年報透視︱盈利指標連續兩年下滑，「利潤王」中海的隱憂

歷經行業深度調整與格局洗牌，2025年，中海地產雖守住百億元的淨利潤底線，卻難掩核心指標全面下滑、區域佈局劇烈震盪的深層壓力。

中海地產正式披露2025年全年業績。多項關鍵數據同步下行，收入、毛利、經營溢利、淨利潤全線走低，即便仍保持百億級盈利，也擋不住連續兩年下滑的趨勢。

營收盈利再下滑，第二曲線待成長

財報顯示，2025年，中海地產實現收入為1680.9億元，同比下降9.2%；毛利為260.6億元，同比下降20.4%；經營溢利為208.1億元，同比下降22%；淨利潤為134.3億元，同比下降24.5%；公司股東應佔溢利為126.9億元，同比下降18.8%；核心股東應佔溢利130.1億元，同比減少17.2%。

中海地產2024-2025年核心財務指標對比

橫向對比行業，在多家房企陷入虧損的背景下，中海地產超百億的淨利潤依然能打，保持著央企穩健底色。

不過也有隱憂，營收、毛利、淨利潤等核心指標已連續兩年下滑。諸如中海地產的歸母淨利潤，從2023年的256.1億元降至2024年的156.36億元，再降至2025年的126.9億元。

毛利率方面，也從2023年、2024年的20.32%、17.7%，降至2025年的15.51%。

費用成本這塊，分銷費用成本上漲了3.7%，市場下行期營銷開支仍在上漲；行政費用下降了7.7%，控費有效果但不足以對衝利潤下滑；財務費用則下降明顯，同比下降了22.2%。

中海地產主要營收盈利指標下滑背後，是主業開發「拖後腿」，且第二增長曲線仍顯乏力。

數據顯示，2025年，中海地產房地產開發業務收入約1567.7億元，同比下降10.3%。

而商業物業運營業務作為抗週期關鍵板塊，貢獻度明顯不足，缺少週期緩衝墊。

2025年，中海地產商業物業收入僅為72億元，同比微增1.0%。其中，寫字樓收入為34.7億元，購物中心收入為23.9億元，長租公寓收入為3.5億元，酒店及其他商業物業收入為9.9億元。

克而瑞分析稱，報告期內中海地產商業運營收入72億元，首次覆蓋總利息支出（扣除資本化利息前總財務費用71.5億元），但與銷售規模相當的華潤置地相比，仍有一定的差距，也使得企業盈利指標明顯略遜一籌。刨除非開業業務的盈利來看，地產開發業務的核心淨利潤兩者預估相差不大。

從華潤置地業績來看，2025年其營收2814.4億元，歸母淨利潤高達254.2億元，背後是「開發+商業」形成的雙輪驅動，其中經常性收入432.8億元，核心淨利潤佔比超過50%，利潤的「半壁江山」都來自商業運營。

中海東區大區「跌落」，積極拿地補倉

在銷售額方面，根據中指研究院統計數據，2025年中海地產權益銷售額躍居行業第一。

業績公告顯示，中海地產2025年實現合同物業銷售額2512.3億元，相應銷售面積為1056萬平方米，分別較2024年的3106.9億元、1149萬平方米下降了19.1%、8.1%。其中，集團銷售額1772.4億元，合營公司及聯營公司銷售額418.0億元，中海宏洋銷售額321.9億元。

按地區劃分，2025年，北區是為集團貢獻銷售額最多的區域，為695.9億元，佔比27.7%；南部大區、東區大區、中西岸大區、港澳及海外大區的銷售額分別是483.3億元、367.0億元、203.4億元、22.8億元，佔比數別為19.2%、14.6%、8.1%、0.9%。對比2024年，除了北區銷售額上漲24.4%外，其他區域全線下滑，且東區大區下滑最多，從2024年的990.4億元下降至2025年的367.0億元，降幅為62.9%。

不過，中海地產已在積極補倉。2025年全年，中海在內地15個城市及香港共獲取35幅地塊，新增土地儲備總建築面積499萬平方米，權益地價924.2億元，遠超2024年的696.3億元。

值得一提的是，在東區大區的上海，中海地產2025年拿下了6宗地塊，土地面積23.2萬平方米，相比2024年2宗共4萬平方米的土地面積可謂大增，這也為2026年銷售儲備了足夠的貨值。

總體來看，2025年，中海地產保持了較高的利潤，但各項指標全面下滑，曾經的「利潤王」，正走在一條艱難的轉型與修復之路上。

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 楊娟娟

校對 楊許麗