又到政策博弈階段，本輪地產行情能持續多久？
4月末高層會議提出統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，具備方向性意義，令人聯想到2014年的“去庫存”，結合近期地產板塊走勢，地產板塊當前又到政策博弈階段。曆史複盤來看，地產寬鬆政策背景下的板塊行情演繹大致分為兩段：
第一個階段，政策轉向寬鬆，地產基本面仍持續探底，行情主要受政策放鬆驅動。
第二個階段，政策維持寬鬆，地產基本面有所改善，兩者共同催化地產股繼續上漲。
行情上，地產板塊當前或有較為明顯的觸底反彈趨勢，截至5月8日，萬科A、保利發展近7個交易日漲幅均超10%。中證800地產指數，自4月24日盤中創下2009年以來新低後，近期有所修復。截至5月8日，中證800地產指數近7個交易日漲幅為9.24%，其掛鉤產品——地產ETF（159707）緊跟指數走勢，場內同樣取得上漲表現。
來源：Wind，統計區間2024.4.25-2024.5.8，指數成份股構成根據該指數編製規則適時調整，其回測曆史業績不預示指數未來表現。
顯然，當前地產板塊行情主要由政策驅動，屬於第一階段，能否過渡到第二個階段是行情是否持續的關鍵點。中長期來看，地產行情由兩方面決定，一是政策端，主要涉及到政策的寬鬆程度，二是基本面，主要是樓市的真實複蘇情況。此外，短期來看，板塊資金流入情況則成為主要推動因素。
一、政策端：高層會議的新定調
4月末，地產行業再次迎來高級別會議的新定調。此次會議首次指出統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，具備方向性意義，令人聯想到2014年的“去庫存”。同日，北京放鬆限購，深圳、武漢等城市節後跟進，或為對本次高層會議的呼應。
從地方政策類型來看，“以舊換新”有助於加速去庫存。
最近，不少城市宣佈了鼓勵居民以舊換新的新政策。例如，鄭州宣佈在今年年底前完成1萬套“以舊換新”計劃的目標。上海也在5月宣佈了類似的政策，鼓勵開發商和中介機構共同推動“以舊換新”的交易。據媒體消息，目前已有40多個城市表態支持房地產“以舊換新”，部分城市已經宣佈了這一相關政策。
優化增量住房方面，從新建住房的角度來看，限制大戶型開發的“7090政策”正在逐漸退出曆史舞台。
海通國際認為未來增量商品住宅將更加註重使用面積、產品質量、周圍配套等因素。從土地供應角度來看，土地指標將更加有效配置，防止進一步加劇部分城市庫存壓力。從保障房和商品房供應的角度來看，未來保障房或更多採取存量轉化方式（即納保模式）；商品房更多採取新建方式。
地產政策後續寬鬆度持續性如何？機構普遍認為政策有望延續寬鬆，核心城市購房政策有望進一步鬆動。政治局會議新增“消化存量”表態後市場期待更多實質性舉措落地，同時或將等待成交量邊際變化以檢驗政策效力，在此期間博弈行情或有望延續。
二、基本面：樓市延續平淡
中長期看，樓市的真實複蘇是房地產板塊行情延續的充分且必要條件。
從五一樓市情況來看，樓市仍較為平淡。據中銀證券數據，新房成交方面，其跟蹤的27個城市新房成交面積23.6萬平，同比2023年五一下降71.8%，較2022年五一下降60.8%。二手房成交方面，五一節該機構跟蹤的7個城市二手房成交面積3.0萬平，同比下降54.5%。（註：時間區間分別為2022年為4月30日-5月3日，2023年為4月29日-5月2日，2024年為5月1日-5月4日。）
樓市何時企穩？市場人士認為，房地產支持政策在供需兩端全面發力，利好性政策進一步加碼，將有效激發潛在需求，預計二季度全國房地產市場有望趨穩，全年樓市或進一步恢復。
國信證券指出，五一樓市平淡，樓市以價換量的情況沒有扭轉，市場情緒也延續觀望，但基本面邊際沒有繼續惡化，就意味著並不拖累政策博弈，地產股政策博弈價值凸顯。
三、資金透視：北向加倉地產
短期來看，推動股票上漲的主要動力為資金流入情況。從北向資金看，從今年2月開始，北向資金結束了此前6個月的淨流出，連續3個月淨流入。外資一般認為，地產企穩，則經濟整體樂觀向上。外資2月-4月連續流入A股市場或能從側面反映對地產未來走勢的樂觀態度。
從具體加倉行業來看，過去的4月份，北向資金合計加倉地產板塊10.36億元，居31個申萬一級行業第7位。截至4月末，北向資金持倉地產板塊25.52億股，持股市值為141.45億元。加倉居前的個股則為萬科A、招商蛇口、新湖中寶、濱江集團等龍頭房企。
來源：Wind，截至2024.4.30。
外資機構對中國房地產市場的預期展望正在改變。此前，瑞銀大中華區房地產研究主管分析師John Lam在採訪中表示：“在三年的看跌之後，由於政府的援助，我們第一次對中國房地產行業變得更加樂觀。”
綜上，儘管地產基本面仍在探底，但是政策面延續寬鬆基調，一二線核心城市有望進一步鬆動，有效需求將被激發，樓市企穩或指日可待，疊加北向資金的樂觀態度，地產板塊或有結構性機會。回到配置上，政策博弈階段，應該關注哪些房企呢？機構普遍研判稱，重點關注央國企及優質房企。
中銀證券指出，隨著宏觀政策協同發力以及房地產供需兩端政策持續跟進，二季度市場情緒有望邊際好轉，尤其是核心城市在政策帶動下，市場活躍度或將逐漸修復。從長期主線來看建議關注底部反轉的行情機會。配置上看，當前估值較低、安全性較高、經營基本面較好的優質央國企價值凸顯。
國金證券同樣表示，地產股底部明確，優質房企佈局或正當時。在行業供給側出清過程中，資產流動性越高的房企安全墊更厚，更能在本輪行業週期中堅持到基本面複蘇的到來。在行業低穀，高分紅高股息的房企更能給予市場信心，頭部央國企2023年的分紅率都在30%以上，港股頭部房企在股息率在5%以上，A股頭部房企在3.5%以上。
佈局優質央國企及優質房企，建議重點關注地產ETF（159707）。資料顯示，地產ETF（159707）跟蹤中證800地產指數，彙集市場16只頭部優質房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優勢，前十大成份股權重超8成，央國企含量高！地產ETF（159707）也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產指數的行業ETF，具備稀缺性與辨識度。
數據來源：滬深交易所、中證指數公司、Wind等。
風險提示：地產ETF被動跟蹤中證800地產指數，該指數基日為2004.12.31，發佈日期為2012.12.21，指數成份股構成根據該指數編製規則適時調整，其回測曆史業績不預示指數未來表現。中證800地產指數近5個完整年度的漲跌幅分別為：2023年，-33.23%；2022年，-13.06%；2021年，-13.86%；2020年，-15.02%；2019年，26.56%。文中指數成份股僅作展示，個股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向。基金管理人評估的本基金風險等級為R3-中風險，適宜平衡型（C3）及以上投資者。任何在本文出現的信息（包括但不限於個股、評論、預測、圖表、指標、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負責。另，本文中的任何觀點、分析及預測不構成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內容所引發的直接或間接損失負任何責任。基金投資有風險，基金的過往業績並不代表其未來表現，基金管理人管理的其他基金的業績並不構成基金業績表現的保證，基金投資需謹慎。
