樓市庫存連漲51個月後首降！一季度銷售釋放積極信號

4月16日，國家統計局發佈1-3月全國房地產開發投資與銷售數據。一季度全國新建商品房銷售面積為1.95億平方米，同比下降10.4%，銷售額1.73萬億元，同比下降16.7%，降幅較1-2月均有所收窄。

由此可見，前3個月樓市銷售數據明顯改善，呈現了「小陽春」的積極態勢。值得關注的是，庫存結束了連續51個月（不含國家統計局未發佈數據的月份）上漲的情況，3月首次下跌，意味著庫存出清週期開啟，供求關係正在發生轉向。

銷售數據跌幅收窄，以價換量仍為主流

從新建商品房銷售和待售情況看，據國家統計局數據，1-3月，新建商品房銷售面積1.95億平方米，同比下降10.4%，降幅比1-2月收窄3.1個百分點；新建商品房銷售額1.73萬億元，下降16.7%，降幅收窄3.5個百分點。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，一季度新建商品房銷售面積下滑10.4%，主要受去年同期高基數影響。2024年底「9.26新政」出台後，導致2025年一季度銷售數據較高。同時，今年一季度二手房交易更為活躍，剛需群體和部分剛改需求轉向二手住房。前期二手住房價格跌幅明顯，適配當前價格敏感的需求特徵。此外，目前新房供給越來越偏向3至4居的改善型需求，交易量自然減少。

值得注意的是，銷售額跌幅仍大於銷售面積，顯示出開發商仍在以價換量。李宇嘉進一步解釋稱 ，一季度新建商品房銷售額下跌16.7%，明顯大於銷售面積跌幅。在售庫存中，3年以上的產品仍佔一半左右，這些產品面對新房品質和二手房價格的雙重競爭，不得不以價換量，這是價格下跌的主因。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，1-3月銷售數據跌幅明顯收窄是樓市「小陽春」的體現。今年市場情緒有所回升，房價性價比提高，各類購房政策優勢與市場預期形成更好共振。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶也表示，3月以來市場銷售出現邊際改善，4月上半月北京、上海等核心城市樓市修復延續。受2025年市場熱度逐季回落的基數效應影響，今年新房成交同比降幅有望逐步收窄，但整體市場仍處於築底期，分化特徵預計將持續深化。4月市場修復的延續性尤為關鍵，若核心城市熱度能夠保持，將有助於改善市場預期。

值得關注的是，截至3月末，商品房待售面積7.86億平方米，同比下降0.1%。其中，待售3年以下面積5.9億平方米，下降1.8%。

待售面積的變化成為一季度數據最大亮點。嚴躍進表示：待售面積指標是供給端中表現最為積極的一個指標，已經出現方向性轉變，從上漲轉為下跌。這一輪庫存增加始於2021年7月，已持續51個月。其間庫存一直為正增長。而今年3月份庫存首次下降，且趨勢明顯，表明庫存壓力正在緩解，出現質的變化。

「庫存出清是最關鍵的指標之一，是市場真正轉向的重要導向，也是供求關係發生扭轉的體現。」嚴躍進強調。

李宇嘉也認為，去庫存取得積極效果，市場供求關係開始修復，這為價格穩定創造了條件。

開發投資仍存壓力，新開工跌幅有所收窄

據國家統計局數據，1-3月，全國房地產開發投資1.77萬億元，同比下降11.2%，降幅比1-2月擴大0.1個百分點。

嚴躍進從兩個角度看待開發投資壓力：一方面，開發投資受企業資金狀況影響，短期內難以馬上改善；另一方面，後續改善空間正在增大，因為房屋銷售數據已在好轉。他提到，今年正在經歷「縮量提質」的過程，「開發投資數量有所下調是正常的，與供給端縮量匹配，但背後的質量在提升，為新一輪房地產高質量發展提供了良好基礎。」

據國家統計局數據，1-3月，房地產開發企業房屋施工面積54.17億平方米，同比下降11.7%。房屋新開工面積1.04億平方米，下降20.3%。房屋竣工面積9789萬平方米，下降25.0%。

李宇嘉指出，新開工同比跌幅收窄、待售面積首次下跌，表明供給端開始觸底。「從2022年開始，供地跌幅一直大於新開工，新開工跌幅一直大於批售，批售跌幅一直大於銷售，顯示政府和開發商都在持續去庫存。」

在房地產開發企業到位資金情況方面，據國家統計局數據，1-3月，房地產開發企業到位資金2.05萬億元，同比下降17.3%。

嚴躍進表示，「資金層面如果沒有改善，開發投資指標也難以好轉。」據他分析，資金改善最終要靠兩方面：一是金融信貸支持，房價和抵押品的穩定有助於改善融資環境；二是銷售端數據改善加快預售資金回籠。同時，資金背後的結構也在優化，近期一些小型開發商及物業企業也開始參與投資拿地，商業地產盤活提速，有助於企業加快存量資產處置。

業內建議：多措並舉鞏固向好態勢

對於二季度的走勢，曹晶晶認為，在「好房子」項目入市及傳統旺季疊加帶動下，核心城市新房及二手房成交量有望得到一定支撐。同時在掛牌量趨穩背景下，二手房價格跌幅有望維持在窄幅區間，但要實現「止跌」，仍需收入預期改善與房價預期的實質性修復共同推動。

針對下一步的市場政策，李宇嘉建議，強化供給側管理，落實控增量。同時推進「以舊換新」。推動年青人購置二手房與老市民換新房。此外，加大公積金異地流轉力度，用好多方面政策扶持，加強優惠政策、財政補貼等多方位政策的系統集成，將年青人就業、結婚、買房、生育等方面的綜合支出全盤考慮，降低年青人紮根城市的成本，為住房消費奠定基礎。

嚴躍進總結稱，1-3月已經出現積極信號，市場表現持續向好。「當前房地產市場已改變了過去‘供強需弱’的格局，供給端與需求端正朝著積極方向轉變。」他建議，在此過程中需要持續鞏固市場秩序和預期穩定，進一步促進二季度房地產市場積極向好發展。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 穆祥桐