上海樓市「小陽春」亮眼：3月新房成交大漲，二手房逼近3萬套

上海樓市「小陽春」成色十足。

「最快成交僅用了一天」，上海中原地產森蘭板塊負責人桑治滬雄向新京報貝殼財經記者表示：「近期帶看明顯增多，成交週期也普遍縮短。」

據安居客統計，3月上海新房共成交5394套，環比上漲130%。同時，二手房方面，網上房地產數據顯示，3月份上海二手房成交一舉突破2.93萬套，環比大漲75.4%，同比約44.8%，這一成交量也超過去年12月份的高點，並且是2022年以來成交量最高的3月份。

上海中原資深分析師盧文曦表示：「3月是傳統銷售旺季，成交超過去年12月的高點也在意料之中，說明整體市場穩定向好的趨勢沒有發生改變。」

高端住宅持續火熱，3個「10萬+」項目入市售罄

「3月份，交易節奏上延續‘低開高走’局面，尤其是最後一週，各路產品均呈現快速奔跑狀態。」盧文曦表示。

從成交前十榜單來看，中高端項目表現較好，尤其是3個單價超10萬的項目。比如，嘉里金陵華庭均價18.9萬元/平方米，認購率200%，能建·西岸譽府均價14.3萬元/平方米，認購率270%，均在開盤當天售罄；而前灘公館以334%的認購率刷新紀錄，240套房源認購組數超800組，均價11.84萬元/平方米，當日全部售罄，這是該項目第四次「日光」。

據58安居客研究院統計數據顯示，3月份，上海新房市場31個開盤項目中有13個項目認購率超100%，佔比超43%。

從成交區間來看，800萬以上高端產品成交活躍，共成交1721套，佔比31.9%，在新房 「豪宅化」 趨勢下，豪宅市場佔據主導地位，市場熱度持續攀升；500萬-800萬元總價段的成交佔總量34.62%，是成交主力區間。該總價段房源多集中在外環外及中外環間，產品涵蓋剛需三房及改善型兩房，既能滿足首次置業者需求，也符合部分改善人群換房預算。

對此，58安居客研究院研究總監陸騎麟分析：「今年上海新房市場會依舊延續高端市場熱銷的行情。首先是當前的樓市需求主要以置換型需求為主，高端新房產品相對優質的地理環境和不錯的品質，成為其主要的置換方向。其次，豪宅的熱銷反映的是一部分資產配置的需要，上海作為中國經濟最為發達的城市，核心地段豪宅的保值率也會更高。」

改善型學區房熱度高，「地王」拉動周邊二手房成交

二手房方面，「總價在600萬-800萬元區間的改善型帶學區的小三房比較好賣」。桑治滬雄向新京報貝殼財經記者表示。

據瞭解，每年3月都是「學區房」落戶衝刺期，近半數買家為學區需求，浦東禦橋、普陀曹楊等板塊中介忙到半夜11點簽單；同時「4月落戶截止」倒逼成交，甚至有客戶看房當天直接刷卡。

除了學區房帶動成交外，盧文曦進一步表示，從交易節奏來看，整個3月都處於「高速奔跑」狀態，每週的成交套數都在5600套以上，並且是逐周向上。「網上房地產」的二手房交易量顯示，雙休日基本上單日網簽量都超過千套。雙休日房地產交易中心人頭攢動，說明交易活躍度非常高。此外，從帶看等先行指標來看，新增客戶等都和去年12月份的水平相當。

而在價格方面，二手房依然處於「以價換量」的區間，但跌幅已明顯收窄。「二手房價格還在底部盤整，但是跌幅已經收窄，比如金地未未來之前成交一套小三房667萬，最近成交一套663萬，不過樓層位置戶型有所不同。」桑治滬雄表示。

尤其是上海虹口、大寧等板塊誕生的「地王」，也拉動了周邊二手房成交。盧文曦表示：「一些優質房源，比如房齡小、誕生新‘地王’周邊的次新小區房源，業主議價空間明顯收窄。去年底今年初還有3%-5%的議價空間，但目前普遍收窄到3%以內。甚至一些中心城區出現業主‘跳價’的行為，雖然並不普遍，但可以感受到，房東不再看空市場。」

除了改善型需求外，剛需戶型成交量也有上漲趨勢。據58安居客研究院統計數據顯示，3月份，上海5萬元/平方米以下的二手住宅找房需求佔比超過2/3，而10萬元/平方米以上的高端豪宅二手房需求不足5%。

陸騎麟表示，對於二手房市場而言，3月的「小陽春」主要是中低端住宅需求加速入市而形成的，而這部分需求對價格相對敏感，那麼房價上漲的可能性也相對會抑制其需求，未來房東依舊會通過「以價換量」的形式來促使成交。

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 楊利