連降兩月！商品房庫存「瘦身」加速

5月18日，國家統計局發佈2026年1-4月份全國房地產市場基本情況。數據顯示，1-4月份全國房地產開發投資約2.4萬億元，同比下降13.7%；新建商品房銷售額2.30萬億元，同比下降14.6%，但降幅較一季度收窄2.1個百分點。從目前來看，在政策托底與季節性回溫共同作用下，市場需求端出現積極變化，尤其是商品房待售面積連續兩個月下降。

業內人士認為，當前庫存出清的節奏正在加快，未來待售面積有望繼續減少。

前4個月房地產開發投資約2.4萬億元

1-4月，國家統計局數據顯示，全國房地產開發投資約2.4萬億元，同比下降13.7%；其中，住宅投資約1.85萬億元，同比下降13.1%。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，當前，開發投資方面的數據仍然存在一定壓力。由於一些企業本身也在進行深度調整，短期內會對該指標產生一定影響。銷售端數據的改善，將逐步對企業的資金狀況、投資意願等方面帶來積極作用，這需要一定時間。

從施工與新開工情況看，1-4月，房地產開發企業房屋施工面積54.51億平方米，同比下降12.1%。其中，住宅施工面積37.80億平方米，下降12.5%。房屋新開工面積1.39億平方米，下降22.0%。其中，住宅新開工面積1.01億平方米，下降23.6%。房屋竣工面積1.19億平方米，下降24.0%。其中，住宅竣工面積8473萬平方米，下降25.8%。

嚴躍進分析稱，新開工數據與土地端的走向密切相關。當前土地市場正處在「縮量提質」階段，客觀上製約了新開工數據。但各地對新開工的支持力度也在提高。此外，去年下半年以來，部分新開工項目的地塊成本相對可控，尤其是「小而美」地塊，開工後銷售預期較好，企業開工積極性有所改善。

3年以下商品房待售面積下降2.6%

在投資端承壓的同時，銷售端出現了積極信號。國家統計局數據顯示，1-4月，新建商品房銷售面積2.53億平方米，同比下降10.2%，降幅比1-3月收窄0.2個百分點；其中住宅銷售面積下降12.2%。新建商品房銷售額2.30萬億元，下降14.6%，降幅收窄2.1個百分點；其中住宅銷售額下降15.7%。

值得關注的是，4月末，商品房待售面積7.78億平方米，同比下降0.5%。其中，3年以下待售面積5.79億平方米，下降2.6%。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，新房銷售面積降幅已連續2個月收窄，其中住宅跌幅收窄0.9個百分點；商品房銷售額降幅大幅收窄2.1個百分點，其中住宅跌幅收窄2.8個百分點。

對於「待售面積連續2個月下降」，李宇嘉認為去庫存的效果持續顯現，這與上遊土地、新開工、批準預售持續下降有很大關係。待售面積持續減少有利於修復供求關係。開發商庫存減少後，不再需要通過大幅降價來緩解現金流，這對穩定市場預期和供求關係是利好。從1-4月新開工跌幅繼續大於銷售跌幅，以及50城新增供應小於銷售來看，未來待售面積有望繼續減少。

嚴躍進表示，近期政策效應也在積極釋放，市場購房積極性和情緒明顯提升，促進了各地項目的去庫存。銷售端是穩定房地產市場最基本的起點和支撐點，只有銷售數據進一步改善，才能逐步傳導至供給端、價格端、投資端和企業利潤端，甚至對房企化解債務也產生積極作用。待售面積連續兩個月下跌，說明庫存出清速度在加快，對改善供求關係具有積極意義。

業內預計5月市場韌性有望維持

銷售端的改善尚未完全傳導至企業資金端。國家統計局數據顯示，1-4月，房地產開發企業到位資金2.67萬億元，同比下降18.4%。其中，國內貸款4199億元，下降25.9%；自籌資金9838億元，下降10.5%；定金及預收款7975億元，下降17.6%；個人按揭貸款3087億元，下降31.7%。

嚴躍進認為，當前銷售數據積極改善是正面信號，但傳導到企業資金端需要一定時間。從防範化解金融風險的角度出發，應進一步關注企業資金問題。例如，適當加快金融政策對房企日常經營的支持力度，包括對存量項目的盤活支持，促進企業資金端進一步向好。

嚴躍進總結稱，今年前4個月樓市指標表現積極，與「小陽春」行情密切相關。需求端伴隨小陽春態勢持續活躍向好；供給端庫存出清節奏加快，指標進一步改善；市場預期向好，整體體感有所提升。後續仍需立足於努力穩定房地產市場，推動這些指標從局部、短期的向好，轉向更具持久性的向好發展。

對於5月份，李宇嘉表示，交易端的韌性還將維持。一方面，價格穩定給市場帶來積極預期，提振信心；另一方面，經過持續兩年去庫存，到2026年新房價格已降至歷史低位，同時「好房子」疊加綜合高性價比的產品激發了改善型需求，帶動新房交易。此外，二手房價降到低位，也促使剛需和剛改需求釋放，二手房成交將繼續保持高位。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 趙琳