開年樓市現積極信號：1-2月開發投資降幅收窄、庫存拐點隱現

受春節假期及去年同期高基數等綜合因素影響，2026年開年房地產市場處於調整中。據國家統計局3月16日發佈的數據，1-2月全國新房銷售降幅有所擴大，但開發投資額降幅明顯收窄。

值得關注的是，被視為市場供求「體溫計」的庫存指標迎來關鍵拐點，為處在深度調整期的樓市傳遞出積極信號。

開發投資邊際改善，降幅較去年全年收窄

作為衡量行業景氣度的重要指標，房地產開發投資出現邊際改善。國家統計局數據顯示，1—2月全國房地產開發投資9612億元，同比下降11.1%，但降幅較2025年全年收窄了6.1個百分點。其中，住宅投資7282億元，下降10.7%，降幅收窄5.6個百分點。這一變化表明，去年開發投資持續萎縮的狀態有所遏製。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，這一指標的積極收窄，與今年「縮量提質」的供地策略密切相關。重點城市供地雖未放量，但地塊質量明顯提升，為促進開發投資的「優質優量」提供了支撐。

房企新開工意願依然低迷，國家統計局數據顯示，1—2月房屋新開工面積5084萬平方米，同比下降23.1%。值得關注的是，房地產開發企業施工面積降幅相對溫和，同比下降11.7%至53.54億平方米。受前期新開工縮減的傳導效應影響，1—2月房屋竣工面積6320萬平方米，同比下降27.9%；其中住宅竣工面積4625萬平方米，同比下降26.9% 。

對此，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，1-2月全國新開工面積下跌23.1%，比去年同期下跌29.6%大幅收窄了6.5個百分點。這意味著經歷連續4年調整後，新開工面積開始觸底企穩。一方面，開發商主動調節源頭上的供應，以平衡供求關係；另一方面，剛需和部分剛改需求轉向二手住房，新房越來越趨向於開發「好房子」產品。

竣工規模的減少，也在一定程度上影響了房企的銷售轉化和資金回籠節奏。國家統計局數據顯示，1—2月份，房地產開發企業到位資金13047億元，同比下降16.5%。從資金來源看，銷售回款端壓力尤為突出，定金及預收款3589億元，同比下降21.5%，個人按揭貸款更是大幅下降41.9%。

相比之下，自籌資金降幅相對較小，僅為5.9%，國內貸款下降13.9%。這表明在融資協調機制等政策支持下，房企來自銀行及自籌渠道的資金壓力有所緩解。

銷售市場仍承壓，庫存指標迎來拐點

從需求端來看，新建商品房銷售降幅有所擴大，房地產市場延續了調整態勢。國家統計局數據顯示，1—2月，新建商品房銷售面積9293萬平方米，同比下降13.5%，降幅比上年全年擴大4.8個百分點；新建商品房銷售額8186億元，下降20.2%，降幅擴大7.6個百分點。住宅銷售面積和銷售額分別下降15.9%和21.8%。

對於銷售降幅較上年全年有所擴大，中指研究院指數研究部總經理曹晶晶認為，年初新房銷售規模延續回落態勢，市場仍面臨一定壓力。

在李宇嘉看來，全國新房銷售同比下降主因在於2024年「9·26」新政後，2025年一季度樓市出現明顯「小陽春」，導致去年同期的基數偏高。同時，新開工面積從2020年開始連續6年下滑，受供給端減少影響，新房銷售下滑。

而在銷售端承壓的同時，供給端卻傳來久違的利好，庫存指標迎來了關鍵轉折點，同比增速創下近五年新低。2月末，全國商品房待售面積8.00億平方米，同比增長0.1%，增速比2025年末回落1.5個百分點。其中，待售3年以下面積6.06億平方米，下降1.6%。

在嚴躍進看來，商品房待售面積同比增長0.1%，是2021年7月以來的最小增速。這是市場出現的積極信號，意味著庫存基本見頂，困擾行業多年的高庫存壓力正在實質性緩解，供求關係正向更加均衡的方向發展。

李宇嘉也認為，待售面積增速的基本停滯，一方面是房企和地方政府主動去庫存、收縮供地開工的結果；另一方面也是積極調整庫存結構，增加適銷對路「好房子」供應的成效。其中，待售3年以下的適銷房源面積同比下降1.6%，表明庫存結構正在優化。

業內：「小陽春」行情有望「點狀復甦」

庫存拐點的出現，為市場注入了信心。在嚴躍進看來，疊加土地端「縮量提質」等效應，房地產市場供求矛盾已經出現了實質性的緩解，這也是2023年房地產供求關係發生重大變化以來，當前出現的積極信號。隨著此類供求指標的改善，對於後續增量市場和存量市場等都會帶來較好的影響，也利好房企和購房者、金融機構等市場信心的恢復。

對於未來的市場趨勢，業內普遍認為「分化」將是主要特徵。

李宇嘉表示，供給端經過4年大幅調整，積極收縮源頭上的供應，新房市場供求關係開始趨於平衡，庫存停止增長，熱點城市去化週期普遍降至18個月以內。同時，新房需求以改善型為主導，當二手住房交易開始活躍並佔整體市場主導地位，在政策扶持、產品創新帶動下，賣舊買新、賣一買一的住房置換鏈條有望啟動，從而帶動新房，這是新房市場在供銷兩端創低位後能企穩的關鍵。

曹晶晶則預測，3月份以來，核心城市優質項目供應有所放量，有望帶動銷售階段性修復。今年的「小陽春」預計將以「點狀復甦」形式在核心城市出現，而以「去庫存」為主的低能級城市短期難言改善。要實現樓市的全面「止跌回穩」，仍需收入預期改善與房價預期修復的實質性支撐。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 穆祥桐