加快推進城鎮「老齡房」體檢 鄭州、南通等地試點「政府買單」

近期突發的香港火災，讓老房子以及高層住宅的安全問題備受關注。「老齡房」能否提前通過「體檢」，防患於未然呢？

今年10月，住建部部長倪虹闡述了「十五五」時期推動房地產高質量發展的六大重點任務，明確要求「建立房屋全生命週期安全管理制度」。而房屋體檢制度正是「建立房屋全生命週期安全管理制度」的重要一環。

近日，包括杭州、鄭州、長沙、南通在內的多個城市加快推進房屋體檢，探索嘗試體檢資金來源的多元化，進一步推進房屋全生命週期安全管理。

「老齡房」如何展開體檢？體檢不達標怎麼辦？體檢資金又從何處來呢？

政策助力：

推進「老齡房」體檢，多地細則出台

隨著我國「老齡房」數量逐年增加，推進「老齡房」體檢工作迫在眉睫。據住建部2024年住房發展報告，全國已有超過2.1億套房齡在25年以上的住宅，約佔城鎮住宅總量的38.7%。

從去年開始，住建部就提出加快推進房屋定期體檢、房屋保險、房屋養老金三項制度建設。今年以來，多個試點城市按照黨中央、國務院關於房屋全生命週期安全管理工作的決策部署，加快建立城鎮房屋安全體檢、城鎮房屋安全管理資金和城鎮房屋質量安全保險制度（即「三項制度」）。

在推進房屋體檢方面，今年年初，住建部還發佈了《關於加強房齡25年以上住宅管理的指導意見》，明確要求房齡25年以上的住宅小區須每5年做一次體檢，體檢結果記入房屋健康檔案並向業主公示。

時至年底，多個城市發文加快落實房屋體檢制度。比如，11月18日，河南省鄭州市住房保障和房地產管理局發佈《關於印發鄭州市城鎮房屋安全管理「三項制度」試點實施方案及工作細則的通知（徵求意見稿）》（以下簡稱《通知》），面向公眾徵求意見。該文件擬建立房屋安全管理資金製度、房屋體檢制度和房屋保險制度「三項制度」體系，推進房屋全生命週期安全管理。

《通知》指出，將對鄭州市房齡30年及以上的城鎮住宅房屋實施首次體檢，並採取以獎代補方式支持房齡30年及以上的城鎮非住宅房屋實施首次體檢，體檢內容涵蓋城鎮房屋的地基基礎、主體結構、圍護系統、設備設施及管線等重要部件。

同時，體檢結論分為「通過」「基本通過」和「不通過」三類。對於結論為「不通過」的房屋，將督促房屋使用安全責任人停止使用，並進一步開展房屋安全鑒定或採取加固、修繕等處置措施。竣工驗收或安全鑒定合格後方可繼續使用。

對更多城市來講，「老齡房」的體檢已經不是自選項，而是必選項。比如，長沙市住房和城鄉建設局於10月30日正式印發《長沙市城鎮房屋結構安全體檢技術指南（試行）》指出，對於公共建築，房齡超過25年且未達到設計使用年限的，每5年至少進行一次體檢。對於多業主住宅而言，房齡在25年且未達到設計使用年限的，每10年至少進行一次體檢；達到設計使用年限需繼續使用的，應當每5年至少進行一次體檢。

11月29日，南通市住房和城鄉建設局發佈《南通市城鎮房屋安全體檢實施辦法（試行）的通知》，其中要求，建成超過25年的人員密集場所房屋，每5年進行一次體檢；建成超過25年的城鎮住宅，每10年進行一次體檢（預製板房屋的多戶住宅縮短為每5年進行一次體檢）。

對於目前試點城市的房屋體檢，同策研究院聯席院長桑治紅衛總結稱：「大部分城市普遍規定房齡在25年以上的‘高齡’房屋為體檢主要對象。超過25年房齡的住房，每個城市標準略有差異，一般是每隔5-10年進行一次體檢。體檢內容主要包括城鎮房屋的地基基礎、主體結構、圍護系統、設備設施及管線等核心的重要部件。體檢的結果以‘通過’‘基本通過’和‘不通過’三類展示。對於結論為‘不通過’的房屋，將督促房屋使用安全責任人停止使用，將對這類房屋進行進一步鑒定，或者維修加固，或者拆遷。」

資金保障：

體檢費用由政府「兜底」，探索多元資金池

推進「老齡房」體檢工作，「錢從哪裡來」成為關鍵。

目前，房屋安全管理資金製度是儲備城鎮國有土地上房屋安全管理資金的制度性安排，包括公共賬戶、個人賬戶，實行分類管理。在目前試點城市中，對於城鎮住宅房屋體檢費，政府公共賬戶承擔了資金來源的職責。

例如，按照鄭州規定，市級公共賬戶全額承擔各區縣（市）符合條件的城鎮住宅房屋體檢費，對城鎮非住宅房屋體檢費給予50%獎補。

同時，鄭州要求各區縣（市）人民政府引入「保險+服務」市場機制，對購買保險的城鎮房屋提供專有部位、公共部位、公共設施等風險預防服務。既有城鎮住宅房屋保險費可獲得50%的補貼，非住宅房屋保險費可獲得20%補貼。

在資金籌集方面，鄭州規定，市級財政部門依據各區縣（市）年度房屋安全體檢計劃資金需求、房屋質量安全保險獎補資金需求和市級應急處置資金需求，籌集市級公共賬戶資金，資金來源以各類涉房資金（土地出讓金計提、公積金增值收益等）為主，不足部分由市級財政補足。也就是說，鄭州當地政府「包圓」了城鎮住宅的體檢費用。

不僅僅是鄭州，南通在《南通市城鎮房屋安全體檢實施辦法（試行）的通知》中也明確，城鎮住宅的房屋安全體檢資金從上繳財政的用於廉租住房建設的住房公積金增值收益中列支。

此外，杭州今年也首次安排市區財政資金用作房屋安全管理工作經費，支持重點房屋巡查體檢、老舊自建房安全評估和經營性自建房信息公示工作。

同時，杭州也協同推進房屋保險制度。比如，杭州將既有房屋安全保險定位為房屋安全管理的一項新機制，政府或房屋使用安全責任人可按需選擇「1+N+X+服務」的投保內容，即房屋倒塌損失主險，應急鑒定、維修加固、臨時安置、人員傷亡等附加險，專項維修、外牆綜合等特殊險，以及動態監測和專業巡檢服務。2025年，餘杭區、拱墅區、濱江區等地保險試點已經相繼落地。

對於房屋體檢資金的來源，桑治紅衛解讀稱：「住房體檢資金屬於住房養老金的使用範疇，這裏包括兩個賬戶，一個是公共賬戶，主要來源於財政資金，即土地出讓金計提，或者公積金增值部分；一個是個人賬戶，主要是購房時預繳的維修基金。目前推進的試點城市明確了住宅的體檢資金由公共賬戶支出。」

但是，桑治紅衛也補充表示：「值得注意的是，如果老齡房體檢不合格，但是又不拆遷，需要維修的二手房，就要看公共賬戶和個人賬戶的資金情況，很多老舊小區經過多年維修，賸餘的住房維修基金已不足，如果面臨不足的情況，個人就需要補交相關的費用。」

「房屋體檢的普遍推廣核心難點在於資金機制與責任劃分。」上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示：「國外通過‘房屋保險+強製體檢’模式分散風險，比如，美國依賴房屋保險推動體檢，保險公司要求投保人定期提交房屋安全報告，否則不予承保或提高保費。德國通過房屋護照制度，記錄房屋全生命週期數據，維修資金由業主、政府、開發商按比例分擔。這些模式的核心在於法律強製、保險聯動和資金共擔，可為國內提供‘立法規範+保險驅動+多元籌資’的參考路徑。」

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對 翟永軍