矽谷ONE入市近3年去化緩慢，現房銷售在即能否迎來突破？

近日，金隅地產調用合肥項目資金資助北京地產項目的信息，引發市場關注。這一事件使矽谷ONE項目的去化與銷售問題再次成為焦點。

矽谷ONE項目由北京建工、金隅地產和首開股份聯合開發，於2022年4月首次取得預售許可證。然而，項目自開盤以來便面臨去化困難，甚至一度因降價銷售導致網簽暫停。目前，該項目即將進入交付階段，並計劃轉為現房銷售。

在當前北京新房市場競爭激烈、產品「內卷」嚴重以及購房者對「好房子」需求日益提升的背景下，入市已近3年的矽谷ONE的產品並不佔優勢。在轉為現房「所見即所得」的優勢下，能否在激烈的市場競爭中實現銷售突破，值得市場期待。

首次取證房源去化率不足30%

近日，金隅集團公告稱，全資子公司北京金隅地產開發集團有限公司（以下簡稱「金隅地產」）與合作方中交地產股份有限公司按合作比例共同調用合肥金中京湖地產開發有限公司兩筆富餘資金，其中第一筆金隅地產調用不超過2550萬元，合作方調用不超過2450萬元；第二筆金隅地產調用不超過5100萬元，合作方調用不超過4900萬元。

公告稱，金隅地產與合作方北京建工地產有限責任公司、北京首都開發股份有限公司按持股比例向北京怡暢置業有限公司（以下簡稱「北京怡暢」）提供財務資助，其中金隅地產提供財務資助1.19億元。

從持股比例來看，金隅地產、建工地產、首開股份對北京怡暢的持股比例依次為35%、45%及20%，建工地產為並表方。

據瞭解，北京怡暢旗下項目為矽谷ONE，位於昌平區平坊板塊。

早在2021年10月13日，北京建工、金隅地產、首開股份組成的聯合體拿下北京市昌平區北七家鎮平坊村土地一級開發項目PF-04地塊F81綠隔產業用地、PF-05地塊R2二類居住用地，成交價約36.6億元，溢價率約1.9%，折合樓麵價3.3萬元/平方米，銷售指導價為5.4萬元/平方米。

該項目推廣案名為矽谷ONE，備案名為「怡朗佳園」。根據土地出讓文件，矽谷ONE居住用途建築規模中，套內建築面積90平方米以下住房面積所佔比重須達到開發建設總面積的70%以上。

因此，從戶型上來看，矽谷ONE主要為72平方米兩居、99平方米三居、129平方米四居三種類型，小區共1116戶，交房時間為2025年4月底。

根據北京市住建委網站顯示，矽谷ONE分別在2022年4月29日、2023年12月29日取得預售許可證。記者根據北京市住建委數據統計，矽谷ONE首次取證的住宅房源有960多套，擬售均價在5.1萬-5.6萬元/平方米之間；截至2025年3月13日，簽約了266套住宅，成交均價48378.11元/平方米，去化率不足30%。而二次取證的房源，為24號、25號樓，目前沒有顯示網簽信息，其預售證詳情頁面下方顯示，「該項目預售許可的期限已到期，未售房屋不能進行預售合約網上籤約。該項目樓棟需申請辦理初始登記，取得房屋擁有權證後，方可現房銷售，進行現房合約的網上籤約。」

區域內競爭激烈，現房銷售有優勢

作為入市近三年的項目，矽谷ONE為何去化如此緩慢？

從地理位置來看，矽谷ONE位於北清路和立湯路路口的西北側，屬於北七家板塊，緊鄰老牌別墅區王府花園，區位條件並不差。然而，該項目的交通條件卻成為一大短板。步行範圍內沒有地鐵站，最近的地鐵5號線天通苑北站距離項目約3.6公里，對依賴軌道交通的剛需購房者來說十分不便。雖然可以選擇自駕或公交出行，但早晚高峰時北清路、定泗路等主幹道經常擁堵，進一步降低了通勤效率。

一條北清路，串聯起了多個產業區，周邊新盤因吸引大量科技從業者而被稱為「碼農盤」，曾一度熱銷。

此前，建工、首開聯合開發的奧森ONE取得了亮眼的銷售業績，矽谷ONE在初期也曾想複製其熱銷，但未能如願。

矽谷ONE為何會陷入銷售困境？事實上，矽谷ONE入市的2022年，北七家板塊新盤紮堆入市。例如，與矽谷ONE緊鄰的宸悅國際項目在其之後開盤，同樣提供了近1000套房源，進一步分流了客戶。

目前，宸悅國際已經交房。「當時兩個小區價格差不多，但是宸悅國際是洋房，吸引了大量購房者。目前，宸悅國際已經賣完了。」有銷售人員指出。

儘管入市更早，但矽谷ONE卻未能搶佔先機。

由於去化困難，矽谷ONE的售價從最初的單價5萬多元一路下滑至4萬元左右。上述銷售人員透露：「由於降價導致網簽被暫停，售樓處也拆除了。網簽暫停已近半年，目前仍未恢復，房源也無法銷售。如果想看房，只能等到交房後直接參觀實體房源。」

未來轉入現房銷售，可見即可得，對於矽谷ONE，也算一個優勢。

但是過去兩年，北京新房市場競爭激烈，產品瘋狂「內卷」，不僅到處可見「滿裝」標準，得房率也衝新高，不少項目達到90%以上，甚至有項目超過100%。而隨著北京「好房子」新政的出台，預計新入市項目的得房率將普遍提升。

而據上述銷售人員介紹，矽谷ONE的得房率為76%，算上贈送面積，達到80%左右。

在這樣的市場環境下，矽谷ONE如何通過現房銷售突破去化難題，仍然充滿未知數。

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 楊娟娟

校對 王心