信陽新地塊一律實行現房銷售，全國推廣倒計時開始？

現房銷售真的來了。

近日，河南省信陽市住建局印發《關於加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》（以下簡稱《批前公示》），其中最受關注的一條是，「文件印發後新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售」。

事實上，據中指研究院不完全監測，2022年末以來，全國已有超30個省（市）出台現房銷售相關政策，如合肥、鄭州、長沙等地明確部分項目進行現房銷售試點。

中指研究院政策研究總監陳文靜指出，此次信陽發文明確在中心城區新出讓地塊一律實行現房銷售，也是近期全國首個明確全面落實現房銷售的城市。

信陽：新增商品房一律實行現房銷售

《批前公示》指出，按照「新老有別」的原則，對已取得施工許可證的項目，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條、《城市商品房預售管理辦法》第五條等規定，「投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上」時可申報商品房預售許可；或按照《河南省城市房地產開發經營管理條例》第二十七條第四款規定「工程進度達到設計形象進度的二分之一以上」時，申報商品房預售許可。

最重要的是，《批前公示》明確，文件印發後新取得施工許可證的項目，施工進度需達到主體封頂方可申報商品房預售許可。文件印發後新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售。

「信陽市場仍處於調整階段，庫存去化壓力較大，目前不少新房項目實質上已經處於現房銷售狀態。」陳文靜指出。

根據信陽市統計局數據顯示，2025年1-3月，全市商品房銷售面積下降0.5%；銷售額增長1.1%，商品房待售面積增長8.5%。

值得一提的是，信陽土拍市場也是「不溫不火」，多數地塊由地方國資底價獲取。根據中指數據，2025年1-4月，信陽市本級僅成交1宗涉宅用地，處在近年同期低位。陳文靜進一步表示：「整體來看，信陽近年房地產市場表現偏弱、土地成交量低，現房銷售政策的推出對於信陽短期市場運行的影響或相對較小。」

此外，「防風險」也是一大關鍵考量因素。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進：「此次信陽政策的出發點非常清晰，就是做好三項工作，即化風險、去庫存、控增量，其中最重要的就是化風險。從這個角度看，要精準理解‘化解風險’的含義。觀察本輪現房模式的推進，有一個非常重要的歷史背景，就是過去的爛尾樓事件和房企債務違約事件，尤其是2022年的‘停工斷貸’，影響很大。河南當時此類事件比較多，信陽等城市也出現了較多案例。」

去年全國現房銷售面積佔比已超30%

2024年7月，黨的二十屆三中全會審議通過的《中共中央關於進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》發佈，其中提出，「改革房地產開發融資方式和商品房預售制度」，明確了房地產中長期改革方向。

去年年底，全國住房城鄉建設工作會議在提出「推動構建房地產發展新模式」中強調「大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管」。

在防風險、提品質的要求下，現房銷售在全國鋪開已經勢在必行。

事實上，近年來，全國多地積極探索推行現房銷售。海南在2020年3月後出讓土地建設的商品住宅均已實行現房銷售，至今已落地超5年時間，是首個落實現房銷售的省份。

根據中指不完全監測，2022年末以來，全國已有超30個省（市）出台現房銷售相關政策，比如安徽提出有力有序推行商品房現房銷售，指導支持合肥、蕪湖做好試點工作；荊門是湖北省內唯一試點現房銷售的城市，今年4月該市首批試點項目中的一個項目入市，商舖售罄住宅簽約超八成，另一項目竣工在即，認購率近九成。

另有多地出台現房銷售配套支持政策，如贛州多區縣延長現房銷售項目土地出讓金繳納期限，九江多區縣對購買現房銷售項目的購房者進行契稅補貼，山東多地提高購買現房的公積金貸款額度。

在各地加快推進現房銷售的背景下，我國現房銷售佔比也正在快速提升。根據國家統計局披露的數據，2024年，我國現房銷售面積約3億平方米，同比增長19.1%，現房銷售面積佔比已經達到30.84%。而在過往的2020年至2023年的四年間，現房銷售佔比數別為12.7%、13%、17.3%、22.5%。

目前，從各地探索來看，多是在新出讓土地的要求中增加現房銷售的要求。比如，北京於2021年第二輪集中土拍時首次試點競現房銷售面積地塊，在2022年北京集中供地中，幾乎半數地塊涉及競報現房銷售面積；2023年，深圳土拍中首次引入「競現房面積」環節，2024年9月深圳掛牌出讓一宗宅地，要求「全部現房銷售」。

就河南來看，不僅僅是信陽，鄭州、開封等城市也在加快推進現房銷售。早在2023年2月，河南省住房和城鄉建設工作會議明確，將進一步規範商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。2024年年初，河南首個現房銷售試點項目也已落地北龍湖。

業內：需降開發貸利率、降地價配套支持

不過，在業內人士看來，推進現房銷售模式，需要「頂層設計」。

在當前房企現金流普遍趨緊的情況下，全面實行現房銷售確有難度。陳文靜指出：「由於現房銷售時間節點較期房銷售模式更靠後，房企銷售回款也較當前更晚，較為考驗房企資金狀況。」

河南一位房企內部人士向記者表示：「河南鄭州、信陽等地，很多新盤正在進行的‘所見即所得’的現房銷售大多是被動的，賸餘房源賣不完都撐到了交房。」

李宇嘉也認為，當前，全面啟動現房銷售的壓力較大。「不管是開發商的財務平衡基礎，還是地方政府的土地財政基礎，都是建立在預售制度下的。預售制度下房地產周轉較快，開發商通過預售快速回籠資金，利潤比較高，可以支撐開發商去舉借債務，也能支撐其去拿地。現售模式下，開工到銷售的週期，從6個月至1年延長至2-3年。也就是說，2-3年後開發商才能通過銷售回款來回收土地支出。房地產是資本密集型行業，從預售轉到現售，必然會導致前端資金佔用大但回收週期長的‘錯配現象’，也會導致開發商拿地積極性明顯下降。」

雖然存在難度，但李宇嘉認為，隨著預售制度的弊端越來越顯現出來，推進現房銷售勢在必行，不過，在此過程中需要「制度先行」。其表示：「推進現房銷售，首先，也是最關鍵的，就是金融支持，如果把開發貸利率降到很低的水平，現房銷售的資金壓力就小了。其次就是地價要降低，住房回歸到消費品，不能再維持那麼高的地價。」

現房銷售推進不能「一刀切」，對此，陳文靜也建議：「要更好地發揮現房銷售模式所帶來的優勢，加快構建房地產發展新模式。從市場的角度來看，建議優先在庫存大的城市或區域試點推進現房銷售，同時加快完善適用於現房銷售模式的房地產融資制度等，逐漸由期房銷售向現房銷售制度轉型。」

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對 陳荻雁