貝殼財經會客廳｜城市更新面臨「大考」：算賬、造血與破局

2026年，北京城市更新按下「加速鍵」：1321個項目列入首批清單，計劃投資超千億元，75項政策工具密集出台。而在此背後，亟待解答的問題是——綠色低碳如何不流於形式？巨額投資如何算得過賬？多方利益如何協同破局？

4月10日，由新京報貝殼財經主辦，北京市城市更新聯盟協辦的貝殼財經會客廳·鈺珵大廈專場沙龍上，來自園林生態、建築施工、金融投資等領域的十餘位專家，圍繞這三道核心命題展開了一場深度對話，試圖為北京乃至全國的城市更新，找到一條可複製、可持續的實踐路徑。

與會嘉賓包括中國城市建設研究院有限公司總經濟師夏旖蘭、中國照明學會文旅照明專委會秘書長王安奇、中建四局北京公司城市更新事業部總經理趙德權、北京花鄉花木集團有限公司總經理黃晉濤、首創城發集團品牌營銷部總經理高廣漢、金隅資產運營公司副總經理丹恩瀛、自如資管總經理孟月、郵儲銀行北京東城區工體東路支行行長陳懇、工行北京西客站支行集團客戶金融業務部總經理王立原等。

貝殼財經會客廳·鈺珵大廈專場沙龍現場。

挖掘「城市礦山」，綠色低碳成「標配」

綠色低碳已是城市更新的「標配」，但如何不流於形式？

在開場環節，黃晉濤提出了一個發人深省的問題：「什麼是更新？如果說我們現在做的對過去、對未來沒有好處，那就不叫更新。」

北京花鄉花木集團有限公司總經理黃晉濤。

很多標榜「綠色」的更新項目，實則是在用高成本的養護、高耗水的要求、高汙染的農藥，維持一個「看上去很美」的異域景觀。這種「綠色」，恰恰是對生態的破壞。

在綠色低碳生態修復循環經濟層面，黃晉濤分享了枯枝敗葉循環利用的創新實踐：「北京綠地覆蓋率已達49.8%，有綠化就有枯枝敗葉。過去這些枯枝敗葉變成了生活垃圾。現在把它做成肥料、覆蓋物，甚至地景小品，反哺到生態系統里，減少了浪費，實現了生態循環。」

黃晉濤介紹，在花園城市建設與城市更新深度融合的背景下，北京正從傳統「公園進城」邁向「城在園中」的全域花園化發展新階段。草橋示範區實現了生態、生活、生產「三生融合」，為超大城市綠色轉型提供了可複製的「花鄉樣本」。

從城市公園到具體商務項目，丹恩瀛也強調，作為既有建築物頂端高空近200米建築施工項目，鈺珵大廈始終將綠色環保和可持續運營作為核心考量，實現多項技術突破與創新。

金隅資產運營公司副總經理丹恩瀛。

夏旖蘭則從能源視角提出了「分佈式發展」概念。她表示，分佈式發展模式契合國家綠色發展理念，其邏輯便於以整體負荷單元的形式參與綜合碳資產變現。通過打造復合主體，不僅能開展「雙碳」運營，更能為增量時期留下的產業「留白」構建價值升值的閉環通道。

夏旖蘭進一步提出，存量的不動產、固定資產是寶貴的，依託城市更新，以這些資產為載體，注入「城市礦山」多元化要素進行配置，將原本單一的資產組裝成為可確權、可量化、可評估、可交易的「資產包」，借助國家要素市場，使之有更多的變現方式，充分釋放資產價值。

中國城市建設研究院有限公司總經濟師夏旖蘭。

這也顛覆了傳統的城市更新思維。傳統思維是拆舊建新，把老房子當「垃圾」，而礦山思維則是存量資產是資源，通過「精煉」實現價值倍增。

錢從哪來？從「政府輸血」到「市場造血」

「城市更新正在經歷核心轉向——從建設時代的場地增容升級為現在的場景重構，核心邏輯從以物為核心轉變為以人為核心，聚焦老百姓居住環境改善與需求滿足以及城市產業更新升級。」王安奇直言，自主更新推進難度大，核心痛點集中在資金平衡難、利益協調難、長效運營難。他提出，需以系統思維整合資源，通過市場化運作、專業化運營與場景化創新，打通「改造—運營—增值」閉環，讓文旅照明成為激活存量空間、實現自主可持續更新的關鍵動力。

中國照明學會文旅照明專委會秘書長王安奇。

高廣漢特別指出，城市更新是在「金角銀邊」做文章，它不是一張白紙，上面已經布了各種棋子。因此難度較大且技術含量高，開發節奏可能需要更長的時間。在這種情況下，資本賦能非常重要。資產證券化是城市更新退出的關鍵路徑，但當前面臨產權不明晰的難題。法拍獲得完整產權可簡化金融對接，但多方共治的產權模式下，項目價值轉化困難，資本工具的聯通作用亟待突破。

事實上，城市更新當前最大的現實難題是：錢從哪裡來？

中建四局北京公司城市更新事業部總經理趙德權。

趙德權從施工方視角介紹了資金統籌的「財商中心」模式，「我們引進專業團隊研究超長期國債專項補貼等政策，精準策劃資金申報路徑；資金不足時引入社會資本，最大限度降低建設單位出資壓力。」

目前，金融機構也在積極介入城市更新。陳懇提出「前置服務理念」，打破銀行「僅後期放貸」的傳統模式，在項目規劃、可研階段即深度前置介入，以「融智+ 融資+融商+融客」為核心，將郵儲銀行的服務嵌入項目全生命週期，向企業共享行內外數據資源、定製項目核心群體金融產品，實現銀行從「資金提供方」升級為城市更新項目綜合服務商，促成項目內各級群體共贏。