蔣鐵峰掌舵首年利潤大降 招商蛇口高溢價拿地是冒險還是遠見？

蔣鐵峰接任招商蛇口董事長的首個完整會計年度，招商蛇口交出了一份「增收不增利」的成績單：2024年，公司營收微增2.25%至約1789億元，但歸母淨利潤卻驟降36%至約40.4億元。

而在2024年收縮拿地規模後，今年以來招商蛇口在核心城市高溢價補倉。這種「保守與激進並存」的戰略能否扭轉盈利頹勢？在毛利率下滑、存貨減值超60億元的現實面前，蔣鐵峰又將如何破解高溢價拿地後的去化壓力以及利潤下滑的難題？

毛利率下滑與計提減值拖累利潤

年報顯示，2024年，招商蛇口營業收入1789.48億元，同比增長2.25%；實現歸母淨利潤40.39億元，同比下降36.09%；扣非歸母淨利潤約為24.49億元，同比下降57.27%。營收實現小幅微增，但利潤卻出現大幅下滑，表現為「增收不增利」。

同時，招商蛇口多個盈利指標也出現下降，淨利率從2023年末的5.20%下滑至2.34%；加權平均淨資產收益率從2023年末的6.04%下滑至3.36%。此外，每股收益0.37元，同比減少43.08%。綜合來看，其2024年財報數據並不理想。

對於利潤下降，招商蛇口方面給出的解釋是：主要系受行業整體下行影響，公司開發業務項目結轉毛利率同比下降，計提房地產項目減值準備同比增加所致。

具體來看，2024年，招商蛇口綜合毛利率14.61%，而上年同期為15.89%。尤其是公司計提資產減值及信用減值損失達到60.34億元，遠超歸母淨利潤40.39億元；其中存貨減值達到35.75億元，佔比超過一半，主要因部分房地產項目銷售價格未達預期。

事實上，無論是毛利率，還是存貨減值，都與房地產市場下行不無關係，公司銷售量價承壓。

對此，在業績說明會上，蔣鐵峰解釋稱，公司這幾年一直在修復資產負債表，把一些不良的存貨資產積極地進行處置，此次計提60億元減值規模，也是基於提前釋放風險。

土地投資從「廣撒網」到聚焦十城

面對房地產行業變局，招商蛇口調整了土地投資策略。2024年，其收縮拿地規模，全年僅拿地26宗，對比2023年拿下的55宗地塊，縮水52.7%，這26宗地塊總計容建面約225萬平方米，總地價約486億元，權益支付地價約為335億元，權益拿地金額佔比為68.9%。

除了土地投資急速收縮外，更為明顯的變化是，招商蛇口投資佈局從過去70城收縮至30城，又進一步聚焦10個核心一、二線城市。在「以銷定投」策略下，2024年，招商蛇口核心10城的投資金額佔比90%，一線城市的投資佔比為59%。

在2024年拿地宗數「腰斬」之後，2025年為了確保「不失速」，加緊高溢價補倉是招商蛇口給業界最為直觀的感受。在重點城市優質地塊的土拍中，招商蛇口積極拚搶，代價是高溢價拿地，甚至拿下城市或板塊的「地王」。

僅從今年3月份看，招商蛇口斥資26.6億元，以樓麵價約3.19萬元/平方米拿下上海嘉定新城板塊「地王」，溢價30%；隨後又以總價27億元、溢價率70.4%拿下成都高新區一地塊，並以3.17萬元/平方米刷新成都樓麵價紀錄。

此外，去年9月，經過163輪激烈競爭，招商蛇口與南通瑞城聯合體以56.6億元、溢價率31.2%，摘得「全國樓麵價第二高」（11.4萬元/平方米）的曹家渡「地王」。

而在今年3月18日北京海澱樹村地塊的爭奪中，招商蛇口是與中海地產博弈到最後的房企，雖然歷經近3個小時、265輪競拍，該地塊最終由中海地產競得，但也足見招商蛇口在土地市場的激進表現。

據中指研究院數據顯示，從2025年1月份房企新增貨值來看，招商蛇口以179億元新增貨值佔據榜單第一。1-2月份，招商蛇口新增土儲貨值達到247億元，相當於去年新增貨值的36%，排名全國第五，僅次於華潤置地、保利發展、中國金茂、綠城中國。

不過，高價拿地一直被行業所詬病，「麵粉」炒得過高，「麵包」能否賣上價格？高地價風險如何消化？

對此，蔣鐵峰提到，進一步搶佔核心市場，尋找結構性機會，聚焦核心城市和核心區域，這是頭部房企的普遍策略。「大家的擔憂不無道理，但我們首先需要在有市場需求的地方發展，在這個地方拚的是能力和產品。只要你的產品做得好，客戶就會選擇你，這是我們需要不斷努力改善和提升的方面。」

蔣鐵峰提到，2024年至今，招商蛇口已獲取的20多宗土地，毛利率預估較高，能達到15%或者20%以上，未來有望成為銷售業績、結轉利潤的重要來源。

高溢價土地能否貢獻高利潤還是未知數

蔣鐵峰在2023年9月接棒許永軍出任董事長後，力圖重塑招商蛇口的競爭力。不過，在行業整體利潤下行的背景下，這位掌舵者能否帶領公司穿越週期，仍需時間驗證，尤其是高溢價土地能否兌現高利潤還是未知數。

圍繞著企業戰略轉型，蔣鐵峰提出了打造「綜合開發運營服務商」的企業轉型願景，業務包括房地產開發、資產運營、物業服務。但在2024年，招商蛇口開發業務實現營收1563.61億元，佔公司總營收比重高達87.39%。因此，招商蛇口要全力守穩開發業務的基本盤，加快存貨去化速度，市場銷售仍在主導企業的命運。

對於今年的銷售安排，招商蛇口表示，預計2025年可售貨值為3250億元，其中79%為住宅項目，貨值當中有93%都位於強30城市範圍內，預計上市節奏為上下半年各50%。但是下半年也不排除會出現當年拿地、當年入市的項目。

在業績說明會上，蔣鐵峰還透露了「四個不失」（不失誤、不失血、不失速、不失誌）穩字訣。其中，「不失誤」是指對政策、形勢的判斷以及戰略方針不能出現失誤，包括不拿錯一塊地等；「不失血」是指通過保持充足的現金流確保公司生存能力；「不失速」則是指營收和利潤保持一定規模。

對於招商蛇口來說，如今的高溢價拿地項目需警惕定價與去化風險，尤其是在行業築底階段，去化壓力不容忽視。雖然公司聚焦核心城市的策略符合行業趨勢，但利潤修復仍需依賴銷售端的持續回暖；若銷售端無法匹配預期價格，或將進一步擠壓利潤空間。此外，減值風險的釋放雖有助於輕裝上陣，但也反映出市場下行壓力下的資產質量隱憂。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 楊利