70億掛牌出讓！深圳「地王」重啟：昔日「第一高樓」能否盤活？

日前，深圳公共資源交易中心發佈公告，龍崗區龍城街道G01046-0106宗地正式掛牌出讓，起始價70.45億元，將於5月6日公開競價，這是深圳今年以來掛牌總價最高的地塊。

這宗土地曾是世茂集團豪擲239.43億元拿下的「深港國際中心」核心地塊，原本規劃建設約700米「中國第一高樓」，後因資金鏈斷裂爛尾，幾番拍賣無果，去年被深圳政府收儲。

值得關注的是，此次該地塊再度掛牌，已實現「脫胎換骨」。根據出讓公告，其用地性質由商業用地調整為「二類居住用地+商業用地+城市道路用地」，住宅面積佔總建築面積的64%，取代商業成為絕對主角。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受新京報貝殼財經記者採訪時指出，如果順利出讓，該案例將是深圳應用「清調供」政策成功盤活存量爛尾資產的標杆案例，對盤活全國類似的大體量商辦項目具有較強借鑒意義。

「地王」重啟，「摩天地標」將轉型為大型宜居社區

此番該地塊被重新掛牌，標誌著這個沉寂已久的項目在政府收儲並重新規劃後，將以全新姿態入市。

根據出讓公告，該地塊位於龍崗大運片區，為高標準打造深圳東區中心國際化街區，土地面積近17萬平方米，總建築面積約47.68萬平方米。

與舊規劃相比，地塊的新方案發生了根本性改變。首先，用地性質由商業用地調整為「二類居住用地+商業用地+城市道路用地」，其中住宅面積達30.56萬平方米，佔總建築面積的64%，取代商業成為絕對主角。商業部分則縮減至14.35萬平方米。

與此同時，新規劃徹底摒棄了原先「第一高樓」的設計，走「以住養商」的務實路線。規劃容積率從原項目約4.17大幅降至3.26，這也意味著曾經的「摩天地標」徹底轉型為大型宜居社區。

最引人關注的，是出讓條件中首次引入的「分宗開發、分期建設」模式。也就是說，競得人可將地塊拆分，住宅須一年內開工、四年內竣工，而集中商業和酒店則可寬限至兩年半開工、六年竣工。這種設計的目的，是讓開發商能先賣住宅回籠資金，緩解開發壓力，被業內視為盤活高總價地塊的一次巧妙創新。

如果該地塊順利出讓，不僅僅是深圳地標性建築得以重生，更是為全國類似高投資的項目提供了二次盤活的創新路徑和解題思路。

「第一高樓」爛尾後被收儲，「清調供」創新式盤活

這一轉變並非偶然，其根源可追溯至世茂集團在此項目上的「滑鐵盧」。

從2017年世茂以239億元拿下「超級地王」、規劃700米「中國第一高樓」，到2022年資金鏈斷裂停工，再到2025年以68億元被政府收儲——這個項目走完了從巔峰到穀底的九年。

對於此次地塊掛牌，熟悉該項目的李宇嘉指出：「項目實際上是深圳應用‘清調供’政策盤活存量爛尾資產的標杆案例。‘清調供’是深圳市針對停滯或爛尾類存量紓困項目提出的一套系統性盤活機制，包含三個關鍵環節：一是清理，即清理歷史遺留問題與低效用地，釐清產權歸屬、債權債務、拆遷補償等複雜關係；二是調整，即對於陷入僵局的項目，調整規劃指標與實施主體；三是供應，即通過公開招商重新確定實施主體，解決落地問題。」

李宇嘉進一步表示：「深圳‘清調供’的策略對盤活全國其他類似的大體量商辦項目來講，具有較強的借鑒意義。一是降低起拍價，降低容積率，增加住宅可售部分，能契合片區內剛需集中的情況，避免商辦過剩及對開發商資金的佔用；二是通過降低容積率，提升居住的舒適度，有利於打造好房子產品，讓供給適配需求；三是考慮到總價比較高，可以先開發住宅部分，回籠資金以回補商辦開發；四是將配套公共設施和商辦招商寫進規劃條件，實現片區打造成熟的居住、商業、辦公一體融合的區域，而不是‘睡城’。」

不過，由於該項目本身體量大、資金要求高，對於參拍者來說門檻不低。對此，李宇嘉表示：「高達70.45億元的起拍價，在當前市場去化速度明顯下降的背景下，有實力、有意願拿地的企業確實比較少。當然，片區市場屬於深圳剛需、剛改集中的區域，新房是交易較為活躍的片區之一，一直排在龍崗的第一位，而龍崗也是全市新房交易最多的區域。同時，出讓條件中引入‘分宗開發、分期建設’模式，允許開發商優先開發住宅部分以快速回籠資金，極大地緩解了前期資金壓力。」

九年浮沉，世茂的巔峰狂想與急速墜落

時間撥回到2017年12月，世茂集團以239.43億元天價競得龍崗大運新城核心地塊，創下當時深圳土拍史上第二高總價紀錄，成為轟動全國的「超級地王」。

這塊佔地32.19萬平方米、計容面積136萬平方米的黃金地塊，被世茂賦予前所未有的野心：規劃打造總投資超500億元的深港國際中心，集超高層地標、國際會議展覽中心、五星級酒店、大型商業和高端公寓等於一體。其中最耀眼的規劃是擬建668—700米的超高層主塔，建成後將超越上海中心大廈，成為「中國第一高樓」。

彼時的世茂，正處於規模擴張巔峰期，年銷售額破千億，穩居行業前十，以「超高層地標+濱江豪宅」模式聞名全國。

2018年3月項目開工，2019年11月公寓首次開盤（均價5.2萬元/平方米），此後公寓一、二期和商業陸續入市。2020年，世茂從中信信託募資87億元，哈囉禮德學校、華爾道夫酒店等重磅配套相繼簽約。

而世茂在創始人許榮茂與「二代」許世壇帶領下推行「大飛機」戰略，多元化佈局全面開花，地產主業銷售額也在2020年首次突破3000億元。但大肆舉債擴張也埋下苦果——那一年，世茂總負債超過4000億元。

2021年下半年，房地產調控收緊，融資環境急劇惡化，高槓桿的世茂首當其衝。2022年成為世茂集團與深港國際中心的「至暗之年」：2月，中信信託宣佈57億元產品兌付困難，深港國際中心資金鏈徹底斷裂；3月，項目全面停工，曾經熱火朝天的工地陷入沉寂，塔吊停擺、鋼筋裸露，逐漸淪為荒草叢生的「爛尾工程」；7月，世茂集團一筆10億美元境外債正式違約，標誌著債務危機全面爆發，全國多個項目停工、資產被查封、股價暴跌。

為化解危機，世茂被迫走上「賣資產求生」之路，深港國際中心成為首批處置的核心資產。2023年7月，該項目12宗土地首次司法拍賣，起拍價130.44億元，較拿地價「腰斬」仍無人問津；同年11月，起拍價降至104.35億元再度拍賣，依舊遭遇流拍。這座承載著世茂野心與深圳期待的超級地標，徹底陷入「賣不掉、建不了、難盤活」的死局，成為世茂債務危機的最大「傷疤」。

2025年年中，在多方協調下，龍崗區政府以68億元價格收儲深港國際中心12宗核心地塊，用於化解風險、盤活存量。這筆補償款不足原土地價值的三分之一，世茂集團在此項目上直接虧損已上百億。同年11月，規劃調整方案正式公示，歷經三年爛尾的該項目終於迎來轉機。而世茂集團則在2025年7月完成境外債務重組。

今年3月27日，世茂集團發佈2025年度業績，全年實現淨利潤44.77億元，相較2024年虧損436.86億元實現大幅反轉，實現扭虧為盈。但是，業績改善主要得益於債務重組帶來的695.2億元收益。截至2025年12月31日，世茂集團借貸總額為1822.66億元，較去年年末大幅減少697.85億元，整體債務壓力得以減輕。

從「中國第一高樓」到不足拿地價三折掛牌，從巔峰到墜落，深港國際中心九年曲折歷程，正是世茂集團三十年沉浮的縮影，映射出一個時代的地產狂想與夢醒。

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對 柳寶慶