媒體：現房銷售將重塑房地產金融運行邏輯

溫彬（中國民生銀行首席經濟學家兼研究院院長）

王靜文（中國民生銀行研究院宏觀研究中心主任）

8月28日，中國人民銀行與國家金融監督管理總局聯合印發《關於改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》（以下簡稱《意見》）。作為商品住房銷售制度改革的配套制度，《意見》從信貸供給端重塑了房地產金融的運行邏輯，將會對行業轉型、金融穩定與居民權益保護等產生深遠影響。

首先需要指出的是，這一改革有著深刻的時代必然性。傳統模式下，部分房地產項目因資金監管缺位導致逾期交付，預售資金被挪用引發社會風險與金融風險交織，已成為行業發展痼疾。隨著城鎮化從快速增長期轉向穩定發展期，此前依賴高槓桿、高周轉、預售製支撐的傳統擴張模式已難以為繼，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度，構建房地產發展新模式已成當務之急。

《意見》作為商品住房銷售制度改革的配套制度，正是完善房地產基礎制度的重要組成部分。它圍繞房地產開發、建設、銷售、運營全生命週期的信貸需求，明確商品住房、保障性住房、租賃住房、商業地產等細分領域的貸款品種，加強各品種間的銜接，統籌規劃貸款對象、期限、用途、抵押率等核心要素，構建全面覆蓋、有序銜接的房地產信貸產品體系。

在房地產開發環節，主辦銀行制度是此次最具突破性的制度創新。《意見》規定單個房地產項目對應一家主辦銀行，由該銀行單獨或牽頭銀團發放開發貸款，並對項目資金實行封閉管理。項目存續期間，房地產開發貸款、項目自有資金、現房銷售資金等全部資金均應納入在主辦銀行開立的資金賬戶管理，預售資金監管賬戶和定金賬戶也須按規定在主辦銀行開立。這一制度設計將分散的信貸關係整合為單一責任主體，主辦銀行對項目資金流向擁有完整的信息優勢與監管能力，能夠有效防範資金被抽調、挪用或違規轉移。

與此同時，開發貸款期限與項目建設、銷售週期嚴格匹配，預售項目貸款期限最長不超過5年，現房銷售項目最長不超過7年，首次還本日期原則上應在項目竣工備案後。這意味著銀行信貸節奏將與工程進度深度綁定，房企以往「借短用長」「以新還舊」的資金騰挪空間被大幅壓縮，行業將被迫轉向以項目自身現金流為核心的穩健開發模式。

在銷售環節，文件對個人住房貸款制度進行了重大調整，核心原則是確保購房人「能拿房、再還貸」。對於實行現房銷售的住房，個人住房貸款應在銷售備案後發放；對於實行預售的住房，則嚴格要求在項目竣工備案後發放。這一時點後移徹底改變了過去「預售即放貸」的傳統做法，將購房人的還貸義務與房屋交付狀態緊密掛鉤。

配合受託支付方式，現房銷售的貸款資金直接支付至項目公司在主辦銀行開立的資金賬戶，預售項目則支付至預售資金監管賬戶，實現了購房貸款與開發資金流的閉環銜接。這一制度安排有助於避免爛尾風險困擾，也倒逼房企提高施工效率與交付能力，因為只有在項目竣工備案後，銷售回款才能真正轉化為企業可支配資金。

在需求支持方面，文件將個人住房貸款期限由最長30年延長至最長40年，給予借貸雙方更大靈活度。這一調整適應了人口結構變化與居民收入週期延長的現實，有助於降低月供壓力、釋放剛性和改善性住房需求。但期限延長並非簡單的「加槓桿」，而是與同日發佈的《個人住房貸款管理辦法（試行）》中設定的「月房貸支出與收入比例上限」控制在50%以下（含50%）、「月所有債務支出與收入比例上限」控制在60%以下（含60%）形成政策組合，在提升居民購房能力的同時，仍設置了審慎的償付能力邊界。

此外，文件建立了存量房貸利率動態調整機制，當貸款利率水平與全國新發放個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行協商變更利率水平或申請置換存量貸款，這為居民部門降低利息負擔提供了制度化通道，有助於緩解提前還貸潮對銀行體系的衝擊。

《意見》的出台落地，將會加速房地產市場的出清與分化。資金封閉管理和貸款期限約束將大幅提高中小房企的融資門檻與運營成本，行業集中度有望進一步提升，對於頭部企業形成利好。從更長期的視角觀察，信貸制度與銷售制度的同步改革，實質上是在推動房地產行業從「金融驅動」向「產品驅動」轉型，房企的核心競爭力將從土地獲取能力和資金周轉速度，轉向工程質量、交付能力和運營效率。與此同時，也會壓縮地方政府通過土地運作進行財政騰挪的空間。

對金融體系而言，此次改革有助於切斷房地產風險向銀行體系傳染的鏈條。主辦銀行制度下的資金封閉管理，使得項目風險與集團風險實現有效隔離。個人住房貸款發放時點延後，則能夠避免銀行在房屋交付前過早承擔抵押物滅失風險。這些制度安排將顯著降低房地產信貸的不良率生成速度，增強銀行體系應對行業週期波動的韌性。但也需關注主辦行因承擔單一項目的全部信貸責任而面臨的集中度風險。

總而言之，《意見》通過將金融資源與真實的開發建設進度綁定、將購房人的還貸義務與房屋交付狀態綁定、將銀行的風險責任與項目監管深度綁定，重塑了房地產與金融之間的基本關係，有望成為房地產發展新模式的關鍵制度基石。隨著配套政策逐步落地，我國房地產市場有望實現行業穩健發展、金融安全可控、民生福祉提升的良性循環。