毛利率跌至個位數，招商局置地經歷了什麼？

作為招商局集團及招商蛇口的下屬公司，招商局置地過去這一年過得並不輕鬆。

2024年，招商局置地不僅營收縮水，毛利率還跌到了個位數，淨利潤更是從盈利直接插水到虧損16.9億元，同比下跌235%；公司擁有人應佔虧損更是高達18.51億元，同比下降1487%。

虧損的背後，一方面是房地產市場的整體低迷，企業盈利能力和水平普遍下滑；另一方面，則是招商局置地主動計提減值，導致當期利潤大幅縮水。

事實上，招商局置地的佈局並非全國化，而是高度依賴西安、重慶、南京等城市，在市場調整下，區域集中度過高也導致其抗風險能力相對較弱。

毛利「插水」，淨利潤盈轉虧

相比於母公司招商蛇口的如雷貫耳，招商局置地更像是個不知名的「小老弟」。

2024年，招商蛇口的營業總收入達到1789.47億元，而招商局置地卻只有206.61億元，同比縮水28%。

而招商局置地的毛利也直接「腰斬再腰斬」——從2023年的38.71億元下跌至2024年的9.85億元，降幅高達75%。對於這場「毛利大插水」，招商局置地的解釋是「由於結轉收入中毛利率較低項目佔比較高所致」。

招商局置地的毛利率也罕見地跌到了個位數，從2023年的13.44%驟降至4.77%，同比減少了8.67個百分點。這個數字，創下了招商局置地多年來的新低。

數據來源/東方財富網

眾所周知，房地產市場的持續調整讓新房價格下降，房企的毛利率普遍承壓，招商局置地是其中表現較為明顯的房企之一。

然而，毛利的下降只是開始，淨利潤的虧損才是真正的衝擊。2024年，招商局置地虧損16.9億元，而2023年還盈利12.52億元，同比下跌235%；每股基本及攤薄虧損37.73分，同比下降1487%。

為什麼會從盈利到虧損？翻開招商局置地的損益表，答案一目瞭然：毛利大幅縮水、計提減值、聯合營公司虧損，多重原因導致。

具體來看，招商局置地對商譽、應收款及聯合營公司投資計提了7.06億元的減值，直接拖累了利潤。其中，商譽減值約1.6億元，合營企業權益減值約2.11億元，這兩項在前一年同期還是零；預期信貸虧損撥備約3.35億元，而前一年同期僅有約249.7萬元。

此外，2024年，招商局置地的聯營公司和合營公司分別虧損約1.29億元和1.18億元，合計約2.47億元，而前一年同期這兩項還盈利約3.03億元和6473萬元。合作項目的盈利能力，顯然已經大不如前。

更值得關注的是，2024年淨利潤虧損16.9億元的背後，招商局置地公司擁有人應佔溢利虧損更大，達到18.51億元，而2023年同期還盈利1.33億元，同比降幅達到約1487%；不過，非控股權益部分則溢利了1.61億元。

為什麼會出現這種情況？答案在於招商局置地的低權益合作模式。

眾所周知，招商局置地過去採用低權益合作模式，即通過與非控股股東合作開發項目，自身持股比例低。這種模式雖然可以擴大業務規模，但也導致非控股權益佔比大幅提升，帶來了利潤稀釋、管理複雜性增加等不利影響。比如2023年，招商局置地淨利潤12.52億元，但公司擁有人應佔溢利只佔10.7%，非控股權益溢利卻高達89.3%。

對於招商局置地來說，這種模式在市場好的時候，能分一杯羹，當市場持續調整時，虧損會被放大。

佈局高度集中背後的隱憂

事實上，為了避免同業競爭，在多年前，招商局置地就與招商蛇口劃清了地盤，簽下了一份「不競爭協議」。

具體來說，招商局置地的主戰場被圈定在佛山、廣州、南京及句容，招商蛇口承諾不會在這些地方與其搶生意；而在重慶及西安，招商局置地曾表示，正考慮終止進行房地產業務並將適時退出該兩個城市，在此之前，招商蛇口同樣不會與其競爭。但截至目前，這兩個城市仍是招商局置地佈局的重鎮。

此外，招商局置地不會與招商蛇口所在的46個其他城市競爭，除非是以非控股投資的方式參與。

這種「畫地為牢」的模式，讓招商局置地的業務佈局顯得格外集中。其優勢是管理起來省心省力，但劣勢也很明顯——區域市場的風吹草動，都可能讓它傷筋動骨。

從2024年的數據來看，招商局置地在南京及句容、西安、重慶、廣州、佛山和香港的項目，分別貢獻了總收益的40.7%、26.98%、21.08%、7.29%、3.61%和0.34%。

其中，排名前兩位的南京和西安波動最為劇烈。南京營業額同比下降了24.08%，西安更是下跌43.81%，重慶也下滑了12.55%。這些數字直接拖累了招商局置地的整體業績。

從公告數據來看，短期內這一趨勢或難以扭轉。2024年，招商局置地的合約銷售額達到424.62億元，同比增長了10%，但區域分化明顯：西安佔了28%，南京及句容佔了31%，重慶11%，廣州20%。從銷售面積來看，西安更是以37%的佔比一騎絕塵，南京及句容、重慶、廣州則分別佔20%、18%和15%。

截至2024年12月31日，招商局置地在廣州、佛山、重慶、西安、南京及句容擁有45個房地產開發項目，主要集中開發住宅物業以及住宅及商業綜合物業，產品類型包括公寓、別墅、辦公樓及零售商舖等。

按照土地儲備劃分，重慶佔比53%，南京及句容20%，西安18%，廣州7%，佛山2%。2024年，招商局置地新增了3個項目，其中2個位於西安。

對於招商局置地來說，這種區域集中的模式既是「護城河」，也是「緊箍咒」，市場火熱時公司能收穫紅利，而當區域市場陷入低迷時，對其整體業績的影響或許持續而深遠。

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 楊娟娟

校對 楊利