立法會七題：逆權管有土地
以下是今日（六月二十六日）在立法會會議上霍啟剛議員的提問和發展局局長甯漢豪的書面答覆：
問題：
有意見認為，隨着北部都會區陸續發展，區內土地的價值大幅提升，逆權管有土地的情況令人關注。就此，政府可否告知本會：
（一）有否統計，過去三年，涉及新界土地的逆權管有土地訴訟案件宗數，以及當中管有他人土地人士獲法庭頒令確立其逆權管有權和仍在處理中的案件宗數分別為何；
（二）有否考慮制訂措施或機制，讓土地業權人以非訴訟的方式，強行收回被他人管有時間尚未達12年的土地，以避免不必要的訴訟；如有，詳情為何；如否，原因為何；及
（三）會否考慮在《時效條例》（第347章）中加入條文，釐清「惡意佔有者」的定義，並排除該等人士向法庭申請頒令確立其逆權管有權的權利，以更好地保障市民財產；如會，詳情為何；如否，原因為何？
答覆：
主席：
逆權管有的概念來自普通法。逆權管有的主要條文和基本原則，見於《時效條例》（第347章）和相關案例。總括而言，如私人土地被他人佔用，土地業權人可向法庭申請驅逐佔有人和收回土地，但申請必須於相關訴訟權產生之日起12年內提出。另一方面，土地佔有人可於其佔用有關土地達12年或以上後，向法庭申請頒令確立他的逆權管有權。
土地的逆權管有訴訟的情況包括當業權人要求法庭發出遷離命令時佔有人可引用逆權管有作為抗辯，或佔有人主動向法庭申請頒令確立逆權管有權。在兩個情況下，向法庭證明逆權管有的舉證責任均在佔有人。根據有關法庭案例，佔有人必須向法庭證明他（i）實質上管有土地，同時（ii）具有管有有關土地的所需意圖（即具有排除業權人及所有其他人在外的意圖），而且（iii）管有是持續和無間斷達12年。
香港土地珍貴，物業有價。我們相信大部分業權人會保管好自身財產，免被侵佔。事實上，只要業權人妥善管理其土地，例如定期巡查土地、在情況許可下圍封土地、豎立告示牌作出警告等，並在發現土地被他人佔用時適時採取行動，理應能避免土地被他人逆權管有。
在過往案例，法庭曾經指出，裁定剝奪土地業權人的管有權有嚴重的後果，因此法庭對提出逆權管有的人士有嚴謹的舉證責任要求（請見上文三個主要要求）。此外，即使土地佔有人獲法庭頒令確立逆權管有權，這並不代表佔有人（作為逆權管有人）可享有與業權人完全相同的權利。地政總署在處理已獲法庭頒布涉及逆權管有土地的地契相關申請或收地補償時會格外謹慎，以保障業權人和逆權管有人的合法權益。如有需要，署方會要求相關人士向法庭申請命令澄清。
就霍議員提問的各部分，我現回覆如下：
（一）私人土地的逆權管有訴訟屬土地業權人與佔有人的私人事宜，政府並沒有備存相關資料。因應議員提問，我們查閱相關法律資料庫（註），箇中的資料顯示由二○二一年一月一日至二○二四年六月十九日，法庭就77宗涉及新界私人土地的逆權管有申索作出裁決。當中，法庭裁定土地佔用人取得逆權管有權的申索為39宗，其餘的38宗土地佔用人獲判敗訴。此外，相關的資料庫未有提供仍待法庭處理的逆權管有土地申索的資料，所以我們未能提供此類仍待處理的案件宗數。
（二）如上文所述，如土地佔有人想向法庭申請逆權管有，其中要證明管有已達12年。因此當業權人發現土地在未經同意下被他人佔用，應盡快採取行動收回土地。倘若業權人與佔用人交涉後仍未能收回土地，業權人應考慮盡快向法庭提出申請，要求佔用人遷出和收回土地，因為只有當業權人向法庭作出申請，才可避免因超過訴訟期限而不得提出收回土地的訴訟。業權人亦可在訴訟時限未屆滿前考慮是否以非訴訟方式，例如調解以解決爭議。調解是訴訟以外的解決爭議方法，由中立和受過專業訓練的調解員在不作出判決的情況下，協助爭議各方當事人進行協商，以達致共同接受的解決方法。
（三）就霍議員詢問政府會否在法例釐清「惡意佔有者」及排除該等人士向法庭申請確立逆權管有權，我們理解「惡意佔有者」並非法律用語，在坊間一般指以非法或挑釁方式佔有及控制土地的人士，例如即使土地已被業權人圍封或上鎖後仍遭該等人士毀壞圍欄和鎖頭以佔用該土地的人士。
法律上有一項原則表示提出申索的人士不得因違法行為而獲益。至於涉及違法行為會否影響成功確立逆權管有的機會，過往案例顯示法庭裁決時會考慮個案的具體情節包括違法行為的性質和嚴重性等，以決定原則的適用性。
法律改革委員會在二○一四年的報告書建議，在目前的土地契約註冊制度下，現有的逆權管有條文應予保留，但逆權管有的法律在日後推行《土地業權條例》（第585章）的業權註冊制度下應重新訂定。正如發展局於二○二二年十二月向立法會簡介《土地業權條例》下的「新土地先行」方案時表示，我們正考慮訂明於業權註冊制度下的「新土地」將不承認或容許逆權管有，以合乎《土地業權條例》賦予土地業權確定性的原則。我們計劃在明年初向立法會提交《土地業權條例》修訂條例草案時交代有關安排。
註：由於有關搜索在電子資料庫Lexis Advance® HK上的「HK Cases」以「adverse possession」及「new territories」作關鍵詞進行，所得資料未必完全涵蓋所有案件。
（轉載自香港特別行政區政府新聞公報）
