去年營收和淨利雙降、出售資產償債，瑞安「安全」了嗎？

「經過兩三年的調整，房地產市場現在應該已經築底，並穩步向好。」瑞安集團創始人、主席羅康瑞在瑞安房地產業績會上表示。

近日，瑞安房地產對外披露了2024年業績報告。財報顯示，期內公司實現營業收入81.73億元，同比下降16%；實現淨利潤8.1億元，同比下降42%；股東應佔溢利為1.8億元，同比下降78%。

儘管大方向「穩步向好」，但在業績會上，羅康瑞也提出，行業出險的開發商財務如何處理，也會影響市場未來的發展。

事實上，瑞安房地產這兩年也面臨著流動性的壓力，導致其出售了上海的核心資產，那麼，在調整之後，瑞安房地產安全「上岸」了嗎？

「收割」上海高端市場紅利

近兩年，上海高端住宅市場火熱促成了瑞安房地產銷售業績的增長。

從財報看，瑞安去年錄得合同銷售額為150.55億元，較2023年增長32%，其中，住宅物業銷售額145.53億元，商業物業銷售額5.02億元。

瑞安房地產有限公司行政總裁王穎在業績會上介紹：「合同銷售的增長主要得益於2024年翠湖天地六期項目的熱銷，開盤當天108套房源全部售罄，合同銷售額將近120億元，平均售價為21.02萬元/平方米，創下上海豪宅銷售的新紀錄。」

同時，王穎表示：「上海作為全國最穩健的房地產市場，一直以來是資產配置領域的壓艙石，吸引了全國乃至全球的高淨值客群。2025年翠湖天地六期風貌別墅以及翠湖濱江風貌別墅項目，也會根據工程的進度陸續推入市場。」

但是，由於結算因素，瑞安房地產2024年的利潤同比大幅下降42%，至8.1億元，瑞安房地產表示，主要原因是住宅物業落成數目減少，以及已確認的物業銷售減少。

這也凸顯出瑞安在上海住宅市場並未獲得更多新鮮的土儲，更多吃的是「舊糧」。翠湖天地所在地塊自2003年推出首期至今已經20餘年，「收割」了土地升值和上海核心地段住宅房價保值的紅利。

但是，瑞安的「餘糧」並不多了，也鮮有看到瑞安補倉。截至2024年12月31日，瑞安和合營公司擁有的住宅可售貨值總額為512億元，其中，瑞安權益的貨值為269億元。分城市來看，瑞安在上海共有110億元的可售貨值，賸餘可售貨值大部分來自武漢。

對於拿地計劃，王穎表示，鑒於目前房地產市場整體調整尚未結束，未來一個時期內，在業務拓展上，公司仍然會在保持財務穩健的前提下再考慮新的投資發展機會，不會冒進。投資上會重點關注一線城市，尤其是上海，繼續聚焦於對公司有優勢的中高端細分市場的業務發展機會。

壓降負債，出售資產應對償債壓力

王穎表示：「今年下半年和未來一到兩年的時間，保持整體流動性和財務的穩健，是公司首要任務。」

事實上，過去兩年，瑞安房地產面臨著美元債償還的壓力，並且出售了核心資產來償債。2023年底，瑞安宣佈以12.06億元將上海鴻壽坊項目的65%股權賣給了大家保險，這也是2023年實體商業最火的項目之一；2024年3月，瑞安又公告稱，將上海青浦區的酒店物業以1.05億元賣給主要股東上海青浦徐涇，這兩筆交易標誌著瑞安房地產在時隔6年後再次出售資產。

那麼，瑞安房地產安全嗎？從財報看，截至2024年末，瑞安房地產淨資產負債率穩定在52%，現金儲備77.34億元。

羅康瑞在業績會上表示，瑞安房地產今年3月3日到期的4.9億美元優先票據已經還掉，從2021年以來已經償還了452億元境外債務。

瑞安房地產財務總裁及投資總裁孫希灝在業績會上進一步指出，瑞安房地產2025年到期的負債總額約83億元，截至目前已經償還了56億元。「所以，今年到期的一些負債，約70%都已經償還解決，賸餘要到期的負債金額不多，今年下半年，公司對整體流動性有一定的信心。」

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 翟永軍