減少收併購物管行業步入低速增長時代

05月07日 09:44 新浪網 news-china-auto-hilite

2023年，上市物業企業以往高速外拓的節奏有所放慢，物企合同面積增速顯著下降，收併購市場表現冷淡。歸結原因，除了受到房地產關聯母公司交付的影響，在物業行業轉型週期下，物企告別盲目擴張，市場拓展更加謹慎，甚至對於虧損、低質的管理項目選擇割捨退出。物管行業開始步入低速增長時代，重回「微利+現金流」模式。

而未來，在房地產行業風險逐漸出清後，物企收併購能否重啟？收併購與以往相比將呈現怎樣的趨勢？

合同面積增速顯著下降

2023年，房地產市場的整體下行對物業企業的儲備面積產生了不利影響。未來在保持管理面積持續增長以及項目拓展方面將面臨較大壓力。與此同時，物業管理業告別盲目擴張，顯著放緩發展腳步，管理規模增速進一步下降。

據中指研究院統計，2023年，港股上市物企在管面積均值約為1.50億平方米，同比增長11.94%，相比之下，2022年在管面積增速則為99.94%；2023年，港股上市物企合同面積均值約1.99億平方米，同比增長僅1.02%，相比之下，2022年合同面積則為18.67%。由此可見，增速均顯著低於此前年份水平。

對於當前物企減少收併購、謹慎拓展的原因，建誠晟業聯合創始人苑承建認為，房地產開發規模以及竣工規模持續大幅減少，導致以往物企新增面積中佔比最大的新開發項目規模持續減少。又由於地產行業下行影響，部分上市物企來自母公司的壞賬計提增多，甚至還通過各種方式給母公司「輸血」，造成上市物企現金流也趨於緊張，減緩了併購拓展步伐。

另外，「一些建築年代較早項目，由於業主維權意識增強，物業費上漲困難，但項目投入持續加大，上市物企也減緩了這類項目的拓展速度。」苑承建說。

漸苒研究院首席研究員、物商雲聯合創始人湯曉晨表示，目前各行業以現金為王，均減少收併購計劃。另外，物管行業規模為王的模式遭遇挑戰，一些頭部物企的巨大規模並沒有帶來預期的更高利潤，反而造成利潤下滑、品牌受損。因此，過往盲目收併購的模式不再受到組織支持。

中指研究院物業總經理牛曉娟則將物業企業管理面積增速下降歸結為三個方面：其一，物業企業有所舍取，主動退出部分效益不佳的項目，對管理面積的增長產生影響；其二，年內併購市場冷淡，快速擴規模手段難以持續；其三，行業由增量市場轉為存量市場，競爭更為激烈，市場拓展內卷嚴重。

物管企業謹慎「買買買」

與以往相比，2023年，物企也不再大肆「買買買」，甚至一些物企出於經營效益考慮主動退出部分「拖後腿」項目，以質量置換數量，提升留存項目的效益水平。還有部分物業企業年內部分項目到期未能續約而自動終止，當新增項目不能完全覆蓋減少項目時，管理面積出現減少趨勢。

據克而瑞研究院分析，在過往規模導向下，企業收購了大量低盈利或虧損的項目。隨著利潤的下滑，企業對項目的運營提出了更高的要求，物企正主動大批量退出低質項目。公開資料顯示，企業退出的項目主要分為四類，一是無利潤或低利潤的項目；二是只有微利但無現金流的項目；三是管理難度大或不在企業深耕區域的項目；四是管理成本高的項目。

據公開資料顯示，2023年，終止併購的案例時有發生，體現了收購方對理性併購、標的質量及性價比等多方面的考量。比如，碧桂園服務終止收購合富輝煌10.63%股權、華潤萬象生活終止收購祥生物業100%股權、中海物業宣佈終止收購關聯公司100%股權等。

除了終止收購之外，以濱江服務、銀城生活服務、興業物聯等為代表的企業則變更或下調併購準備金。

而從物業收併購規模來看，據克而瑞研究院不完全統計，2023年上市物企收併購數量為42起，同比下降21%，披露收併購金額約33.73億元，同比下降68%。由此可見，行業逐步擺脫「規模依賴」，積極尋求高質量增長。而此前大規模收併購帶來的壞賬風險並未完全消除，資產減值計提依然存在，在未遇到合適標的的情況下暫不進行收併購。

2023年以來，收併購市場進一步降溫，物企對待併購的態度更為謹慎，這已成為業內的共識。另據中指研究院分析，併購案例的金額普遍較小，絕大多數不超過1億元；「規模型」併購減少，併購標的主要聚焦環衛、餐飲、科技類公司，實現更精準的「物業+」。

其中，2023年，關於科技服務和環衛服務的收併購4起，餐飲服務2起。如保利物業去年10月份收購芯智慧科技40%股權，金科服務去年收購上海荷特寶配餐服務有限公司、重慶韻涵餐飲文化有限公司等，借此不斷拓展專業化服務，增強競爭力。

未來收併購更趨向於業務協同

物企收併購與以往單純規模增長不同，市場趨勢也在發生變化。對此，湯曉晨認為，住宅類收併購減少，更多傾向於非住宅類；同時，大型收併購項目減少，更多傾向於針對性補足地方或賽道優勢；收併購估值下滑，營收、利潤等財務對賭要求更高。

「收購的目標項目普遍傾向於次新房或規模較大的項目，另一方面整體估值出現明顯下降。」苑承建如是表示。

對於未來物業企業間的收併購，萬物雲董事長朱保全認為，物業企業併購在3年前很熱，現在突然降溫，未來還會再起步。在2023年業績發佈會上，萬物雲管理層表示，萬物雲還會密切關注併購合作的機會，堅持併購服務戰略。針對歷史上併購合作項目持續複盤，去年對不符合戰略方向的股權合作項目果斷「修剪」，符合戰略方向的，積極增持尋求並表。同業併購已經進入新的階段，公司將繼續保持謹慎而積極的態度，尋找符合戰略發展的合作機會。

在深圳市物業管理行業協會秘書長張紅喜看來，二級市場價格與一級市場價值倒掛，資本市場上的收併購行動將重新活躍。收併購的目標，更趨向於業務協同，而非單純的規模，強強聯合將成為可能。

張紅喜還提到，隨著房地產市場風險的出清，物業管理行業將重回「牛市」，資本將會集聚，倒逼行業出現變革。

當前，物企轉型期的方向是行業關注的焦點。苑承建表示，物企首先是要做大做強主業，提高物業服務質量，實現企業的可持續發展。此外，要積極拓展基於在管項目客戶的新業務模式，比如資產管理、養老服務、城市管理服務等，提高經營效率，實現從傳統物企向現代化服務企業的轉型。

在湯曉晨看來，物企的主要突破方向在To C（即對消費者）的社區增值服務，包括零售、存量美居、家政、旅遊等；以及To B（即對企業）類增值服務，包括團餐、工程、企業行政服務等FM領域。未來物企在傳統住宅領域很難有較大改變，但在專業細分領域的成長機會較大。