上海樓市「金三銀四」實探：二手房置換鏈向上傳導，「賣舊買新」激活新房需求

今年3月，上海二手房網簽成交量破三萬套，創下近5年新高，樓市「小陽春」紮實落地。步入4月，市場熱度是否出現回落、回暖行情能否持續，成為市場各方關注的焦點。

近日，澎湃新聞（www.thepaper.cn）走訪滬上多家中介門店、房產交易服務中心及新房售樓處，對話一線房產從業者、購房群體，從市場反饋來看，當前「小陽春」行情持續，同時，二手房市場成交結構開始變化，置換鏈條逐步向上傳導，進而帶動新房市場置業節奏加快。

置換鏈條逐步向上傳導

3月的上海二手房市場，以剛需房源成交為主力，而進入4月，市場已然出現新的變化，成交結構向上調整、改善型需求入場，成為最鮮明的特徵。

「3月份市場成交標的相對偏小。以我們門店為例，3月成交總體均價在357萬元，4月最新成交均價已經達到411萬元。」上海太平洋房屋上南商圈總監段洪飛向澎湃新聞直言，4月以來最直觀的感受就是置換鏈條在往上走，600萬元—1500萬元的中大型標的房源，帶看量上漲明顯，漲幅約50%。

不同板塊的市場表現，也印證了二手房市場的結構性變化。上海中原地產森蘭板塊營業董事桑治滬雄表示，3月，300萬以下剛需房源成交佔比達到70%，是絕對成交主力。但是4月以來，500萬元、600萬元乃至千萬級別的高標的房源成交明顯增多。其進一步舉例稱，近期門店成交的客戶將600多萬的自有房源出售後置換了1000萬左右的改善型房源。

市場回暖的背後，是購房者心態的轉變。購房者王女士在接受採訪時坦言，此前房價下行階段一直不敢出手，「滬七條」新政落地後，市場成交量保持活躍，房價逐漸趨於穩定，便開始著手置換，「最近一直在看房，想找一套自己心儀的房源。」

還有購房者在同小區內完成置換，將98平戶型更換為110平戶型。「房價高低對置換影響不大，賣出價低，買入價也相應更低，我更看重區域發展潛力。」該購房者表示，其所處板塊周邊配套完善，板塊位置較好，當前房價僅6萬元/平方米左右，其認為未來具備發展空間。

同時，桑治滬雄也分享了其客戶的置業案例。其提到有客戶2022年參與熱門紅盤搖號未能中籤，如今以低於當年一手開盤的價格購入了該小區房源。「當前房價趨於穩定，購房者對上海樓市後市信心明顯增強，認可當前的房源性價比。」

從中介機構的整體數據來看，4月1日至14日，上海太平洋房屋體系內成交504套房源，雖較今年3月略有下降，但同比增長27.3%。同時，新增客源同比增長46.6%，新增帶看同比增長27.4%，市場端熱度仍然在線。從價格端來看，受置換鏈條逐步向上傳導影響，當前成交單價環比上漲5.6%，掛牌單價環比上漲3.9%至64216元。

市場預期的轉變，也推動房源掛牌量穩步上升。「3月不少業主還處於觀望狀態，持續觀察市場走向，到了4月，看到市場平穩且有向上趨勢，不少業主開始掛牌出售，門店4月整體掛牌量比3月略有上漲。」段洪飛說道。

在桑治滬雄看來，「這次新政的影響力，比以往政策都要持久，核心原因是政策惠及房價最低的剛需房源，再慢慢向上延伸，帶動整個市場回暖，所以熱度持續性較強。」其提到，週末門店經理人幾乎全員外出帶看，週末單日人均帶看量至少2組。

房產交易端的繁忙景象，更直觀體現出二手房市場的熱度。上海鏈家交易管理中心交易管家經理宮雯禕告訴記者，3月樓市小高峰熱度一直延續至4月，4月初期成交量小幅波動，主要受清明節假期影響，目前長寧交易服務中心週末的預約量穩定在50組左右，以上週末單日的情況為例，預約量達54組，其中25組實現當天談判當天下定，轉化率高達50%。

宮雯禕表示，新政落地後，買賣雙方對市場價格、發展趨勢都充滿信心，談判效率明顯提升。其提及，此前客戶談判後常常會反復考量，如今基本當天就能完成合約簽署。

官方數據也為市場熱度提供了有力佐證。據上海網上房地產數據，截至4月19日，上海二手房（含商業）累計網簽成交17880套，同比上漲約25%，其中單日成交破千套的有6天。值得一提的是，4月11日單日網簽成交量達1632套，接連打破今年3月兩次年內單日成交峰值，創下近5年來上海二手房單日網簽成交量新高。

新房客戶決策週期縮短，改善型項目走俏

二手房市場的持續回暖，也打通了「賣舊買新」的置換鏈條，不少購房者出售二手房後進入新房市場，直接帶動新房置業節奏加快。

保利·都彙和煦銷售經理程建軍提到，2月份之前，置換客戶的決策週期普遍較長，3月在政策利好釋放下，客戶決策節奏不斷加快，「一部分是已經完成二手房出售的客戶，置業資金到位；還有客戶先定下新房後，二手房交易週期也大幅縮短，不少客戶3個月內就能完成全款。」

據程建軍介紹，3月項目成交101套，截至4月13日，4月成交量已超60套，預計全月成交量將超過3月，漲幅在5%-10%。「週末來訪量仍較活躍，週六截至下午兩點左右項目來訪量已達80組，預計全天將突破150組，來訪、成交均呈穩步上升趨勢。」

項目售樓處現場，有新房購房者表示，去年下半年就有置業計劃，但受市場行情影響一直觀望，今年新政落地後，加上新房計容面積調整，覺得新房性價比較高，便準備出手，其提及「結合自身收入情況，優先選擇公積金貸款，合理控制槓桿」。

「4月新房市場運行平穩，得益於滬七條政策加持與金三銀四傳統置業旺季的雙重利好，市場整體表現向好。」上海鏈家新房事業部閔行客發總監孟靜表示，當前新房市場分化態勢仍存，具備優質產品、完善配套、高品質規劃的項目，去化表現更為突出。

這一趨勢，在樓盤實際銷售中也得到充分驗證。其舉例指出，4月以來，改善型項目成交明顯升溫，以區域內改善樓盤象嶼天譽蘭香為例，疊加、聯排類產品在4月以來銷量持續走高。

上海中原地產監測的數據顯示，上週（4.13—4.19）上海新建商品住宅成交面積9.18萬平方米，環比上漲8.94%，剛需與首次改善需求持續活躍，已然成為近期市場交投的核心主力，為後續成交穩步回升築牢基礎。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，疊加二手房交易活躍帶來的置換力量加持，以及房企積極的營銷配合，短期市場以剛需和首次改善為主的火熱格局有望持續延續。