立法會二題：公共屋邨商業單位租戶的經營環境

以下是今日（五月二十九日）在立法會會議上劉國勳議員的提問和署理房屋局局長戴尚誠的答覆：
 
問題：
 
有意見認為，租金高企影響香港整體競爭力，加上經濟復蘇未如預期，令各區出現商鋪結業和退租，而新界北的商戶在北上消費的趨勢下更首當其衝。就此，政府可否告知本會：
 
（一） 過去五年，政府轄下各屋邨商場的租用率，以及有多少比率的商戶在續租時經評估租金後獲減租；政府會否檢視轄下屋邨商場及街市等設施的營運和空置情況，並研究為商戶推出包括租金寬免在內的紓困措施，讓商戶有能力繼續經營，避免出現退租及結業潮；
 
（二）鑑於有意見認為，政府轄下新屋邨商場的設計及配套不利商戶經營，例如停車場泊位不足及流動電話未能接收信號，政府會否推出相應改善措施，例如增加指示牌和改善通訊網絡，並為商戶加強宣傳推廣以吸引人流；如會，詳情為何；如否，原因為何；及
 
（三）鑑於目前房屋署僅在轄下商鋪的租約屆滿時評估續約租金，當局會否改變現行做法，包括引入中期檢討，以及引入租戶申述機制以處理特別情況，從而適時評估租值及確保租金具競爭力；如會，詳情為何；如否，原因為何？

 
答覆：
 
主席：

就劉國勳議員的提問，我現回覆如下：
 
（一） 香港房屋委員會（房委會）的商業設施主要為當區居民提供日常必需品及服務，部分屋邨／商場租戶生意可能受季節性波動和居民消費模式改變(如北上消費及網購)的影響，令商戶經營面對挑戰，甚至有空置鋪位大增的不準確印象。在二○二四年四月底，房委會零售設施的整體空置率維持在3.92%水平。雖然此空置率屬近年較高的水平，但相對私人市場約6.6%的空置率，房委會零售設施的租賃情況仍算相對理想，能為居民提供日常所需的購物選擇和服務。過去五年，房委會轄下各商場的租用率可見附件。
 
近日網購日益流行，電召外賣自疫情開始亦十分普遍，北上購物更成為熱潮。為應對市民消費模式的轉變，房委會會採取靈活的租賃策略，積極聯絡具潛力及迎合住戶需要的商戶為空置商鋪進行招租。房委會亦會檢視轄下商場的行業組合，並為空置商鋪進行更改作其他合適行業的可行性研究，也會考慮為空置率較高的街市重新編排檔位、改變檔位用途或縮減街市規模等，務求提高出租率及為居民提供適切和多元化的商品及服務選擇。此外，隨着市民改變消費模式，部分商鋪如超級市場、餐飲等所經營的模式因此亦有需要改變，所需求的商鋪面積也相應減少。因此，若有商鋪如超級市場需配合市場改變，要求減少租用面積以減低租金壓力，房委會也會儘量考慮，務求他們可以繼續經營，服務市民。在為空置商鋪進行招租期間，房委會同時亦會安排商鋪以合適的短期展銷、快閃店（pop-up store）及展銷推廣場地形式招租。這些安排不但可為商鋪在招租期間帶來收入，亦可為居民提供多元化商品選擇及帶旺人流。

在當前的經濟環境下，房委會固然明白租戶面對的困難，但同時亦需顧及投標制度的公平性。房委會轄下的商業單位一般以公開招標的方式出租，投標者按其經營策略競出租金，成功中標及開業後如果因為經營情況不似預期或其他原因要求寬減租金，甚或出現投標者以高價投得鋪位後要求租金寬減，不但會對其他投標者構成不公，若此例一開，投標制度的成效及公平性更會受到質疑。因此，房委會在處理商業租戶租金寬減的問題上必須非常審慎。房委會會密切關注經濟情況及政府相關措施並按需要為租戶提供適切協助。然而減租並不可以解決現時香港零售商鋪所面對大環境及市民消費習慣改變所帶來的挑戰，商戶亦需積極進取求變，增強自身的競爭力，例如引入新貨品、提升服務水平以吸引顧客，增加生意額。屋邨商鋪，其實客源比較穩定，商戶應把握這個優勢，用心經營，抓緊顧客。
 
（二）房委會會不時檢視轄下零售設施，並會優化現有零售設施，包括優化商場的行業組合及商鋪佈局、在可行情況下增加泊車位、增設指示牌及改善商場設施，藉此提升零售設施的商業潛力及購物環境。此外，房委會亦會在商場設置合適的宣傳位置如商場入口當眼處、商鋪門口等，協助商戶派發或放置宣傳物品以加強宣傳及發放優惠資訊，從而吸引顧客到訪。在宣傳推廣方面，房委會除了在重要節日和特別日子如暑假、中秋節、聖誕節及農曆新年期間於轄下商場街市推出各類宣傳及推廣活動，例如早前曾在屋邨商場舉辦的「『型』聚・夢想舞台」讓年青人在比賽中展現才華並吸引更多顧客。此外，房委會亦將緊貼配合「共築幸福」的概念，推出創新計劃，於不同地區向年青人或非政府機構提供商鋪試行創業計劃，更藉此善用空置的商鋪。同時，房委會會配合即將推出的「幸福設計」指引，於屋邨舉辦一連串帶有幸福概念的活動，當中屋邨設施及周邊環境亦會改善，從而增加居民對社區的歸屬感及幸福感，既可帶旺人流亦令商場街市添上活力和帶來新氣象。
 
（三）房委會轄下的商業單位租約期一般為三年，各商戶於投標時因應其營商策略而提交競出的租金，因此當商戶成功競投合約後，須按此競出的租金為整個租期繳付月租。若商戶基於其營商策略改變或其他原因而要求寬減租金，會對其他投標者不公並影響公開招標制度的公平性。故此，根據合約精神，商戶的租金於租約期內不會更改。然而，房委會會於商鋪租約期滿時靈活務實地按市值重新評估續約租金，根據最新的市場情況，參考房委會商鋪的租金資料，並考慮各項影響商鋪租值的相關因素，包括物業所在位置、營運的行業、面積、人流情況以及物業巿場狀況等，以調整租金水平。房委會會積極與商戶就續租進行磋商，務求盡快就續租達成協議，使居民的生活需求免受影響。
 
多謝主席。

（轉載自香港特別行政區政府新聞公報）