剛需撐場，淡季不淡！7月北京二手房簽約超1.4萬套

7月，傳統樓市淡季，但北京二手房市場交出了「同比增長近10%」的成績單——14037套的網簽量位居近五年7月同期次高位，僅低於2024年7月的15575套。

同時，1-7月累計成交已攀至近五年同期峰值。當低總價小戶型成為成交主力、業主掛牌量回落、議價空間收窄，供需天秤正在發生微妙的傾斜。這股熱度究竟是壓抑已久的剛需集中釋放，還是市場信心正在從底部悄然回升？

14037套！7月交出符合預期成績單

7月，北京二手房市場在傳統淡季中交出了一份頗具韌性的答卷。北京市住建委官網數據顯示，2026年7月北京市二手住宅網簽量為14037套，同比增長9.8%，環比下降15.5%。由於7月、8月是傳統二手房市場的淡季月，市場環比下行在市場預期之內。

對此，北京鏈家研究院分析師冷會認為，網簽量環比下降主要受高溫多雨天氣影響，基本符合預期。與去年同期相比，今年7月份市場表現相對較好。

把時間軸拉長看，近5年，北京7月二手房網簽量僅次於2024年7月的15575套。另據中指研究院數據，1-7月北京二手房累計成交10.7萬套，同比增長6%，成交規模創近5年同期新高。

價格方面，冷會表示，北京7月二手住宅成交均價總體保持平穩。成交結構相對穩定，東城、西城、海澱、豐台等成交佔比略有提升。從各區價格走勢看，多數城區價格有小幅波動，波動幅度處於合理運行區間。

另據此前國家統計局數據顯示，截至6月，北京二手住宅價格已連續5個月環比上漲，市場呈現溫和修復態勢。

上半年200萬元以下房源成交佔半壁江山

在中指研究院指數研究部總經理曹晶晶看來，這一輪北京二手房成交規模的恢復是前期積累的剛性和部分改善性需求，在房價持續調整、購房門檻下降後的逐步釋放。此外，前期優化限購、限貸等政策也為住房需求釋放創造了較好的政策環境。

北京人口基數龐大，產業與就業密集，真實居住需求長期存在。曹晶晶表示，本輪成交規模的回升首先來自剛需，上半年北京200萬元以下（按網簽價）二手房成交佔比達53%，較2025年提高4.9個百分點。這說明入市主力仍是剛需群體，低總價、小戶型房源成交持續放量對整體成交規模形成穩定支撐。

事實上，經過近幾年價格調整，北京一批小戶型房源已進入剛需家庭的購買力範圍。隨著首付和月供壓力下降，過去因為總價較高而推遲的需求開始入市。

「去年底以來，北京二手房掛牌量持續回落，新增掛牌趨於平穩，業主對市場回穩的預期增強。同時，購房者對未來價格繼續大幅下跌的擔憂有所緩解，雙方預期的同步改善使得議價空間也從高位回落。」曹晶晶認為，市場供需關係逐步趨於平衡，掛牌量回落與議價空間收窄形成正向反饋，進一步鞏固了成交活躍度。

「未來北京二手房成交有望繼續保持一定活躍度。」曹晶晶分析稱，從支撐因素來看，需求端，北京剛需基本盤較為穩定，低總價房源仍能對成交形成支撐；同時，5月以來北京500萬以上房源成交佔比有所提升，改善性需求出現邊際恢復。供給端，北京二手房掛牌量已較前期高點下降約兩成，新增掛牌趨於平穩，市場供給壓力有所緩解。不過，當前市場改善性需求尚未形成穩定支撐，價格也未實現全面企穩。不同區域、不同小區之間的分化仍然明顯。

一線城市冷暖不一，上海衝高、深圳分化

北京二手房市場的韌勁並非個例。放眼一線城市，在上海、深圳、廣州，政策暖風與需求釋放同樣在發酵，但各城交出的答卷卻冷暖不一，有人衝高，有人分化，也有人承壓。

中指研究院數據顯示，北京、上海、深圳二手房市場成交量同比持續增長。其中，北京、上海二手房成交規模連續5個月同比增長。深圳在4月末政策優化後，二手房連續兩月同比增長超10%，7月同比增長3%。

在價格方面，據中指研究院數據，7月一線城市的二手住宅價格環比跌幅較6月擴大0.09個百分點，其中上海保持上漲，環比上漲0.09%。

具體來看，根據「網上房地產」數據顯示，7月上海二手房累計網簽23078套，同比上漲19%，創下近五年7月份成交新高，同時也是近十年同期第三高點，僅次於2020年、2021年。去年7月，上海二手房網簽量為19337套。

此外，上海鏈家研究院指出，上海二手房價格指數也連續多月回升，房源去化週期也持續縮短並穩定在近三年低位。

值得關注的是，據深圳貝殼研究院數據，深圳樓市已告別全面同漲同跌的階段，市場分層特徵持續深化。各總價段房源行情走勢不再同步，而是依託需求屬性、資產定位差異，走出三條相對獨立的行情曲線。7月二手房各梯隊價格表現分化，500萬元以內剛需房源成交均價環比下跌1.3%，500萬元-1000萬元改善房源價格微漲0.1%，1000萬元以上高端房源環比上漲5.7%。

在廣州市場，廣州市房地產中介協會數據顯示，7月廣州市二手住宅網簽套數和麵積環比小幅下降0.94%和3.42%，分別為8658套、85.85萬平方米，同比則分別下降7.10%和7.23%。而成交量下降主要是因極端天氣增加了消費者看房難度。

從廣州各區網簽套數環比來看，中心城區除白雲外都有所增長；外圍區域除花都外普遍有所下降，其中增城區降幅較大，超過一成。 

中原地產首席分析師張大偉認為，二手房屬於存量博弈市場，大量老舊房源、遠郊房源持續掛牌，缺乏接盤人群，相比之下，一線核心區二手房具備穩定流動性。

對於未來二手房市場，中指研究院高級分析師孟新增認為，重點城市成交量有望保持穩定，短期房價預計延續小幅波動態勢。後續價格走勢仍取決於成交活躍度、掛牌量變化，以及居民收入預期和市場信心的修復程度。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 嶽彩周

校對 楊許麗