一掛牌便成為市場熱點,吸引到了超10家房企報名。
湖墅單元上一次土地出讓,是2023年9月27日,民生藥廠兩宗宅地分別由溫州遠山、錢江房產搖號競得,後來分別建設了霞映錦繡里、頌映傳麒府項目。而今天成交的這宗地塊,為杭州市中心湖墅單元首宗不限價宅地。
業內人士認為,作為傳統市中心板塊,湖墅板塊地價的攀升,疊加不限價、計容政策利好等因素,濱江湖墅宅地的房價有著較好的前景。
此外,杭州當天成交的下沙單元地塊,經過28輪競價,最終由杭州綠城浙佑置業有限公司以總價20.13億元競得,成交樓麵價23444元/平方米,溢價率41.46%。該地塊出讓面積4.09萬平方米,規劃建築面積8.59萬平方米,容積率2.1,建築限高80米,地塊起始價約14.23億元。
至此,杭州2025年1月土拍正式收官。杭州十區共成交8宗涉宅地塊,共攬金149.4億元,實現了2025年杭州土地市場的開門紅。
優質地塊助力溢價率大幅上升
同在1月24日,越秀地產以底價8.79億元拿下廣州市海珠區AH020216地塊(即新僑地塊),折合樓麵價約為32000元/平方米。這也是廣州2025年成交的首宗宅地。
據出讓資料顯示,該地塊佔地約8039.86平方米,容積率3.5,總建面只有2.7萬平方米。地塊體量不大,是典型的「核心區小盤」,應該是走「小盤快打」的路線。只要產品精準,定價合適,能實現快速銷售回款。
2024年,廣州共成交49宗涉宅用地,成交總金額約773億元,比2023年的成交總金額下降了34.65%。
對於2025年1月份的全國土地市場,克而瑞分析人士認為,隨著農曆春節的到來,土地市場交易規模迎來了季節性下降。但在北京、杭州、深圳等地高溢價地塊的助推下,平均溢價率創下近三年新高,主要是由於京深杭出讓了多宗高總價、高單價地塊,導致成交建築面積同比持平而成交金額、溢價率大幅上升。這也體現了地方政府正在持續落實優化增量,推進房地產回穩向好。
新京報貝殼財經記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶