3月樓市「小陽春」苗頭已現，核心城市行情悄然回暖

「這周的二手房帶看量，比春節後第一週漲了差不多20%。」近日，在北京西四環一家二手房中介門店裡，店長一邊整理著客戶資料，一邊跟新京報貝殼財經記者聊起近期的市場變化。在他的直觀感受里，最近上門看房的人明顯多了，成交量也在穩步回暖，但價格整體依舊平穩，並未出現大起大落。

3月樓市「小陽春」已經拉開序幕。和往年同期相比，今年「小陽春」會呈現出怎樣的成色？在市場人士看來，今年的春季行情，既有傳統季節性規律的支撐，又帶著十分鮮明的「結構性分化」特徵。

一線城市率先回暖，帶看、成交同步回升

每年3月，都是二手房市場傳統的回暖窗口。從近幾年的走勢不難看出，春季曆來是全年成交最為關鍵的節點之一。

2025年3月，北京二手住宅網簽19233套，創下當年全年峰值；上海同期二手房成交約1.8萬套，是2023年4月以來的高點；深圳二手住宅網簽6078套，環比、同比數別大漲65.3%和58.3%。

拉長時間線看，2024年3月北京二手住宅網簽14280套，是當年的最高點；2023年3月更是高達22192套。中原地產首席分析師張大偉曾指出，從市場趨勢看，北京二手房火熱的基礎線是二手房住宅單月1.5萬套。

對此，上述門店店長也給出了很實在的判斷：「今年3月成交量超過1.5萬套，問題不大。」

從近期日度網簽數據，也能直接感受到市場熱度。3月9日、10日、11日，北京二手住宅分別成交712套、657套、751套，連續保持高位運行。

上海市場的復甦形勢也較為搶眼。3月7日，上海二手房單日網簽1324套，時隔315天再度創下單日新高；3月8日、9日也分別成交1179套、870套，熱度持續。

「‘滬七條’出台後短短10天，線上諮詢、用戶留電等指標同比漲幅就超過80%。」58安居客研究院院長張波表示，這一輪政策對改善型需求的激活非常直接、見效也快，是往年同期不具備的關鍵推力。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也觀察到，春節後，上海二手房交易持續保持活躍態勢，週末交易表現尤為突出。除了上海，其他重點城市二手房市場也有積極表現。「一個核心原因在於，當前購房成本已處於相對低位，疊加各類樓市利好政策的持續發力，以及市場對房價企穩的預期不斷增強，多重因素共振推動市場交易進一步活躍。」

在深圳，據樂有家數據，3月2日-3月8日，樂有家深圳二手簽約量環比大漲132%，創下自2025年3月底以來的最高值；二手看房量也達到了2024年10月中旬以來的最高點。

張波分析，核心一二城市迎來「小陽春」的概率還是較高，但市場不具備全面火熱的基礎，從安居客線上百城二手房掛牌均價來看，目前仍呈環比微降態勢（2月環比降0.20%），不少中小城市同比仍在下行，決定了熱度只集中在核心城市。

張波進一步說，市場的分化還將持續，這一分化不僅表現在不同能級城市，同一能級城市的市場恢復節奏也可能差別較大。

熱點地塊頻現高熱，整體仍以分化為主

土地市場的溫度，往往與樓市熱度同頻共振。在土地市場，更像是「局部點火」，個別優質地塊拍出高熱度。

3月10日，在23輪競價後，保利發展以15.86億元的總價拿下杭州世紀城核心單元XS010401-09地塊，樓麵價38084元/平方米，溢價率16.11%。而在4天前，保利歷經超109輪競價、以總價32.24億元斬獲上城區城東新城單元SC080201-27地塊，成交樓麵價44985元/平方米，溢價率高達51.08%。

再往前看，2月底廣州珠江新城馬場1期地塊更是引發全國關註：經過9小時、243輪激烈爭奪，越秀地產以236.04億元總價拿下，溢價率26.60%，成交樓麵價約8.5萬元/平方米，刷新廣州住宅樓麵價紀錄，總價款也位居廣州土拍史上第二。

在張波看來，熱門地塊還是以個案表現更為明顯，這些地塊多位於核心城區，配套成熟、人口流入穩定，且規劃指標，包括容積率、戶型限制適配當前核心改善需求，自然吸引房企競爭，並非整體市場熱度傳導。

中指研究院曹晶晶也持相似觀點，「土地市場同樣仍呈明顯的分化態勢，房企拿地高度聚焦、審慎佈局，僅核心城市優質地塊保持較高熱度。」

政策持續托底，「小陽春」溫而不熱、分化加劇

近期，從中央到地方，穩樓市的政策信號不斷釋放。2月25日，上海「滬七條」樓市新政正式出台，從放寬非滬籍社保年限、提高公積金貸款額度、優化房產稅等多個維度精準發力，直接提振市場信心。

今年《政府工作報告》明確提出「著力穩定房地產市場」，在改善民生方面，尤其提到，加強初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。

「預計接下來中央和地方將加快推動各項政策落地，為3、4月‘小陽春’創造有利條件。」曹晶晶認為，綜合目前市場情況及政策走向判斷，今年的「小陽春」仍會在部分核心城市出現，但總體呈現出「溫而不熱」、分化加劇的特點。

她進一步表示，從數據表現來看，受去年同期較高基數影響，今年1-2月重點城市新房銷售面積同比普遍回落，但二手房成交量保持平穩。隨著假期因素消退，積壓需求正在逐步釋放。春節假期後的兩週，北京、上海等城市新房及二手房成交量環比持續回升。隨著3月核心城市優質項目入市，預計本輪「小陽春」仍將呈現明顯的區域性特徵，人口持續淨流入、庫存合理的核心一二線城市，有望迎來階段性行情。但整體而言，要穩住房地產，仍有賴於居民收入預期改善與房價預期的實質性修復。

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 楊娟娟

校對 楊利