爛尾樓業主想退房退款？法院判了

來源：中國新聞週刊

當樓盤爛尾、交付遙遙無期，購房者往往在「繼續還貸」與「退房止損」之間進退維穀。「即使贏了官司，短時間內也拿不到房子和錢，還有必要起訴嗎？」像李粒（化名）這樣擔心「錢房兩空」而猶豫是否通過訴訟「脫身」的爛尾樓購房者不在少數。

近日，江蘇連雲港市中級人民法院發佈的一起判決，為這類兩難困境提供了重要參照。案例顯示，開發商逾期未交房，不僅需返還購房者首付款和已償還的貸款、利息，後續賸餘貸款本息也由開發商承擔。

該判決迅速在社交平台引發熱議。相較過去不少購房者在樓盤爛尾後不僅拿不到違約賠償，甚至因「停貸斷供」反遭銀行起訴，此案明確由開發商承擔首付及貸款責任，被不少法律界人士認為是貫徹了「誰違約誰擔責」的原則。

「該案例具有典型性，對於保護購房者權益、防範房企轉嫁風險等都具有啟發意義。」上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向中國新聞週刊分析稱，其創新點在於，打破了以往購房者退房後仍需承擔貸款償還責任的慣例，也避免了購房者既未取得房屋又需承擔貸款償還責任的不公平現象。

退房退款

2020年11月，柏某、楊某娟與江蘇連雲港某開發公司簽訂《商品房買賣合約》，購買該公司開發的房屋。與此同時，楊某娟作為借款人，柏某與開發商作為共同保證人，與某銀行簽訂貸款合約。按約定，銀行直接將貸款資金劃撥至開發商賬戶。

後因開發商遲遲未交付，柏某與楊某娟訴至法院，要求解除《商品房買賣合約》，並返還已支付的首付款及已償還的貸款本息，法院予以支持。

將房屋返還開發商後，雙方口頭約定由開發商繼續償還賸餘貸款。但開發商未履行，二人被迫代為償還貸款。因就代償部分無法協商一致，兩人再次訴至法院，請求解除《個人購房擔保借款合約》，並要求連雲港某開發公司償還已代付貸款39617.58元，同時繼續承擔賸餘貸款本息的償還義務。

審理該案的連雲港市贛榆區人民法院認為，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）第二十條，若因購房合約無效、撤銷或解除，致使貸款合約目的無法實現，購房者可請求解除貸款合約，法院應予支持。鑒於柏某、楊某娟為購房向銀行貸款，但因開發商違約導致購房合約解除，其取得房屋擁有權的目的落空，解除貸款合約於法有據。最終法院判決解除《個人購房擔保借款合約》，並判令開發商返還兩人已還貸款及利息，同時承擔賸餘貸款本息的償還責任。

嚴躍進指出，購房與貸款雖為兩項交易，現實中一旦項目爛尾，即便購房合約解除，貸款合約仍被銀行強製履行，由此出現部分地區業主因停貸被起訴的情況。該案例保障了購房者退房、退首付款及利息及解除貸款償還責任的三重權益，有助於緩解購房者經濟壓力，更好地激活其二次購房消費需求。「此外，有關償還貸款的責任轉移到開發商身上，更好地實現了權責利對等的關係，反過來鞭策開發商做好保交付工作。」

同案不同判

在期房按揭交易中，購房者通常簽署兩份合約：一份是與開發商簽署的《商品房買賣合約》，另一份則是與銀行簽署的《按揭貸款合約》。一旦樓盤爛尾，選擇「脫身」的購房者必須解除這兩份合約。

三年前，林綺（化名）以每平方米1萬元的價格在河南鄭州購買了一套總價逾90萬元的期房，首付28萬元，並向銀行貸款65萬元。然而，項目逾期交付超過兩年。其間，開發商失聯，房價也腰斬至單價5000元。

面對「繼續還貸如填無底洞，不還貸款則徵信受損」的局面，林綺翻閱了大量判例，認為主動放棄首付款和已還貸款，或許能增加法院支持解除合約的可能性。最終，她選擇放棄28萬元首付款及已償還的10萬元月供，將開發商與銀行一併起訴至法院。「這相當於斷臂求生。」她對中國新聞週刊表示。

最終，一審法院支持解除購房合約和貸款合約，判定賸餘貸款由開發商承擔。銀行不服上訴，主張「房屋合約的履行風險不應由銀行承擔」，二審法院駁回上訴，維持原判。

北京京雲律師事務所律師楊偉婷代理過某爛尾項目30餘戶業主的退房案件。她告訴中國新聞週刊，是否起訴需結合項目實際情況，權衡損失與風險。部分項目在業主持續推動下復工建設完成，最終交付。但也有業主在審視項目建設程度、周邊配套滯後、房價明顯下跌等因素後發現房屋交付時間遙遙無期，損失不斷擴大，首付款加已償貸款本息的總額，足以在市場上再購置一套房產。在這種情況下，退房反而是更為理性的決策。「當然，這意味著要承受首付款和已償貸款本金利息可能無法追回的風險。」她補充道。

事實上，通過訴訟實現退房退款並不簡單。

首先是立案難。北京金訴律師事務所主任王玉臣對中國新聞週刊表示，「保交樓」政策下，部分地區的法院甚至會出現不予立案的情況。李粒就遭遇此類情況。據媒體公開報導，河南駐馬店一樓盤因納入「保交樓」名單，當地法院長期未予受理，最終在相關部門督促下以簡易程序立案。

即便成功立案，購房者還將經歷冗長複雜的法律程序。王玉臣指出，如果選擇退房，購房人需先通過訴訟解除合約，若開發商拒不配合，可能涉及多輪執行程序，訴訟週期長、成本高。

進入訴訟後，爭議的焦點，集中於對合約解除條件的認定。民法典規定了合約法定解除的五種情形，其核心是基於合約目的是否實現。同時，第562條也明確了約定解除，當事人可以約定一方解除合約的事由。解除合約的事由發生時，解除權人可以解除合約。

但中國新聞週刊檢索球證文書發現，法院的球證思路並不一致，有法院支持「約定解除」。例如，山東省青島市黃島區人民法院於2023年6月發佈的民事判決書顯示，商品房買賣合約的雙方約定「延期交房」作為合約解除的事由，因開發商超過約定的60天期限尚未交房，法院支持購房者行使合約解除權。

但也有法院基於同樣的約定解除事由，引入政策考量，作出不同判斷。雲南省高院在今年5月發佈的一則裁定中指出，雖然購房合約約定逾期180天可解除，但案涉項目在「保交樓」紓困資金的支持下，已經完成主體建設並裝修完畢，房屋有望交付，合約目的實現的條件已經基本具備，故本著維護交易穩定的原則，同時為了避免出現購房人「既得不到房又得不到錢」的局面，維持一審未予解除買賣合約的判決。

「一些法院常將‘合約目的是否實現’作為球證核心，忽視了購房合約中原本約定的解除條款，甚至混淆了‘法定解除’與‘約定解除’的界限，這在邏輯上存在衝突。」楊偉婷強調，所謂「保交樓」政策，實為政府對開發商融資的支持措施，主要是便利銀行放貸，並不構成法律層面上開發商必須履行交付義務的依據。因此，部分法院以「保交樓」為由，駁回業主解除合約的請求的判決邏輯，並非基於合約約定或事實證據球證，而是受政策口徑影響。

她還指出，有開發商未能如期交房也沒有正式通知延期，且以疫情、大氣汙染等不可抗力為停工理由，法院在處理時一般予以一定採納。因此，購房者需要更為全面的舉證，例如重點核實項目基本情況、土地規劃及驗收手續，收集銷售過程相關文件，如預售方案等，對業主就無法交付的原因、開發商的違約責任以及判定合約解除條件具有重要參考價值。

解除購房合約後，能否同步解除貸款合約，是購房者能否真正擺脫爛尾樓的關鍵。

王玉臣指出，買賣合約解除後，貸款合約解除的依據是《解釋》第二十條。此外，第二十一條第二款還明確，商品房買賣合約被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合約也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

但中國新聞週刊發現，關於「賸餘貸款由誰承擔」的球證也存在分歧。有法院將購房與貸款視為獨立合約，判決購房者仍應繼續還貸；也有法院採納「關聯合約」邏輯，判定開發商應承擔賸餘貸款償還責任。

此外，還有法院根據貸款合約解除的節點來劃分開發商與購房者的還款責任。例如，河南省新縣人民法院在2021年的一起判決顯示，貸款合約解除前，相應貸款本金及利息由購房者承擔；貸款合約解除後，賸餘貸款由開發商承擔。

對此，楊偉婷建議，購房者在提起民事訴訟時，務必要將銀行列為第三人，要求解除購房與貸款合約，開發商返還已支付的首付款、利息、違約責任以及已經償還的本金、利息，未償還的貸款本息由銀行和開發商之間自行結算，這樣在判決解除後則無須繼續支付銀行貸款本息。

執行困局

法院判令解除合約、開發商承擔責任，勝訴後，購房者真的「脫身」了嗎？

王玉臣指出，購房人成功退房並追回款項的可能性很大程度上取決於開發商的資產狀況。若開發商名下的資產、持有的土地、未售房產等足額覆蓋債務，購房人回款可能性略高一些；若開發商的資金狀況不佳，購房人能夠追回款項的可能性較小。

楊偉婷也坦言，代理的相關案件目前處於執行階段，但執行存在較大障礙。監管賬戶內確有資金，但被凍結，尚未撥付給購房人。她提到，當事人最初的核心訴求是貸款免還，願意接受首付款及已還本金本息的部分損失，剩餘部分則採取追償方式。但現實是，未售房產及土地等資產須項目完工後方可處置，執行週期長、過程複雜。

嚴躍進也強調，一旦合約解除，購房人與開發商的法律關係即轉化為清晰的債權債務關係，開發商應退還購房款並支付利息。今後如恢復銷售、變賣資產或有新資金流入，理應優先清償購房者，而非金融機構、建築商或其他債權人。「這不僅是一種法律責任，也是一種對購房者的基本權益保障。」

事實上，最高人民法院早在《關於商品房消費者權利保護問題的批複》中已明確，在房屋無法交付且無交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權。

然而，在實際操作中，所謂的「優先權」往往難以兌現。王玉臣指出，購房人的消息較為滯後，往往在發現問題並開始維權時，開發商的其他債權人可能已經將資金執行，購房人即使有優先權，也會面臨無錢可執行的狀況。若進入破產程序，還將面臨資產處置週期長、清償率低等困難。

針對執行難問題，楊偉婷建議，儘早起訴並申請執行，同時積極與執行法官溝通，爭取在債權人序列中保持優先清償地位。

要真正保障購房人的權益，王玉臣認為，關鍵在於制度層面的預防和補救機制。一方面，逐步推行現房銷售。提高預售門檻，最終過渡至「建成交付後銷售」模式。對於過渡期項目，可設定「預售與現房雙軌製」，若選擇預售，則需要以高保證金、嚴格的資金監管作為門檻；若選擇現房銷售，則可以享受部分政策上的傾斜和優待，鼓勵開發商現房銷售。

另一方面，需強化預售資金的閉環監管。通過更為嚴格、細緻的「分期放款」預售資金支付與建設節點嚴格綁定。同時，強化銀行監督預售資金的相關責任。若相關房款沒有轉入對應的監管賬戶中或銀行未履行監督義務導致項目資金被挪用，銀行應承擔相應的賠償責任。此外，對於監管不到位的政府部門，也應建立責任追究機制。「應允許購房人直接對挪用資金的開發商關聯方如股東等直接起訴。」他還建議。

更現實的問題是如何避免房子徹底爛尾，從根本上和本質上解決購房者的住房問題。嚴躍進認為，對於爛尾樓項目，推動復工交房應是優先選項。政府和相關部門應積極協調融資和施工，如提供融資支持、減免相關稅費等，確保項目能夠交付。對於那些確已進入退房退款流程的項目，應建立一個基本的償還次序，即「償還給購房者優於建築企業和施工方」。

作者：解雪薇