五年內佔比翻番，「迷你」地塊何以成為土拍「肥豬肉」？

核心城市土地市場正在悄然發生變化，體量小、總價低的「小而美」地塊站上舞台中央。

「小而美」地塊一般指規模可控、條件優質的小型住宅用地。從地塊規模維度看，這類地塊的出讓規劃建面通常介於1萬至5萬平方米之間，部分核心城區的宅地規模甚至不足1萬平方米。

從深圳到南京、從上海到成都，高溢價競拍不斷上演，北京也因「小而美」地塊打破了底價成交的局面。

中指研究院數據顯示，今年1-4月，22個重點城市「小而美」宅地推出佔比已達43%，較2022年的21%，五年內實現翻番。從「大盤造城」到「小塊搶地」的轉變，為中小民企打開了一扇新的窗口。其背後是政策邏輯的深層重構，還是房企在市場新週期下的戰略覺醒？

高溢價頻現，「小而美」成土拍「新寵」

今年以來多宗「小而美」地塊的競拍熱度令人側目。

5月15日，成都3宗宅地出讓，最熱門的地塊當數天府新區地塊，規劃建築面積3.72萬平方米，吸引了建發、凱瑞天府、明信、正黃、鴻山5家房企參與現場競拍。最終，明信以總價4.36億元競得，溢價率21.88%。

4月27日，深圳龍華民治一宗規劃建築面積約4.45萬平方米宅地出讓，吸引天健、深業、建發等多家房企參拍。經過60輪競價，天健地產以40.2%的溢價率、13.78億元拿下。兩天后，南京集中出讓14宗地塊，13宗底價成交，唯獨江寧百家湖一宗規劃建築面積約1.55萬平方米的迷你地塊，吸引6家民營房企報名，歷經55輪激戰，最終由常州嘉宏以2.67億元競得，溢價率27.8%，成為全場唯一溢價地塊。

而在北京，也因為一宗「小而美」地塊打破了今年「底價成交」的僵局。4月21日，北京5家房企爭奪亦莊瀛海1401-1地塊。經過49輪競價，最終由中建智地以13.24億元的價格競得，溢價率8.7%。該地塊規劃建築面積約5.18萬平方米，雖然建築規模略高於5萬平方米，但其規模較小、總價低也是其被市場看好的原因之一。

值得關注的是，距離上海今年第四批次土拍還有不到兩週時間，中建八局與中鐵置業已提前針對虹口區面積不足1公頃的「迷你」地塊發佈招標公告，這也被市場解讀為拿地心態積極。

不難發現，2026年以來「小而美」地塊表現搶眼，多高溢價成交。開發商追捧「小而美」地塊背後，是對「安全性」和「確定性」的追求。過去房企追求規模，現在更重視現金流安全與項目利潤率，「小步快跑」取代了「高周轉大盤」。

對此，中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，小體量地塊具備總價可控、開發週期短、資金佔用少、去化速度快等優勢，且多數位於配套成熟的核心區，市場安全邊際相對更高。

供地邏輯生變，核心城市「小而美」地塊增多

「小而美」宅地的興起絕非短期現象。據中指研究院數據，今年1-4月，22個重點城市「小而美」宅地推出佔比呈逐年抬升態勢，由2022年的21%持續攀升至2026年的43%，五年間佔比實現翻番。

對此，曹晶晶分析，除企業對確定性收益的偏好顯著增強外，供給端核心城區可開發土地日益稀缺，供地更多依託存量更新中的零星地塊，而政策端也主動採取「縮量提質」策略，共同推動「小而美」地塊在五年內供應量佔比翻番。

政策層面，頂層設計信號明確。2024年4月，中央政治局會議首次提出「統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施」。2026年3月16日，自然資源部發佈「38號文」，有兩條硬約束：一是建立新增建設用地與存量盤活掛鉤機制，年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積；二是新增建設用地優先保障重大項目和民生事業，原則上不用於經營性房地產開發。

這意味著城市不能再盲目向外「攤大餅」，必須轉向存量挖潛。在上述政策框架下，各地供地計劃中的「控增量、去庫存、優供給」導向愈加鮮明。比如，2026年，北京商品住宅用地計劃從240-300公頃降至200-240公頃。

中小房企迎窗口期？業內：小地塊容錯率更低

值得關注的是，在當下央國企主導的土地市場中，「小而美」地塊正在為民營房企打開一扇新窗。據中指研究院統計，2026年1-4月，民企在22個重點城市「小而美」地塊中的拿地宗數佔比達到47%，保持在近半數水平，佔比遠高於常規宅地的水平。

比如，5月15日，成都天府新區地塊吸引了建發、凱瑞天府、明信、正黃、鴻山5家房企參與現場競拍，除建發外，其餘四家均為本土民營房企，且競拍熱情活躍。此外，南京江寧百家湖地塊全部6家報名者均為民企，最終由常州嘉宏拿下。

不過，窗口期並不寬鬆。曹晶晶提醒，總價門檻降低的確為中小房企提供了參與核心城市競爭的可能，但核心區高地價帶來的成本壓力也客觀存在。而且，小地塊容錯率更低，最終能否盈利，很大程度上取決於房企的產品打造能力和精準定位能力。頭部央國企在資金實力和品牌溢價上仍佔主導，中小房企若缺乏鮮明的產品特色和區域深耕能力，僅憑資金門檻降低進入核心區，利潤空間將十分有限。

「‘小而美’地塊趨勢深化意味著開發邏輯正從規模擴張轉向品質競爭。企業核心競爭力不再單純取決於土地儲備規模，而是投資研判精度、產品營造能力和運營效率的綜合體現。」曹晶晶說。

對於整個行業而言，「小而美」地塊的崛起，既是告別粗放增長時代的必然陣痛，也是走向精細化、品質化新階段的契機。「小塊」未必輸給「大盤」，「精品」正在超越「規模」成為新的價值標尺。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 穆祥桐