讀懂人心、長效運營、資本破局，這場論壇共尋城市更新三重活力密碼

城市更新，已從「大拆大建」的增量開發，轉向「精耕細作」的存量激活。一場關於「活力」的追問便顯得尤為迫切。

在7月10日舉行的2026新京報貝殼財經年會消費大會「城市更新：激發存量，再生活力」主題論壇上，嘉賓從「改房子」談到「讀人心」，從「工程竣工」聊到「長效運營」，最終將焦點落在「錢從哪兒來」這一現實問題上。試圖為城市更新探索一條活力密碼。

「城市更新：激發存量，再生活力」圓桌論壇現場。

活力不是設計出來的，是要讀懂人心

傳統規劃思維習慣於從空間形態入手，但中國人民大學公共管理學院城市規劃與管理系副主任、教授、博導於洋提出，城市更新的起點是「定義人」，而非「設計地」。 

於洋將城市更新的活力定義為「人群精準定位、內容持續輸出、空間彈性治理」的耦合關係。他指出，很多項目建成後熱鬧一陣便歸於沉寂，問題往往不出在設計環節，而出在設計之前。「沒有精準定位人的可持續性需求」。

在他看來，歷史文化街區要關注文化敘事，生活性街區要關注慢行尺度和首層界面的生活氣息，不同類型的空間活力密碼各有差異，但底層邏輯一致，活力不是流量，而是特定人群在特定時間持續往複的需求滿足。

上海大學上海城市更新與可持續發展研究院副院長王劍，從另一個角度補充了「活力要回歸日常」的觀點。他認為，公眾對城市更新的認知，常常停留在打造「網紅打卡點」，但真正有持久生命力的實踐，更多發生在老百姓的家門口——菜場、15分鐘生活圈。

王劍感慨：一座城市「最好玩、最好住」的地方，往往不是宏大地標，而是普通人的日常煙火。城市更新的落腳點，終究要回歸到百姓生活、回歸到溫暖貼心的服務。

中國建築設計研究院有限公司執行總建築師柴培根也提到，活力定義很簡單，是不是有人在這裏生活，日子過得怎麼樣，是不是很安心，這是最基本的活力。「現在講中國設計走出去，本質是讓別人看到中國人過的日子是令人嚮往的。」這種嚮往恰恰來自從業者一點一滴解決身邊的具體問題。

「作為西城居民，日常走過街巷時看到的不是效果圖上的完美城市，而是人行道好不好走，走累了有沒有坐下來的地方，孩子們有沒有活動場地，老人在哪裡散步曬曬太陽，是否會遇到熟悉的朋友，附近有哪些可口的飯館、有趣的小店等，這些瑣碎的問題。」柴培根表示，城市更新就是要促成更好的生活環境。當我們願意在這裏生活、日子越過越好，活力就會慢慢孕育而生，它不是刻意打造出來的。

小標：從「工程竣工邏輯」轉向「運營治理邏輯」

當空間有了人，接下來的挑戰是：如何讓人留得下來？

北京建築大學城市更新研究院常務副院長、教授、博導張清華表示，城市活力型業態的培育，絕非「自然生長」與「規劃建設」之間的非此即彼，一方面，我們珍視那些自發形成的、根植於本土文化的業態，代表著不可複製的生命力和煙火氣。另一方面，現代城市發展中規劃建設的步行街、標準商業配套，具有成本可控、快速引流、服務大眾的優勢。真正的城市活力，在於二者的融合，同生共長。

於洋則從制度層面剖析了問題的根源，當前城市更新仍大量沿用增量時代的「工程思維」，關注開工率、投資額、竣工節點。他指出：「工程的竣工不是城市更新的結束，恰恰是城市更新的開始。」增量時代土地財政能迅速回籠資金，但存量時代資金流必須放到長效運營中消化，這對治理能力提出了更高要求。

於洋提出「工程思維」存在的三重「脫節」問題，包括設計與運營脫節、建設主體與經營主體脫節、建設績效與運營績效脫節。破解之道在於把運營思維前置，在建設時就要考慮運營，在運營中也要反推建設，並將「空間活力體檢」納入城市體檢體系。

王劍則強調「培育」二字的份量。他說，城市更新不是交鑰匙工程，而是需要長期培育思維，依託全過程、多維度的動態體檢機制，及時調整優化。在他看來，空間內容如果不能持續更新，就很難留住人；當下網紅點很多但同質化嚴重，唯有差異化運營，才能有效避免資源浪費，長久激發城市活力。

從首鋼園的轉型中也可以看到城市更新的活力解碼。據北京首鋼國際工程技術公司總經理助理及首席合規官、首鋼園城市更新項目主理人王兆村介紹，2010年12月底首鋼石景山廠區最後一座高爐關停，2011年廠區鋼鐵主流程全面停產。面對百米高的鋼鐵工業遺存、廠區龐大複雜的地下管網系統，首鋼確立「最大尺度保留工業遺存」的更新總策略，持續導入新業態、新場景。2016年北京冬奧組委入駐西十筒倉，拉開園區工業遺存改造序幕；2017年首鋼與國家體育總局簽約落地冬奧冬訓「四塊冰」場館，2018年首鋼滑雪大跳台啟動建設。2020年起中國科幻大會每年落地園區，2024年W湯臣中國大滿貫落戶首鋼、服貿會官宣永久選址園區，2025年起服貿會整體集中在首鋼園舉辦，一系列國家級重磅會展、賽事持續激活園區空間載體。真正讓「工業鏽帶」蝶變為「城市秀場」。

告別房東思維，用資產增值撬動社會資本

活力有了，運營路徑清晰了，但所有城市更新項目最終都要直面「算賬」問題。

王劍從實操層面補充道，現在不少小區嘗試把閑置空間通過市場化方式出租，用租金收益反哺社區治理。然而，單點算賬往往算不平。未來的趨勢是從「地塊平衡」轉向「區域平衡」，在更大範圍內統籌資源配置，實現「肥瘦搭配」。

張清華也觀察到這樣積極的信號，據他介紹，寧波一老舊小區改造項目蹚出了一條市場化路子，六個小區整體打包交給一家民營企業運營，同時把周邊的公共綠地、河道疏濬、路燈維護等公共服務一併打包給運營公司，形成「大物業」模式。

此外，張清華提醒從業者要有「耐性資本」意識，在不動產價值企穩回升之前，靠健康的現金流慢慢等，這也是城市更新真正全面開花、走向深入的前提。

於洋則給出了三條資本化路徑：資產化、證券化、槓桿化。一個能提供持續穩定現金流的更新項目，可以通過REITs拆分成市場份額向公眾發售，吸引海量社會資本進入。

他說，錢從哪來？光靠公共財政遠遠不夠。只有通過資產增值讓參與者都能賺錢，社會資本才會像當年湧向樓市一樣湧向城市更新。「而我們要做的，就是用規劃和設計諮詢創造‘增值’。」

從目前來看，本次圓桌論壇從活力定義到長效運營再到資金破局，形成了一條完整的邏輯鏈條。活力源於對人的精準洞察，長效依賴運營思維的全程貫穿，而資金問題的終極答案不在於算租金細賬，而在於用專業能力創造資產增值，從而撬動資本市場的力量。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗 編輯 陳莉 校對 劉軍