城市更新活力從哪來？這場論壇給出了答案
城市更新活力從哪來？這不僅是城市管理者的案頭課題，也與每個普通人的日常生活息息相關。
7月10日下午，2026新京報貝殼財經年會消費大會「城市更新：激發存量，再生活力」主題論壇在北京舉行。該論壇由新京報貝殼財經主辦，北京市城市更新聯盟、香港大學北京中心協辦，並獲得了北京市城市規劃設計研究院、中國人民大學城市規劃與管理系、北京建築大學北京城市更新研究院、上海大學上海城市更新與可持續發展研究院的學術支持。論壇彙聚政產學研各界嘉賓，圍繞如何讓沉寂的空間重新成為生活場景與產業引擎展開深入對話，共同探尋城市更新的實踐路徑與活力之源。
「城市更新：激發存量，再生活力」論壇現場。
「改而不活」成為當前「城市更新」的一個普遍問題。不少城市更新項目投入了大量資金與精力完成了硬件改造，空間煥然一新，但有的改造後依然無人問津，有的有人走動卻形不成消費與社交，還有的開業即巔峰、三個月後冷清。
問題出在哪兒？是設計不夠好，還是運營沒跟上？抑或是從一開始，就沒有真正弄明白「為誰而改」？這場論壇的初衷，正是要從這些真實的困惑出發，在實踐者的經驗與思考中，尋找讓空間真正「活起來」的答案。
城市更新的「北京經驗」
從「規模擴張」到「存量提質」，中國城市正在經歷一場深刻的發展邏輯切換。今年，國務院印發我國首部《城市更新「十五五」規劃》，標誌著城市更新從「項目試點」全面進入系統推進、存量深耕的新階段。
新京報社黨委委員、副社長張正江。
新京報社黨委委員、副社長張正江在致辭時表示，北京的實踐告訴我們：城市更新的核心標尺，已從「改完有沒有交工」轉向「改完有沒有活起來」。但我們的視野不止於北京。上海、廣州、深圳、成都等城市的探索同樣精彩，不同城市的制度環境與市場條件，決定了「活起來」的路徑必然多元。這正是我們今天聚在一起的原因——在差異中尋找共性，在比較中提煉規律，共同回答：如何讓改造後的空間真正「活起來」，並持續生長？
「這場論壇正是貝殼財經以‘記錄者、參與者、連接者’的角色，深度介入城市更新這一重大經濟命題的具體實踐。」 張正江說。
北京市委城市工作委員會辦公室秘書處處長胡洪亮。
北京市委城市工作委員會辦公室秘書處處長胡洪亮在演講中表示，北京城市更新的核心經驗就是通過政策統籌、力量統籌、功能統籌、區域統籌、「規投建管運」統籌來實現「聚力而生」。
過去幾年，北京在城市更新領域密集落子，政策拚圖逐一補齊。2021年出台《北京城市更新行動計劃（2021-2025）》，2023年實施《北京市城市更新條例》，2026年發佈《北京城市更新政策激勵工具箱（1.0版）》。胡洪亮認為，政策工具箱1.0最大的好處就是所有政策都聚合到一起，形成了非常好的效果，讓市場主體從運營端倒推出規劃土地的前置條件。
在胡洪亮看來，「城市更新光靠政府的力量是不夠的，最重要的是組織起來，把市場力量吸引進來，把市民力量動員起來。」他用三個詞總結目前推進城市更新的態度：「先之，先搞試點；勞之，動員大家來幹；無倦，不要怕麻煩。城市更新千變萬化，跟新建完全不一樣。」
北京市城市規劃設計研究院總規劃師呂海虹。
北京市城市規劃設計研究院總規劃師呂海虹指出，當前，城市發展已經告別了外延式擴張的傳統路徑，全面進入以存量空間提質增效為核心的內涵式發展新階段。「新階段城市更新要更加突出‘投資於人’，城市的終極使命是為每個人的發展創造出更多的可能性。」
如何「投資於人」？呂海虹認為，具體而言，要更加細分人群，細化研究老人、兒童、青年、運保人員等不同人群的保障需求，對「人」的關注更加下沉：從規模、密度、佈局等物理指標延伸到就業、生活、消費、體驗等生動場景的營造。
清華同衡規劃設計研究院副院長於潤東。
清華同衡規劃設計研究院副院長於潤東，則以北京城市副中心「運河西岸」項目為例，分享了濱水空間有機更新探索經驗。「利用閑置路板，以有限規模的建設配套帶動、活化並塑造「運河西岸」帶狀亮點消費空間。通過「小微快拆、化整為零」的規劃設計策略，創新規劃佈局餐飲、文創、零售等17個臨時經營性配套服務驛站。」
於潤東表示，經過更新，運河西岸濱水空間已經成為了文商旅體融合的公共活力空間，且很好地激活了周邊的運河商務區。「北京的城市更新尤其是濱水空間的城市更新大有可為。」
專家開出活力「藥方」
不少城市更新項目完成硬件改造後，空間美觀度顯著提升，但人流、停留時長、消費頻次等核心指標並未同步改善，「改而不活」成為普遍現象。
城市更新活力從哪來？多位來自學界與業界的專家現場展開了深入探討。
學界、業界專家討論城市更新活力從哪來。
中國人民大學公共管理學院城市規劃與管理系副主任、教授、博導於洋將城市更新的活力定義為人群精準定位、內容持續輸出、空間彈性治理的耦合關係。他認為，活力不僅是人流量，更在於特定人群在特定時間的持續性需求，因此需在設計運營前精準研究人的需求，回答誰來用、為何來、能否持續等問題。針對長效運營，他提出三點建議：一是從竣工邏輯轉向運營治理邏輯，竣工恰是更新的開始；二是建設與運營主體統一，建設時兼顧運營，運營時反推建設；三是將建設與運營績效結合，在城市體檢中加入空間活力體檢，建立動態調整機制。
北京建築大學北京城市更新研究院常務副院長、教授張清華表示，活力既要有自然長出來的一面，也要有規劃建設引導出來的一面。同時，城市體檢和動態調整很重要，「有沒有可能在一定框架下，給市場主體自我評估和動態調整業態的空間，這可能是活力得以長久的關鍵。」他總結道，核心還是走市場化道路。
上海大學上海城市更新與可持續發展研究院副院長王劍表示，城市更新終究要回歸日常，回歸到老百姓身邊，回歸到溫暖而貼心的服務。「不是宏大敘事，而是日常。」在他看來，有兩個字尤為關鍵，就是「培育」，城市更新是靠培育出來的，無論設計、規劃還是後期運營，都應把自己置於全過程的視角中，而非方案交付即終點。不光是培育一個空間，更是培育一個共同體。
中國建築設計研究院有限公司執行總建築師柴培根則認為，活力是在日常的滋養中慢慢孕育而生的，而非刻意追求或人為打造出來的。
不過，討論活力，終究繞不開一個現實問題——錢從哪來？如何讓各方受益，這是可持續性的底牌。對此，柴培根表示，從國家政策到金融工具，各個層面都在製定相關政策，也在積極探索可行路徑。存量提質，資金其實並不缺，關鍵在於如何找到更優的路徑、更有效的渠道，讓這些資金真正落地、發揮作用，這或許是更值得深思的課題。
現場還有更多建議值得關注，諸如通過健康的現金流實現持續運營，借助區域更新的整體平衡與資源的合理搭配來達成資金平衡，以及探索資產的證券化路徑等。這些方向，都是推動城市更新走向可持續的重要嘗試。
現場還有來自一線的實踐者帶來了他們的真實分享。
北京首鋼國際工程技術公司總經理助理及首席合規官、首鋼園城市更新項目主理人王兆村分享了首鋼園的更新經驗。他表示，首鋼園更新核心在於兩點：一是對工業遺存「最大尺度保留」，延續城市記憶；二是以冬奧組委入駐為契機，實現功能轉型。此後持續引入會展、文創、科技等多元業態，將工業空間轉化為「綜合業態大容器」，讓存量資產在持續運營中不斷釋放價值。
中海發展北京新城副總經理王璞分享了中海大吉巷更新經驗。項目原址危房密集、產權複雜，疊加文保修繕、建築限高、綠地集中等政策約束，改造難度大。項目定位「城市文化會客廳」，堅持「地上守形製，地下挖價值」，修繕文保建築，打造「大吉之心」與「大吉貓」文化IP，建築立面承襲傳統美學，科技賦能體驗提質，深度開發地下空間，依託軌道微中心打通地鐵客流，聯動綠地、文保與多元商業，打造出歷史風貌保護與城市商業活力共生的標杆樣本。
城市發展研究院首份報告發佈
值得關注的是，此次論壇誕生了兩項重要成果，新京報城市發展研究院正式揭牌成立，並同步發佈首份研究報告《激發存量，再生活力——城市更新模式創新與案例研究》。
7月10日，新京報城市發展研究院正式成立。
論壇現場，新京報社黨委書記、社長毛曉剛與與會代表共同啟動新京報城市發展研究院。作為一家定位為「媒體型智庫」的全新研究平台，新京報城市發展研究院旨在以媒體公信力、報導穿透力和鏈接整合力，深度參與並記錄中國城市從「規模擴張」向「存量提質」、從「建設城市」向「運營城市」的歷史性轉型。
未來，新京報城市發展研究院將錨定三大方向縱深發力：一是城市競爭力與產業變遷，追蹤城市「排位賽」與產業迭代邏輯；二是深耕城市更新與空間再生，探索存量空間價值重構的可持續路徑；三是關注城市活力與新消費場景，洞察城市商業生態與人本導向的轉型。
首份研究報告是新京報貝殼財經面向全國發起「城市更新活力樣本」徵集的重要成果。
報告指出，城市更新的成敗標準已從「改完有沒有交工」轉向「改完有沒有活起來」，但當前普遍存在的「改而不活」現象表明，從共識到落地仍有系統性缺口。基於全國實踐，報告提煉出六大已驗證的活力路徑。報告進一步研判，未來，城市更新將呈現出六大趨勢，包括尺度躍升、數字化趨勢、綠色低碳、運營為王、從單一場景過渡到復合場景、從行政驅動過渡到權益共治。
一份報告、一個研究院、多劑「藥方」，這場論壇的信息量遠不止於三小時的思想碰撞。論壇雖已落幕，但「改而不活」的追問仍在繼續。讓每一處改造後的空間真正被人需要、被人使用、被人記住，這或許就是城市更新最樸素也最有力的答案。
新京報貝殼財經記者 段文平 編輯 陳莉 校對 劉軍
