一線城市，房價反彈？

來源：中國新聞週刊

5月18日國家統計局發佈的數據顯示，進入4月份以後，儘管春節後「小陽春」驅動的季節性旺季會轉弱，但70城房價指數仍保持了觸底止跌的態勢。4月份，70城新房和二手住房價格指數環比均下跌0.2%，跌幅均與3月份持平，均為去年下半年以來的最低位。其中，一線城市新房和二手房價指數均連續2個月環比反彈，二手房環比漲幅（0.4%）明顯好於新房（0.1%）。

主要城市房價指數運行態勢良好，首先得益於交易端保持了一定活躍度。克而瑞數據顯示，4月份，重點20個城市二手住房成交面積環比微跌1%，同比增長17%，增幅擴大11個百分點，1—4月同比增長8%。其次，二手住房掛牌量觸頂後企穩或回落、掛牌價降幅收窄。值得注意的是，重點城市房價觸底止跌趨勢比較明顯。新房方面，4月份漲幅排名靠前的主要是一、二線熱點城市，上海和杭州領漲，環比均上漲0.4%，南京排第四（0.3%）；二手房方面，一線城市漲幅均排進了前10。

這就意味著，重點城市觸底回穩的態勢更加明顯，同時也意味著，2026年樓市「小陽春」結束以後，商品房市場並未出現類似2025年「小陽春」後供給端拋壓（二手房掛牌量快速攀升）、需求端收縮（銷售迅速走弱）、預期轉弱（二手房掛牌價明顯下降）的問題。

從根源上來講，可以歸結為過去失衡的行業供求關係逐步得到平衡、市場內生動力開始修復。2022—2025年，全行業出現土地出讓面積小於新開工面積，新開工面積小於批售面積，批售面積小於銷售面積的全鏈條「去庫存」。進入2026年，全國新房待售面積自2021年6月以來首次同比下降，3月份和4月份同比數別下降0.1%和0.5%，連續2個月下降。加上保交房任務、行業風險出清在2026年初基本實現，開發商基於資金鏈考慮而大尺度降價的壓力小了。

再看二手房市場。近期，二手住房掛牌量觸頂甚至回落，這是近期房價企穩態勢的關鍵。一方面，這得益於近年來全國二手住房交易持續活躍的驅動。根據中指院統計，2023年到2025年，30個代表城市二手住房成交同比數別增長35%、7%、5%。因此，近年來二手住房價格指數持續回落，並非需求端轉弱，而是供給端承壓，即二手房掛牌量攀升和恐慌式拋盤。

隨著二手房交易量攀升，掛牌二手住房被不斷消化。特別是，2025年二季度後，熱點城市二手住房價格經歷了一輪快速回調，到2025年四季度，很多城市、區域的二手住房價格已經回到2018年左右的水平。同時，近年來政策端持續給購房者讓利，按揭首付、利率和稅負也降至近年來的低位。

當購房門檻、成本降到歷史低位，房價水平也降到低位，對於早些年進入城市的年青人、人才群體來說，租金和月供差距很小，早些年想買但買不起的房子，現在能買得起了。於是，去年四季度和今年一季度，二手房繼續保持旺盛的交易態勢。在低價房源被消耗掉後，再交易的就是次低價房源。加上基本面好轉，小業主也趨於理性，就出現了二手房價止跌形勢更好的趨勢。

這也是近期國際投行謹慎看多中國房地產，特別是認為一線城市今年將觸底、2027年和2028年房價反彈論點的主要原因。筆者認為，房價呈現觸底止跌的態勢，直接原因是供求關繫好轉，深層次原因在於前期市場調整後內生動力開始修復。這種好轉和修復還在進行中。

由此，房價觸底企穩的態勢進一步得到夯實。當然，5—6月份是傳統淡季，也是重要的窗口期，重點關注幾個指標：一是二手房掛牌量、掛牌價能否保持前期態勢；二是「賣舊買新」能否循環起來，即中等價位、中高價位新房和二手房交易能否有起色；三是重點城市普通住房（90平方米以下）租金回報率能否穩定，並持續高於公積金貸款利率。這些指標如能延續3—4月份的走勢，趨穩態勢將繼續得到夯實。

（作者為廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉）