綠城管理前9月銷售700億、旭輝龍湖猛追，代建的錢還好掙嗎？

「地產的盡頭是代建」？當前，越來越多的房企湧入代建賽道，代建行業的競爭越發激烈。

隨著入局代建企業增加，代建項目紛紛進入銷售階段。根據中指研究院數據，2025年1—9月，綠城管理以706億元合同銷售金額位列代建銷售榜首位。藍綠雙城和金地管理代建項目銷售金額分別為172.4億元和150.0億元，位列二、三位。

前有「榜首」綠城管理，後有追趕者旭輝建管、龍湖龍智造，還有蓄力者遠洋建管、融創而今資本，如今，代建行業的競爭格局如何？隨著代建行業由「藍海」變為「紅海」，代建的錢還好掙嗎？

綠城管理「一家獨大」，旭輝建管、龍智造擴張迅猛

根據中指研究院數據，今年前三季度，銷售額超百億元的代建房企有4家，分別為綠城管理、藍綠雙城、金地管理、龍湖龍智造，對應的銷售規模分別為706億元、172.4億元、150億元、139億元。

從擴張速度來看，2025年1—9月，綠城管理以2790萬平方米新簽約規模位列第一，遙遙領先。旭輝建管和潤地管理代建新簽約面積分別為1301萬平方米和1290萬平方米，位列二、三位，處於領先地位。

當前，代建行業競爭格局還是「一超多強」，綠城管理「代建伊古達拿」地位穩固，後來者雖多，但尚未有趕超之勢。

值得一提的是，TOP30企業中的後入局者來勢洶洶，保持著衝刺的態勢。例如成立於2021年的旭輝建管，在2023年新簽規模為980萬平方米，位居行業第六位；2024年，這一指標就達到1588萬平方米，同比大增62%，一舉超過華潤置地、藍綠雙城、金地管理等一眾老牌代建企業；今年前9月，這一指標達到1301萬平方米，衝到行業第二位。

同樣發展迅猛的，還有龍湖龍智造。這一建立於2022年的代建品牌，在2023年即以800萬平方米的新簽約規模進入TOP10；今年前9月又以1172萬平方米的新簽規模衝進TOP5。

另外，隨著地方城投的「下場」，政府代建業務逐漸增長。在政府代建方面，華潤置地旗下的潤地管理憑藉央企優勢遙遙領先。2025年1—9月，房地產代建企業積極佈局政府代建，從榜單來看，潤地管理以810萬平方米的新拓面積位列榜單第一。旭輝建管和龍湖龍智造位列二三位，新簽約政府代建規模分別為580萬平方米和341萬平方米。

中指研究院企業研究總監劉水指出，目前，代建企業在政府代建方面主要為保障房、學校、球場館等，部分企業也在探索城市更新中的代建機遇。

融創、遠洋發力代建，八成項目管理費率為1%-3%

今年上半年，遠洋主動發聲表示，「代建業務已經成為重要發力方向。」

遠洋建管成立於2023年底，今年上半年，遠洋建管的目標是進入行業前十名。從代建銷售排行榜來看，遠洋建管前9月銷售13億元，位列第12名；從新簽規模排行榜來看，遠洋建管新簽約代建面積715萬平方米，位居行業第八位。

隨著代建行業逐漸從藍海演變成紅海，後來者也在探索新的模式，例如融創而今資本就探索了「代建+不良資產」的模式。

2024年10月，融創成立獨立資本平台而今資本，專注於整合代建體系與外部資金，業務模式是「不良資產+代建」的整合。今年前9月，而今管理新簽約代建面積491萬平方米，位居第15位；銷售規模21.7億元，位居第十位。

在前期的爆髮式增長後，這兩年，代建賽道也變得擁擠，增長速度放緩。中指研究院發佈的研究報告顯示，通過對典型代建企業統計，2025上半年，代建新增規劃建築面積同比增長17.6%。而在2023—2024年，行業新增簽約面積同比增幅分別為53%、27%。

從業務佈局來看，更多代建房企轉戰二線城市。據克而瑞數據，龍湖龍智造、遠洋建管一、二線城市新拓面積佔比接近九成，旭輝建管的二線城市新拓比重同樣接近60%。同時，部分企業也開始在深圳、廣州等一線城市謀求代建機遇。

越發激烈的競爭形勢之下，「價格戰」也越發激烈，代建管理費率持續壓縮。中指研究院統計顯示，今年上半年，代建項目代建管理費率在1%～3%之間的項目佔比為81.7%，較2024年底增加了4.6個百分點。其中，代建管理費率僅在1%～2%之間的項目佔比為50.5%，較2024年底增加了7.8個百分點。

對於後來者來說，當前的代建也需要更新的業務模式。劉水錶示：「隨著代建競爭日趨激烈，一方面，代建企業借助集團上下遊鏈條資源優勢，拓寬代建邊界，以‘代建+X’模式，增加項目獲取機會。另一方面，部分代建企業前置介入代建流程，聯動委託方獲取優質土儲。」

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對 柳寶慶