貝殼財經會客廳｜城市更新不是「交鑰匙」工程，數字賦能重構生態

城市更新的核心命題，正在從「讓建築變新」的表層修繕，轉向「讓空間持續創造價值」的深度探索。這一轉變，意味著更新不再是終點，而是運營的起點。在此進程中，數字技術憑藉精準的數據洞察、高效的流程重構與多元的價值鏈接，為存量資產注入了全新動能。

4月10日，由新京報貝殼財經主辦，北京市城市更新聯盟協辦的貝殼財經會客廳·鈺珵大廈專場沙龍，彙聚資管、運營、開發等領域專家，圍繞「更新+科技：讓城市存量資產‘活’起來」展開深度對話。從數據決策到場景匹配，從智慧樓宇到產業運營，與會嘉賓共同勾勒出一幅城市更新從「空間再生」走向「價值生長」的實踐圖景。

當天與會嘉賓包括中國城市建設研究院有限公司總經濟師夏旖蘭、中國照明學會文旅照明專委會秘書長王安奇、中建四局北京公司城市更新事業部總經理趙德權、北京花鄉花木集團有限公司總經理黃晉濤、首創城發集團品牌營銷部總經理高廣漢、金隅資產運營公司副總經理丹恩瀛、自如資管總經理孟月、郵儲銀行北京東城區工體東路支行行長陳懇、工行北京西客站支行集團客戶金融業務部總經理王立原等。

貝殼財經會客廳·鈺珵大廈專場沙龍現場。

從「經驗決策」到數字驅動的「精準匹配」

過去，城市更新運營多依賴「拍腦袋」式的經驗判斷——改造前憑直覺定位客群，運營中靠人工統計需求，結果往往是空間與使用者錯配，資產效率難以釋放。數字技術的介入，正推動決策邏輯從「模糊」走向「清晰」。

高廣漢指出，大數據與AI正在深度影響城市更新的內容構建，推動行業從聚焦有形研究、功能滿足、外立面建設，轉向關注無形感受、效能提升、心理認同與場景體驗。精準匹配客群成為可能，例如為二次元人群打造專屬空間，核心吸引力從「消費」轉向「內容與場景認同」。

自如資管總經理孟月。

孟月在現場分享了實踐經驗：自如通過覆蓋全國核心城市商圈的「城市字典」業務體系，整合租賃市場供需數據，實時追蹤租賃、交易、周邊企業信息，實現產品與供需市場的精準匹配。輸入業務地址，即可快速判斷區域供給情況，細化至每100元甚至5元的價格區間，精準識別2000元至1萬元租賃需求。系統還可追蹤客戶年齡、職業、通勤地鐵站及意向居住區域，實現供給與需求的高效匹配。

金隅資產運營公司副總經理丹恩瀛。

丹恩瀛介紹，鈺珵大廈智慧樓宇建設已全面落地，構建起覆蓋多系統、多場景的智能化體系。在安全管控層面，依託停車管理、智慧通行、AI智能監控等系統，築牢樓宇安全防線；在運營服務層面，通過智能燈控、樓宇自控等技術，持續優化樓宇環境與舒適體驗；依託數字孿生、物聯網平台實現全域數據整合與可視化決策，實現樓宇全場景自動化管控與高效協同運轉。同時，大廈將報修服務、投訴建議、一碼通行、停車服務、巴士服務等用戶服務功能集成於小程序，打通線上服務入口，為客戶帶來便捷、高效、一體化的智慧使用體驗，以數智化升級賦能樓宇管理提質增效。

中建四局北京公司城市更新事業部總經理趙德權。

此外，趙德權介紹，中建四局北京公司的智慧運維平台可在小區管理中實現精準安防——如識別連續三次進入的陌生人，為犯罪預防提供數據支撐；同時集中處理車輛、租賃、水電繳費等事務，實現全鏈條智慧運維。

空間生態重構，產業更新是核心

數字賦能的終極目標，不止於提升運營效率，更在於重構空間的「生態價值」，推動城市更新從「收租邏輯」邁向「生態邏輯」。

王安奇表示，科技是城市更新的核心驅動力。城市更新的核心路徑是「換道超車」，而非傳統「彎道超車」。春晚機器人的火爆帶動資本湧入機器人領域，為城市更新注入新動能，印證了科技對產業更新的深度賦能。

他進一步強調，城市更新涵蓋三大維度，包括城市面貌提升、人居環境改善、產業更新。其中產業更新是核心——若缺乏產業支撐，更新難以長久。唯有產業更新，才能為老城、老街區注入內生動能。城市更新的核心邏輯是產業更新，通過招商、運營、特色業態激活老舊街區、廠區、小區，擺脫對傳統增量模式的依賴。產業更新方能持續激發老城的內生動力。

中國城市建設研究院有限公司總經濟師夏旖蘭。

夏旖蘭指出，城市更新需基於存量尋找增量。首先存量不只是城中村、老舊小區街區廠區等，最關鍵的是要重新以新城市資產視角審視，將資源與資產以城市更新為載體，例如餐廚垃圾、園林廢棄物、固廢等緊密串聯能源與材料成就多元化的城市第二礦山；其次是城市更新與城市生態效率提升互為表裡，通過存量更新推動城市集約高效發展、降低基礎設施碳足跡，提升城市生態效率；最後是文化與產業，產業是城市更新的根基，脫離產業談更新是偽命題，高速發展時期留下的「留白」存量，需要通過敘事經濟把軟性文化與產業有機融合，轉化為高質量發展動能。

丹恩瀛強調，鈺珵大廈將通過空間重塑和產業升級實現資產綜合價值的高質量發展。圍繞北京未來科技發展，項目明確以「京港科創」為核心方向，同時借助金融技術研究，開展孵化創新加速項目探索。在差異化發展路徑上，不與傳統大廠的辦公模式直接競爭，而是聚焦金字塔尖的優質資源，融合區域內景觀與產業優勢，打造具備高端品質氣場、兼具國際範的項目氛圍，實現優質資源集聚。

城市更新的下半場，拚的不是誰把樓修得更漂亮，而是誰能讓樓里長出產業、跑通現金流。運營，才是存量資產真正的「護城河」。

運營前置，城市更新不是「交鑰匙」工程

在王安奇看來，城市更新不是「交鑰匙」工程，交鑰匙僅是服務的起點。其核心是「大管家邏輯」，即以運營貫穿全流程。單純依靠租金平衡投資難度極大，必須依靠跨界融合，推行「運營前置」，用運營指導規劃與實施。