會客廳｜現房+長貸：不是短期刺激，而是重建樓市規則

09月08日 15:22 新浪網 news-china-auto-hilite

8月的北京樓市，在政策「雨點」中度過了一個不平靜的月份。8月7日「京七條」餘溫尚存，全國性「8·28新政」接踵而至，現房銷售、房貸年限拉長至40年等關鍵詞迅速成為市場焦點。在新政即將「滿月」之際，新京報社貝殼財經會客廳邀請專家學者、研究機構以及房企代表，共同把脈新政影響下的北京樓市走向。

與會人士認為，這一輪政策絕非短期刺激，而是標誌著房地產行業底層邏輯的重構，北京樓市正進入從「舊模式」向「高質量」轉型的深刻「換擋期」。

本次活動由新京報貝殼財經、新京報城市發展研究院主辦，學術指導為北京建築大學城市經濟與管理學院。當天與會嘉賓包括北京建築大學城市經濟與管理學院教學副院長張麗、中指研究院政策研究總監陳文靜、京投發展助理總裁李峰、中建壹品總部業績條線張丹鳳、北京金隅嘉業房地產開發有限公司市場營銷部經理王海峰、北京金隅地產集團市場營銷部副經理費磊、華潤置地北京公司臻澐項目營銷負責人王雅婕、招商蛇口黃村項目營銷負責人付小健。

新京報社貝殼財經會客廳活動現場。

告別「三高」，一場醞釀已久的制度變革

在此次貝殼財經會客廳上，「制度改革」與「底層邏輯重構」成為高頻詞彙。

北京建築大學城市經濟與管理學院教學副院長張麗指出，8月28日住房城鄉建設部等三部門聯合發佈的《關於完善商品住房銷售制度的通知》，是對運行近三十年的商品房預售制度進行的重大改革。她回顧道，1994年預售制度設立之初，旨在解決城鎮住房嚴重短缺背景下建設資金不足的問題，但當前房地產市場已從「增量時代」步入「存量時代」，2026年上半年二手房交易佔比已超50%，銷售制度改革勢在必行。

張麗強調，此次新政並非「突發」，而是「水到渠成」。「十五五」規劃綱要已明確提出加快構建房地產發展新模式，特別是2025年底住房城鄉建設部倪虹部長在《推動房地產高質量發展》文章中，明確提出推進現房銷售、實現「所見即所得」。「8·28新政」正是落實中央關於加快構建房地產發展新模式的關鍵舉措。

對於新政出台的時間節點，張麗表示，在保交樓「攻堅戰」收尾後，住建部開始著力從制度根源上解決問題，通過現房銷售制度徹底切斷風險源頭，這是一次對購房者權益保護的根本性制度升級。

北京建築大學城市經濟與管理學院教學副院長張麗。

中指研究院政策研究總監陳文靜用「系統性」「制度性變革」來評價「8·28新政」。她認為，過去房企依賴的「三高」（高負債、高槓桿、高周轉）模式即將謝幕。

陳文靜表示，新政的核心落腳點之一在於住建部、自然資源部等部門聯合發力，將預售門檻從過去多數城市的「正負零」提升至單體「主體結構封頂」，這意味著項目獲取預售證的時間將延長6至12個月。與此同時，預售資金監管全面加強，首付款及個人住房貸款等資金須全額納入監管賬戶，且需在竣工驗收及水電氣熱等基礎設施具備交付條件後方可解除監管。「這會直接拉長房企的資金回籠週期。」

中指研究院政策研究總監陳文靜。

「賬本」重算，市場預期正在重塑

新政下，市場各參與方的「賬本」將重算。

針對業界普遍擔憂的「房企資金壓力增大」問題，張麗提出了鮮明觀點：新政並未憑空增加房地產開發成本，而是將過去由購房者承擔的融資成本「歸還」給了開發商。「開發商進行開發建設需要融資，理應由自己承擔資金使用成本。只不過在舊模式下，開發商無償使用預售資金，並將風險轉嫁給了購房者。現在，開發商不應再無償使用預售資金，而應該自行融資並承擔開發風險。」她認為，這恰恰是倒逼房企主動轉型升級的良機，未來核心競爭力必須轉向「重實力、重品質、重運營」。

張麗同時強調，消費者的預期將改變。她指出，新政極大地消除了購房者對延期交付、貨不對版甚至爛尾樓的擔憂，「一旦制度上消除了這些風險，消費者的信心就回來了。」

對購房者而言，新政釋放了多項實質性紅利。陳文靜舉例稱，個人住房貸款還款能力上限拓寬，總債務支出收入比從55%提高至60%，貸款期限由最長30年延長至40年，月供壓力得以減輕；同時，若借款人因失去收入來源還款困難，可申請調整還款計劃或展期。存量房貸利率調整也新增了「更改合約」選項，便利度提升。

更關鍵的是，新政將「維護購房人合法權益」置於突出位置，強化交付保障。「這會一定程度修復購房者的預期。」陳文靜說。

此外，對於房企競爭格局，陳文靜判斷，高產品力、強品牌力及財務穩健的企業競爭優勢有望進一步體現，拿地成本有望趨於合理，產品將持續升級。

細則有待落地，專家預判後續政策工具箱

面對新政中尚存的模糊地帶，兩位專家學者分別從企業應對策略與政策優化方向給出了具體建議。

張麗向房企提出「主動溝通、積極轉型」的建議，「企業不能被動等待，每家企業情況不一樣，項目不同、地塊不同，影響也確實不一樣。企業可以積極跟政府相關部門溝通，把自身項目特點和實際困難反饋上去，推動細則製定更加精準有效。同時，加強與主辦銀行的溝通協作，通過多元化融資籌集項目建設資金。」

此外，未來方向一定是「重實力、重品質、重運營」，要以新政為契機主動轉型。

張麗強調改革的不可逆性，「短期看政策是在逼著企業轉型，長期看只有真正實現從‘規模擴張’到‘品質服務’的轉變，行業才能實現高質量發展。這個方向是不可逆的，企業越早認清、越早適應，就越能在新的市場格局中佔據主動。」

陳文靜則從政策預判角度給出了賽前分析性判斷。關於配套細則，她認為各地出台節奏會「比較快」，當前項目認定口徑、銷售模式選擇等模糊地帶較多，亟須明確。關於限購政策，她認為北京「可能還有一點空間，但力度不會很大」。

關於未來政策發力側重點，陳文靜判斷重心不在限購端，預計在公積金、信貸、財政補貼等維度，比如「以舊換新」配套補貼，對購買現房的購房者給予更大公積金貸款額度和購房補貼等。關於信貸政策，她認為公積金利率還有一定調整空間，「現在是2.6%，還有下調空間」，首付比例繼續下調可能性不高。

從目前來看，北京乃至全國樓市正處在一場深刻且不可逆的「換擋期」。短期陣痛與長期利好交織，市場邏輯從「快」轉「慢」，競爭維度從「規模」轉向「品質」。細則落地與政企協同，將成為這場制度變革能否平穩「換擋」的關鍵變量。方向已定，唯有主動適應者方能贏得未來。