2025年高價法拍房紮堆北上深，頻現超億元成交

01月20日 21:41 新浪網 news-china-auto-hilite

在房地產行業整體調整的背景下，2025年，全國法拍市場呈現「量價齊跌」的整體態勢，同時城市分化持續加劇。數據顯示，超七成高價法拍住宅集中在北京、上海、深圳，核心地段稀缺豪宅頻現溢價成交，顯示出強勁的市場韌性。與此同時，買方策略趨於謹慎理性，二拍逐漸成為市場主流成交渠道。

北上深高價法拍房「斷層」領跑

中指研究院發佈監測數據顯示，2025年全國法拍市場累計掛拍各類房源71.9萬套，同比下降6.6%；成交拍品16.9萬套，同比下降4.4%；總成交金額為2536.2億元，同比下降幅度高達23.6%。市場整體清倉率（成交拍品/交易截止拍品）為23.5%。

相比之下，價格的調整更為明顯。2025年各類法拍房源成交均價為4653元/平方米，同比下降12.7%；平均折價率（成交價/評估價）為74.1%，意味著買家平均能以評估價的約7.4折購入資產。價格走低與房地產市場整體仍處於調整階段、買方市場特徵凸顯有關，法拍房買家普遍持謹慎態度，出價趨於理性。

從物業類型看，住宅依然是法拍市場的絕對核心。2025年，住宅類法拍房源成交11.3萬套，成交總金額1315.8億元，佔各物業類型總成交金額的51.9%；商業類房源成交3.1萬套，金額584.6億元，佔比23.1%；土地、工業廠房、車位等其他類型資產合計貢獻了賸餘的份額。

高價法拍房的分佈，將城市分化演繹到極致。根據中指研究院監測數據，2025年成交總價排名前500的住宅法拍房源，集中分佈於57個城市，呈現出清晰的梯隊格局。第一梯隊包括深圳、上海、北京。僅這三個城市就合計貢獻了351套，佔總數的70.2%，與後續梯隊形成「斷層式差距」。第二梯隊包括廣州、杭州，合計49套，佔比9.8%，雖然也是重要市場，但規模與第一梯隊相比已不可同日而語。

2025年法拍住宅成交TOP20城市

圖/中指研究院

這些成交房源多位於城市核心地段的稀缺豪宅，比如上海老洋房、深圳頂豪，因其地段的不可複製性和頂級配套資源，即便在法拍市場也受到高淨值人群爭搶，顯示出極強的獨立行情。

超億元法拍住宅頻現成交

全國法拍房市場區域分化的態勢正愈發明顯。部分一線城市的頂級豪宅法拍逆勢上演「搶房」大戲。

深圳法拍市場尤為亮眼，2025年法拍住宅成交1746套，清倉率63.9%，成交折價率93.8%，成交均價48586元/平方米。除了清倉率外，多項指標領跑全國。

其中，2025年10月，深圳華僑城純水岸一棟別墅在京東資產交易平台以超3.64億元成交，成交單價約57萬元/平方米，溢價率高達69.3%。這是華僑城在深圳南山重點打造的頂級豪宅社區。該標的吸引6名買家參拍，在超19.2萬人次圍觀下，經118輪競價後落槌，評估價僅為3.07億元。同年2月，深圳南山區天鵝湖花園以一套住宅1.32億元成交，當時19人競拍167輪，溢價7700萬元，建築面積約643.25平方米，單價20.56萬元/平方米。

上海也是高價法拍住宅的聚焦地。2025年5月，一套位於長寧區新華路329弄的花園住宅，由兩名買家經過19輪競價，最終以2.7億元成交。建築面積535.04平方米、單價約50.46萬元/平方米，為近年上海法拍房成交價最高之一。作為一座已經有百年歷史地地道道的「老洋房」，由於具有歷史文物+稀缺土地+文化溢價的優勢，成為上海稀缺房產。

位於浦東的湯臣一品有著「滬上第一豪宅」稱號，其法拍房也是市場關注的焦點。2025年1月，湯臣一品一套複式豪宅以1.37億元起拍，吸引6人競拍，經過112輪激烈競拍，這套房源以約1.735億元成交，折合單價約為22.62萬元/平方米。

北京市場亦不乏高價標的。2025年北京成交法拍住宅1374套，清倉率42.2%，成交均價42916元/平方米。

阿里法拍網顯示，2025年10月，位於北京朝陽區景林路9號院（遠洋LAVIE）一獨棟別墅經過149輪競價以1.42億元成交，建築面積1697.2平方米。這也是去年北京成交價最高法拍住宅。